III ZR 163/03

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 163/03 Verkündet am: 22. April 2004 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG Das bestandsgeschützte Recht zur Nutzung einer Laube zu Wohnzwecken ist nicht an die Baulichkeit, sondern an die Nutzer gebunden, die aus dem am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind. BGH, Urteil vom 22. April 2004 - III ZR 163/03 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. April 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter Streck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Hamburg vom 24. April 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Parteien streiten um die Höhe des Pachtzinses für eine Grund- stücksparzelle. Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, der nach seiner Satzung die Förderung des Kleingartenwesens betreibt. Sein Rechtsvorgänger pachtete 1947 von privater Hand ein ca. 90.000 m2 großes Grundstück am S. See in H. -B. . Das Grundstück ist in Parzellen unterteilt, die eine im Vergleich mit typischen Kleingärten außerordentliche Größe aufweisen. Teil- - 3 - weise sind die Flächen mit Häusern bebaut, die auch als Dauerwohnsitz ge- nutzt werden. Der Kläger verpachtet die Parzellen an seine Mitglieder weiter. Unter dem 10. Dezember 1989 schlossen der Kläger und die Beklagte einen Unterpachtvertrag über die Parzelle 101, deren Gesamtfläche 1.632,97 m2 beträgt. Hiervon waren bereits vor dem 1. April 1983 153,97 m2 mit einem sogenannten Behelfsheim bebaut. Die Beklagte und ihr Ehemann be- wohnen das Gebäude dauerhaft. Der Kläger und der Grundstückseigentümer einigten sich in Verhandlun- gen über die Höhe des Pachtzinses auf die Anhebung des jährlich zu entrich- tenden Entgelts auf 280.000 DM ab 2000. Aufgrund dessen entschloß sich der Kläger, die Unterpachten gleichfalls zu erhöhen. Er verlangt von der Beklagten für dieses Jahr Unterpacht, Mitgliedsbeiträge und Kosten in Höhe von insge- samt 6.444,06 DM. Die Beklagte ist der Ansicht, der von ihr geschuldete Pacht- zins sei aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da es sich bei dem Areal "S. See " um eine Kleingartenanlage handele. Deshalb habe sie unter Einschluß eines Wohnlaubenentgelts von 2.155,58 DM für das Jahr 2000 lediglich 4.089,38 DM an den Kläger zu zahlen. Die auf Verurteilung des Differenzbetrages von 2.354,68 DM (= 1.203,93 €) gerichtete Klage war in beiden Vorinstanzen erfolgreich. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren An- trag auf Klageabweisung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück- verweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat die zwischen den Parteien strittige Frage, ob das Parzellengebiet "S. See" eine Kleingartenanlage ist, offen gelas- sen. Selbst wenn der Pachtzins aufgrund von § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt sein sollte, könne sich die Beklagte hierauf nach Treu und Glauben nicht beru- fen. Sie ziehe Vorteile daraus, daß der Kläger entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG die Nutzung unter anderem ihrer Parzelle als Dauerwohnsitz dulde. Eben jene atypischen Verhältnisse hätten dazu geführt, daß sich der Kläger veranlaßt gesehen habe, dem Grundstückeigentümer eine höhere Pacht zuzugestehen. Der Kläger sei darauf angewiesen, die so entstandenen höheren Kosten zu amortisieren. Anderenfalls könne er die Pacht nicht mehr zahlen, so daß der Fortbestand des Hauptpachtverhältnisses und damit der Unterpachten gefähr- det sei. Hinzu trete, daß die Beklagte sich nicht auf den Bestandsschutz des § 18 Abs. 2 BKleingG berufen könne. Da sie nach dem Bundeskleingartenge- setz nicht gerechtfertigte Vorteile in Anspruch nehme, dürfe sie sich nicht zum Nachteil aller anderen Vereinsmitglieder auf den Schutz dieses Gesetzes beru- fen. II. - 5 - Dies hält den Beanstandungen der Revision nicht stand. Das Berufungsgericht hätte entscheiden müssen, ob das zwischen den Parteien bestehende Unterpachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz un- terliegt. Ist dieses Gesetz anwendbar, bleibt der Anspruch des Klägers grund- sätzlich auf Zahlung von Unterpacht nach § 5 Abs. 1 BKleingG und von soge- nanntem Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG begrenzt. Unterliegt das Rechtsverhältnis hingegen nicht dem Kleingartenrecht, ist für den Pachtzinsanspruch allein § 12 Abs. 3 der Satzung des Klägers in den durch § 315 Abs. 1 und 3 BGB gesetzten Grenzen maßgebend. Die Vorausset- zungen und unter Umständen die Rechtsfolgen beider Anspruchsgrundlagen sind verschieden. 1. Bei der Entscheidung, ob das Bundeskleingartengesetz auf den zwi- schen den Parteien geschlossenen Vertrag anzuwenden ist, ist unter anderem folgendes zu beachten. Ein Pachtvertrag, der dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, setzt un- beschadet der im Vertrag verwendeten Bezeichnungen voraus, daß die Partei- en die Überlassung einer Grundfläche zur Nutzung als Kleingarten im Sinne von § 1 Abs. 1 BKleingG bezweckten (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 4 Rn. 1). Bedingung hierfür ist, daß der Garten dem Pächter zur kleingärtnerischen Nutzung dienen soll (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) und in einer Kleingartenanlage liegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG). - 6 - a) Die kleingärtnerische Nutzung durch den Pächter nach Nummer 1 der vorgenannten Bestimmung umfaßt die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nut- zung, insbesondere die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Ei- genbedarf und die Erholungsnutzung. aa) Mit einer kleingärtnerischen Nutzung unvereinbar ist hingegen der Gebrauch zum dauernden Wohnen (Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BT-Drucks. 9/1900, S. 13; Mainczyk aaO, § 18 Rn. 5; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 11, § 3 Rn. 17). Dies folgt aus § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG, nach dem Lauben nach ihrer Beschaf- fenheit nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein dürfen. Eine Ausnahme gilt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG für die Klein- gärtner, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt waren, ihre Laube zu Wohnzwecken zu nutzen. Diese Bestimmung dient, ebenso wie § 18 Abs. 1 BKleingG, der Si- cherung des auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden Bestandsschutzes für Altfälle (Mainczyk aaO, § 18 Rn. 1). Das bestandsgeschützte Recht zur Wohn- nutzung ist, wie sich aus dem Wortlaut von § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG ergibt, nicht an die Laube gebunden, sondern an die Nutzer, die aus dem zum Stich- tag bestehenden Pachtvertrag berechtigt sind (Mainczyk aaO, Rn. 6; Stang aaO, § 18 Rn. 1; vgl. auch: Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2003, § 18 BKleingG Rn. 4, 7). Die rechtmäßige Wohnnutzung der Laube endet mit der Beendigung des Pachtverhältnisses des geschützten Kleingärt- ners. Die Begründung eines neuen Wohnnutzungsrechts mit dem nachfolgen- den Kleingärtner scheitert an § 3 Abs. 2 Satz 2 BKleingG (Mainczyk aaO). Die Beklagte gehört nicht zu dem gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG privilegier- - 7 - ten Personenkreis, da sie das Unterpachtverhältnis mit dem Kläger erst 1989 begründet hat. Für den hier zu beurteilenden Fall folgt daraus, daß das Bundesklein- gartengesetz auf das zwischen den Parteien bestehende Unterpachtverhältnis dann nicht anzuwenden ist, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlus- ses darüber einig waren, daß die Beklagte die ihr überlassene Parzelle zum Dauerwohnen nutzen sollte. Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Rechts- lage wäre auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn die Parteien gemeinsam dem Rechtsirrtum erlegen gewesen wären, die "altrechtliche" Befugnis, eine Laube zu Wohnzwecken zu benutzen, würde auch nach Inkrafttreten des Bun- deskleingartengesetzes für einen Nachpächter gelten. bb) Weiterhin muß bei Vertragsschluß vorgesehen gewesen sein, daß die Beklagte die Parzelle zu einem wesentlichen Teil zur Gewinnung von Gar- tenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf nutzen sollte. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG umfaßt die kleingärtnerische Nutzung zwar auch den Erholungs- zweck. Dennoch bleibt die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanz- lichen Produkten notwendiger Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für die ein wesentlicher Teil der Gartenfläche verwendet werden muß (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 9, der sogar verlangt, daß die Rasen- und Zierbepflanzung nicht überwiegt; Stang aaO, § 1 Rn. 9). Auch hierzu sind Feststellungen des Tatrich- ters erforderlich. b) Bei der gegebenenfalls erforderlichen weiteren Prüfung, ob die an die Beklagte überlassene Parzelle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses einer - 8 - Kleingartenanlage zugehörte (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), sind insbesondere die folgenden Gesichtspunkte zu beachten. aa) Neben der vorgesehenen Nutzung der einzelnen an die Beklagte verpachteten Grundfläche ist zu klären, in welchem Umfang die Gesamtheit der Parzellen in der Anlage des Klägers der Gewinnung von Gartenbauerzeugnis- sen zum Eigenbedarf dienten. Da prägendes Merkmal des Kleingartens die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist (vgl. oben unter lit. a bb), muß diese Art der Grundstücksnutzung auch den Charak- ter der Gesamtanlage wesentlich mit bestimmen. Tritt die gärtnerische Nutzung im engeren Sinne nicht mehr anlageprägend in Erscheinung und dominiert nach dem Gesamteindruck des Komplexes die reine Erholungsnutzung, liegt keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes vor. Anlaß, sich in dem hier zur Entscheidung stehenden Fall mit diesen Fragen auseinander zu set- zen, besteht für die Parteien und das Berufungsgericht nicht zuletzt aufgrund der Feststellung der Zivilkammer … des Landgerichts Hamburg in dem vom Kläger zu den Akten gereichten Urteil aus dem Jahr 1975. Danach stand be- reits von Anbeginn des Hauptpachtverhältnisses die Freizeit- und Erholungs- nutzung des Geländes am Wochenende im Vordergrund. Hingegen liegt nach der im Schriftsatz der Beklagten vom 3. April 2003 wiedergegebenen behördli- chen Äußerung vom 18. Juni 1984 ein Kleingarten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG vor. bb) Eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist nicht allein aufgrund der Tatsache zu verneinen, daß mehrere Parzellen mit Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, bebaut sind. - 9 - (1) Wie bereits unter lit. a aa) ausgeführt, läßt § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG die Wohnnutzung von Kleingartenparzellen in Altfällen zu, mag auch der einzelne (Neu-)Pächter zu einer solchen Nutzung nicht befugt sein. Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienende Vorschrift zeigt, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung des Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne Ge- bäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird, kann das Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, 539 f, für BGHZ 156, 71 vorgesehen, und vom 13. Februar 2003 - III ZR 176/02 - VIZ 2003, 391, 392 m.w.N. zu § 20a Nr. 8 BKleingG, der die gleichgelagerte Problematik für das Beitrittsgebiet regelt). (2) Dies bedeutet jedoch nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den Parzellen be- findlichen Baulichkeiten belanglos sind und nur die gärtnerische Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu einge- hend Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, S. 540). Ein Wochenendhaus oder gar ein mit den notwendigen Versorgungsein- richtungen ausgestattetes, Wohnzwecken dienendes Eigenheim stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkörper dar (vgl. Begründung der Bundesregie- rung zum Bundeskleingartengesetz, aaO). Das Übergangsrecht gewährt sol- chen Baulichkeiten unter Berücksichtigung der Rechtswirklichkeit zum Zeit- punkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes Bestandsschutz. - 10 - Dementsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Gebäude der Bewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig ent- gegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegen- den Maßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Be- herrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Bau- werke den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den Parzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge- müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt, besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se- natsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240). (3) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge- samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be- urteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä- be zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de- ren sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die mit zum Dauerwohnen geeigneten Häusern bebaut sind, bei der Bewertung der Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige Früchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge- mischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischen Nutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund tritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher Weise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver- - 11 - sorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Weise genutzt wer- den, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise dem Leitbild der klein- gärtnerischen Nutzung wie ein Wohnhaus. Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter ausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten- anlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auch Senatsurteile vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - zur Veröffentlichung in BGHR vorgesehen, und III ZR 246/03). Eine Kleingartenanlage kann im Einzel- fall aber auch dann schon nicht mehr vorliegen, wenn diese Bebauung auf we- niger als der Hälfte der Parzellen anzutreffen ist (Senatsurteil vom 18. März 2004 - III ZR 180/03). Diese Ausführungen gelten mit der Maßgabe, daß sich diese Nutzung der Baulichkeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Dezember 1989 bereits so sehr verfestigt hatte, daß sie den Charakter der Anlage gleichsam unumkehrbar prägte: Dies ist zu bejahen, wenn der Eigentümer und der Haupt- pächter die Beseitigung der Baulichkeit oder das Unterlassen der Wohnnut- zung nicht verlangen konnten, sei es, weil dieser Gebrauch nach § 18 BKleingG bestandsgeschützt war oder weil die in Widerspruch zum Kleingartenrecht stehende Nutzung im Einvernehmen mit dem Eigentümer und dem Hauptpäch- - 12 - ter aufgenommen oder bereits solange geduldet wurde, daß ein Beseitigungs- oder Unterlassungsbegehren rechtsmißbräuchlich gewesen wäre (vgl. Mainczyk aaO, § 3 Rn. 40, 41). Das Berufungsgericht wird, sofern es das Vorliegen einer Kleingartenan- lage nicht bereits aus anderen Gründen verneint, die erforderlichen Feststel- lungen nachzuholen haben. 2. Sollten die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegen, richtet sich der Unterpachtzinsanspruch des Klägers nach § 5 BKleingG. Neben der sich nach dieser Bestimmung zu berechnenden Pacht schuldet die Beklagte das sogenannte Wohnlaubenentgelt gemäß § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG. Nach dieser Vorschrift kann der Verpächter für die Nutzung einer Wohnzwek- ken dienenden Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt verlangen. a) Voraussetzung für den Wohnlaubenentgeltanspruch ist nach dem Wortlaut der Bestimmung, daß der Kleingärtner gemäß § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes am 1. April 1983 (§ 22 BKleingG) befugt war, die Laube zu Wohnzwecken zu nut- zen. Die Beklagte gehört zwar nicht zu diesem Personenkreis (siehe oben un- ter Nr. 1 lit. a aa). Dies schließt aber die Anwendung von § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG auf Fälle wie den vorliegenden, in denen der Verpächter eine nicht bestandsgeschützte Wohnnutzung duldet, nicht aus. Vielmehr muß derjenige, der sich ohne Berechtigung nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG wie ein nach dieser Bestimmung privilegierter Kleingärtner verhält, erst recht den finanziel- len Ausgleich, den das Gesetz dem geschützten Nutzer für die Inanspruch- nahme von Sondervorteilen auferlegt, tragen. Die Beklagte hat dementspre- - 13 - chend für die Wohnnutzung der Laube ein zusätzliches angemessenes Entgelt zu entrichten. b) Die Höhe des Entgelts richtet sich nach einer angemessenen Verzin- sung des Verkehrswerts der überbauten Grundfläche (BGHZ 117, 394, 397 f; zustimmend: Mainczyk aaO, § 18 Rn. 7; Stang aaO, § 18 Rn. 7). Der Wert die- ser Fläche ist nach den für bebaute Grundstücke ermittelten Verkehrswerten zu bestimmen (BGHZ; Mainczyk; Stang jew. aaO). Bei der Ermittlung des für die Verzinsung maßgebenden Faktors ist von dem Satz auszugehen, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dif- ferenzierungen nach sozialen Gesichtspunkten sind zulässig (BGHZ S. 398; Mainczyk; Stang jew. aaO). Hierbei kann insbesondere auch von Bedeutung sein, daß die Beklagte als nicht bestandsgeschützte Nutzerin des Gebäudes grundsätzlich sozial weniger schutzwürdig ist als ein nach § 18 Abs. 2 Satz 1 BKleingG privilegierter Kleingärtner. Andererseits wird es auch zu berücksich- tigen sein, falls die Beklagte wegen der langjährigen Wohnnutzung Vertrau- ensschutz gegenüber dem Kläger genießen sollte. Zu den vorstehenden Kriterien fehlen hinreichende Feststellungen des Berufungsgerichts. Soweit das angemessene Entgelt den vom Kläger veranschlagten und von der Beklagten gezahlten Betrag von 13,20 DM je Quadratmeter überstei- gen sollte, ist der Kläger nicht gehindert, den Mehrbetrag geltend zu machen. Die Summe von 13,20 DM ist ersichtlich nur unter der Maßgabe als verbindlich anzusehen, daß die Unterpächter auch im übrigen den veranschlagten Pacht- zins - hier 2,20 DM je Quadratmeter gärtnerische Nutzfläche - akzeptieren. - 14 - c) Da § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG die entgegengesetzten Interessen der Parteien wegen der § 3 Abs. 2 BKleingG widersprechenden Nutzung der Parzelle durch die Beklagte zum Ausgleich bringt, bedarf es grundsätzlich nicht mehr des vom Berufungsgericht für richtig gehaltenen Rückgriffs auf § 242 BGB (vgl. zum grundsätzlichen Ausschluß des Rückgriffs auf § 242 BGB, wenn besondere gesetzliche Regelungen einem Interessenkonflikt bereits Rechnung tragen: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985 - VIII ZR 119/84 - NJW 1985, 2579, 2580; MünchKomm-BGB/Roth, BGB, 4. Aufl., § 242 Rn. 112a; Staudinger/Schmidt, BGB, 13. Bearb., § 242 Rn. 253). Dieser kann allenfalls in Betracht kommen, wenn sich innerhalb des von § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG vorgegebenen Rah- mens aufgrund einer atypischen Situation ein angemessener Interessenaus- gleich nicht erzielen läßt und dies zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies wäre bei Eintritt der vom Kläger geltend gemachten Exi- stenzgefährdung, falls die Beklagte keine auskömmliche Unterpacht entrichtet, nicht von vornherein ausgeschlossen. Der Anwendung von § 242 BGB stehen die Pachtpreisbindung im Bun- deskleingartengesetz (§ 5 Abs. 1 BKleingG) und ihre sozialpolitische Funktion (vgl. hierzu: BVerfGE 87, 114, 146; Begründung der Bundesregierung zum Ent- wurf eines Gesetzes zur Änderung des Bundeskleingartengesetzes, BT- Drucks. 12/6154, S. 6; Mainczyk aaO, § 5 Rn. 1, 6) nicht entgegen. Kleingar- tenpachtverträge sind Rechtsverhältnisse, die dem allgemeinen Schuldrecht und damit auch § 242 BGB unterliegen (Mainczyk aaO, § 4 Rn. 29a). Der in § 242 BGB bestimmte Grundsatz von Treu und Glauben gilt für das gesamte Schuldrecht (z.B.: MünchKomm-BGB/Roth aaO, Rn. 78). Auch die Berufung auf zwingendes Recht kann im Einzelfall treuwidrig sein (Staudinger/Schmidt aaO, - 15 - Rn. 253 f), wie es etwa bei Verstößen gegen die Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB (§ 313 BGB a.F.) unter anderem im Fall der Existenzge- fährdung eines Vertragsteils anerkannt ist (z.B.: BGH, Urteil vom 10. Oktober 1986 - V ZR 247/85 - NJW 1987, 1069, 1070 m.w.N.). Der sozialpolitische Schutzzweck der Preisbindung gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG und § 18 Abs. 2 Satz 2 BKleingG kann deshalb ebenfalls hinter anderen Belangen zurücktreten. Bei einer etwaigen Prüfung, ob § 242 BGB anzuwenden ist, ist zu be- achten, daß die unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung nicht die Grenzen zu einer rei- nen Billigkeitsjustiz überschreiten darf (z.B.: BGH, Urteil vom 6. Mai 1985, aaO; Bamberger/Roth/Grüneberg, BGB, § 242 Rn. 49; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 242 Rn. 2). Nicht jede Unbilligkeit oder Verschiebung der Gewichte in der Interessenlage rechtfertigen ein Abweichen von den gesetzlich vorgese- henen Rechtsfolgen (Bamberger/Roth/Grüneberg aaO). Insbesondere müßte im hier zu beurteilenden Fall abgewogen werden, ob es allein in die Risiko- sphäre des Klägers fällt, daß er in den Verhandlungen mit dem Grundstücksei- gentümer einen Pachtzins vereinbart hat, der den nach dem Bundeskleingar- tengesetz geschuldeten übersteigt und somit über die Unterpachten nicht wie- der amortisierbar ist. Bei der Interessenabwägung wäre auch zu bedenken, inwieweit dieses Risiko für den Kläger vorhersehbar war (vgl. Bamber- ger/Roth/Grüneberg aaO, Rn. 19 f). Weiterhin wäre zu prüfen, ob der Kläger im Hinblick auf den bindenden Charakter der Preisvorschriften des Bundesklein- gartengesetzes in der Lage ist, sich von den Pachtpreisvereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer zu lösen, um die geltend gemachte Existenzge- fährdung abzuwenden. - 16 - Zu all dem wird das Berufungsgericht noch ergänzende Feststellungen treffen müssen, wenn es erwägen sollte, § 242 BGB erneut heranzuziehen. 3. Kommt das Berufungsgericht zu dem Ergebnis, daß das Rechtsverhält- nis der Parteien nicht dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, kann sich der vom Kläger geltend gemachte Pachtzinsanspruch aus § 12 Abs. 3 seiner Sat- zung und der darin vorgesehenen Festsetzung durch den Vorstand des Klä- gers ergeben. Aufgrund dieser Satzungsbestimmung ist ihm ein Leistungsbe- stimmungsrecht eingeräumt, das er gemäß § 315 Abs. 1, 3 BGB nach billigem Ermessen auszuüben hat. Die Beurteilung, ob der der Beklagten in Rechnung gestellte Betrag billigem Ermessen entspricht, ist anhand des Sachvortrags der Parteien und der von ihnen vorgelegten Unterlagen allerdings derzeit nicht möglich. Der Rechnung vom 8. Mai 2000, der dazu gegebenen Erläuterung vom selben Tag sowie dem Rundschreiben vom 22. Dezember 1999 sind zwar die einzelnen Pachtpreise pro Quadratmeter zu entnehmen, nicht aber die ihnen zugrundeliegende rechnerische Kalkulation und die maßgebenden Grün- de für die Verteilung der Pachtsumme auf die verschiedenen Parzellenarten. Insoweit werden gegebenenfalls der Kläger ergänzend vorzutragen und das Berufungsgericht zusätzliche Feststellungen zu treffen haben. III. Da dem Revisionsgericht aufgrund der noch ausstehenden tatsächlichen Feststellungen eine eigene Sachentscheidung nicht möglich ist, ist das Beru- fungsurteil aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). - 17 - Schlick Streck Dörr Galke Herrmann