BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 291/04 Verkündet am: 27. April 2006 Seelinger-Schardt, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MietrechtsverbesserungsG Art. 10 § 3 Das Koppelungsverbot greift grundsätzlich nicht ein, wenn ein Käufer ein Grundstück von einem Architekten erwirbt und sich ein Dritter aus Eigen- interesse an dem Verkaufsgeschäft verpflichtet, Honorar an den Architekten zu zahlen. BGH, Urteil vom 27. April 2006 - VII ZR 291/04 - OLG Rostock LG Neubrandenburg - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. April 2006 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und die Richter Hausmann, Dr. Kuffer, Bauner und die Richterin Safari Chabestari für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 17. November 2004 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Architekt. Er fordert von der beklagten Projektentwick- lungsgesellschaft im Urkundenprozess 30.000 €. 1 Der Kläger leitet seinen Anspruch aus einer mit "Protokoll" bezeichneten, von der Geschäftsführerin der Beklagten unterschriebenen Urkunde vom 29. August 2002 mit folgendem Wortlaut her: 2 Nach rechtskräftigem Verkauf der Grundstücke S. in W. von der BPL B.-GmbH (= Verkäuferin) an B. (= Käufer) verpflichtet sich die Projekt- entwicklungsgesellschaft H. GmbH & Co. KG (Beklagte), Herrn A. (Klä- - 3 - ger) 255.645,94 € (= 500.000 DM) in drei Raten bis zum 31.12.2002 als Projektentwicklungshonorar zu zahlen. 3 Dem liegt Folgendes zugrunde: 4 Die Verkäuferin, deren Geschäftsführer und 90 %iger Mehrheitsgesell- schafter der Kläger ist, hatte die in Rede stehenden Grundstücke im Jahr 2001 an eine F. AG zum Preis von 3,7 Mio. DM verkauft. Die Durchführung dieses Vertrages scheiterte. Sie verhandelte daraufhin mit B. als neuem Kaufinteres- senten in Zusammenwirken mit der Beklagten. B. war nicht bereit, mehr als 3 Mio. DM für die Grundstücke zu zahlen; zu diesem Preis war die BPL B.-GmbH ihrerseits mit einem Verkauf zunächst nicht einverstanden. Die Be- klagte erhoffte sich, von B., sollte der Kaufvertrag zustande kommen, einen Auf- trag zur Bauplanung für die Grundstücke mit einem geschätzten Honorarvolu- men von etwa 4 Mio. € zu erhalten. Ihre Geschäftsführerin unterschrieb daher nach Verhandlungen mit dem Kläger das "Protokoll". Daraufhin wurde noch am selben Tage der notariell beurkundete Kaufvertrag zwischen den BLP B.-GmbH und B. über die in Rede stehenden Grundstücke abgeschlossen. Der Verkaufs- preis betrug 1.533.875 € (= 3 Mio. DM). Da die Beklagte keine Zahlungen leistete, hat der Kläger sie im Wege der Teilklage auf Zahlung von 30.000 € und Zinsen in Anspruch genommen. Das Landgericht hat der Klage unter Vorbehalt der Rechte der Beklagten im Nachverfahren stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Beru- fungsgericht die Klage abgewiesen und die Revision zugelassen. Der Kläger begehrt mit seiner Revision, das landgerichtliche Urteil wiederherzustellen. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung. I. 7 Das Berufungsgericht bejaht die Unwirksamkeit der Vereinbarung der Parteien als Koppelungsgeschäft in entsprechender Anwendung des Art. 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Miet- anstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVG). Der Kaufvertrag über die Grundstücke wäre nicht zustande gekom- men, wenn die Beklagte sich nicht verpflichtet hätte, nach dessen Abschluss 255.645,96 € (= 500.000 DM) an den Kläger zu zahlen. Zwar habe sich zu die- ser Zahlung nicht der Käufer B. als Erwerber, sondern die Beklagte verpflichtet. Die Vorschrift sei jedoch analog anzuwenden. Angesichts der eigenen Interes- sen der Beklagten an dem Erwerb der Grundstücke durch B. gehöre sie mittel- bar zu dem durch diese Vorschrift geschützten Personenkreis. Sie habe sich erhofft, vom Käufer B. mit der Planung des Gesamtprojektes beauftragt zu wer- den. In dieses Projekt hätten die von der BPL B.-GmbH erworbenen Grundstü- cke einbezogen werden sollen. Die Beklagte habe daher ein Interesse daran gehabt, dass der Grundstückskaufvertrag zwischen der BPL B.-GmbH und dem Käufer B. geschlossen werde. Entscheidend sei, ob im jeweiligen Einzelfall der Wettbewerb unter den Architekten sachwidrig beeinflusst worden sei. Daran ändere nichts, dass die Beklagte die Zahlung von 500.000 DM an den Kläger selbst angeboten habe. - 5 - II. 8 Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts wird die streitgegenständliche Verpflichtung vom Anwendungsbereich des Art. 10 § 3 MRVG nicht erfasst. 9 1. Nach Art. 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstückes sich im Zusammenhang mit dem Erwerb ver- pflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Die Vorschrift ist bewusst weit gefasst, um jegliche Koppelung zwi- schen Grundstückserwerb und Architektenauftrag zu unterbinden. Sie soll der Gefahr entgegenwirken, die dadurch entsteht, dass ein Architekt bei knapp ge- wordenem Baugrund ein Grundstück an der Hand und deshalb Wettbewerbs- vorteile hat. Aus diesem Grund hat der Senat einen Verstoß gegen das Koppe- lungsverbot nicht nur dann angenommen, wenn der Erwerber verpflichtet wird, eine bereits vorhandene Planung des Architekten zu übernehmen. Ein Verstoß liegt vielmehr auch dann vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Archi- tekten eine Zahlung dafür leistet, dass die vorhandene Planung nicht über- nommen werden muss (st. Rspr.; z.B.: BGH, Urteil vom 6. April 2000 - VII ZR 455/98, BauR 2000, 1213, 1214 f. = ZfBR 2000, 463 = NZBau 2000, 343). Nach der Entstehungsgeschichte des Gesetzes gehört es auch zu sei- nen Zielen, den Erwerber eines Grundstücks nicht in der freien Wahl des Archi- tekten zu behindern (so Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rdn. 668 m.N. aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes; Locher/Koeble/Frik, HOAI, 9. Aufl., MRVG § 3 Rdn. 4; Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 6. Aufl., MRVG Art. 10 § 3 Rdn. 3). 10 - 6 - 2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sich die Beklagte in einer Drucksituation befand. Einerseits war der Kläger nicht be- reit, die Grundstücke der von ihm beherrschten BPL B.-GmbH zu dem vom Käufer B. gebotenen Preis von 3 Mio. DM zu veräußern. Andererseits erhoffte sich die Beklagte von B. nach einem Erwerb der Grundstücke einen umfangrei- chen Planungsauftrag. Zu Unrecht zieht das Berufungsgericht jedoch die Be- klagte in den Schutzbereich der Vorschrift des Art. 10 § 3 MRVG mit der Be- gründung ein, sie stehe aufgrund ihres Eigeninteresses einem Erwerber gleich, auch wenn sie die in Rede stehenden Grundstücke nicht erworben habe. 11 a) Nach dem Wortlaut der Vorschrift wird nur der Erwerber davor ge- schützt, sich an einen bestimmten Architekten binden oder einen wegen er- brachter Architektenleistungen überhöhten Kaufpreis für ein Grundstück zahlen zu müssen. B. als Erwerber der Grundstücke vereinbarte einen von ihm als an- gemessen angesehenen Kaufpreis, ohne sich in irgendeiner Weise gegenüber einem Architekten oder Ingenieur zu verpflichten. Für ihn bestand die vom Ge- setz missbilligte Drucksituation nicht, die in Rede stehenden Grundstücke nicht ohne eine zusätzliche Zahlung oder einen Auftrag an einen Architekten oder Ingenieur erwerben zu können. Das nur mittelbare Interesse der Beklagten an dem Erwerb durch den Käufer B. als einem Dritten wird nicht geschützt. 12 b) Eine analoge Anwendung von Art. 10 § 3 MRVG scheidet aus. Eine planwidrige Lücke des Gesetzes liegt nicht vor. Auch der von der Rechtspre- chung des Senats weit gefasste Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nicht den Schutz der Interessen der Beklagten an dem Zustandekommen des Grund- stückskaufvertrages. Der Beklagten ging es allein um einen erhofften, honorarträchtigen Auftrag seitens des Erwerbers für die Bauplanung der Grundstücke. Ein derartiges Interesse eines Dritten begründet keinen Wettbe- 13 - 7 - werbsvorteil des Architekten in der Weise, dass eine entsprechende Anwen- dung der Regelung des Art. 10 § 3 MRVG geboten wäre. 14 c) Auf der Grundlage des unstreitigen Vorbringens der Parteien und der durch Urkunden festgestellten Sachlage liegt ein Missbrauch vertraglicher Ge- staltungsmöglichkeiten zur Umgehung des Koppelungsverbotes nicht vor. - 8 - III. 15 Der Senat kann die Sache nicht abschließend entscheiden. Das Beru- fungsgericht hat zu den durch Parteivernehmung zu Beweis gestellten Behaup- tungen der Beklagten, es seien im Rahmen der Verhandlungen Nebenabreden getroffen worden, von seinem Standpunkt aus folgerichtig keine Feststellungen getroffen. Das wird zu prüfen und gegebenenfalls nachzuholen sein. Dressler Hausmann Kuffer Bauner Safari Chabestari Vorinstanzen: LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 12.03.2004 - 2 O 10/04 - OLG Rostock, Entscheidung vom 17.11.2004 - 2 U 30/04 -

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