III ZR 305/06

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL III ZR 305/06 Verkündet am: 19. Juli 2007 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in der Baulandsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BauGB § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 40 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 42 Abs. 3 Satz 1, § 43 Abs. 3 Satz 2; BauGB a.F. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2; GG Art. 14 Abs. 1 Ea, Art. 100 Abs. 1 An der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 141, 319; Urteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63) zur verfassungskonformen Auslegung der § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 42 Abs. 3 Satz 1, § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB bei ei- ner "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung wird festgehalten. Auch § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. schließt in einem solchen Fall die Entschädigung nach der zulässigen Nutzung eines im Beitrittsgebiet gelege- nen Grundstücks für Planungen im zeitlichen Anwendungsbereich der Norm nicht aus. BGH, Urteil vom 19. Juli 2007 - III ZR 305/06 - Kammergericht Berlin LG Berlin - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Wurm, Dörr, Wöstmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt für Recht erkannt: Die Revision des Beteiligten zu 3 gegen das Urteil des 9. Zivilse- nats (Baulandsenats) des Kammergerichts vom 5. Dezember 2006 - 9 U 1/06 Baul - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat der Beteiligte zu 3 zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer des 206 m² großen Grundstücks Z. Straße 30 in Berlin-Pankow. Das Grundstück lag in zentraler Lage im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die bauliche Umgebung bestand überwiegend aus Mehrfamilienhäusern in geschlossener Bauweise. Die Bebauung des Grund- stücks wurde im Krieg zerstört. Das Grundstück schloss an das ebenfalls unbe- baute Eckgrundstück C. Straße 41 an. Auf der anderen Seite schloss sich das Grundstück Z. Straße 29 an. Das Grundstück stand ehemals unter staatlicher Verwaltung durch die W. Wohnungsbaugesellschaft mbH, die es bis April 1994 als Lagerplatz vermietet hatte. Im 1 - 3 - August 1991 erging auf ihren Antrag hin ein positiver Vorbescheid zur Bebau- ung der oben genannten drei Grundstücke mit einem Gebäude mit sechs Voll- geschossen. Die Wohnungsbaugesellschaft erwog zum Zwecke der Bebauung den Erwerb des Grundstücks des Beteiligten zu 1. Hierzu kam es im Weiteren nicht. Im Juni 1993 stellte der Beteiligte zu 1 einen weiteren Vorbescheidsan- trag zwecks Bebauung des Grundstücks. Dieser wurde für zwölf Monate zu- rückgestellt, da nach einer Untersuchung im dortigen Baubereich ein Defizit von 8,3 ha an Grünflächen, Sport- und Spielplätzen vorliege, und das Grundstück des Beteiligten zu 1 aufgrund seiner Lage und Größe zum Abbau dieses Fehl- bedarfs geeignet sei. Im Dezember 1994 trat für die Grundstücke eine Verände- rungssperre in Kraft. 1995 wurde der Vorbescheidsantrag des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Im Dezember 1997 trat der Bebauungsplan in Kraft, der für das Grundstück des Beteiligten zu 1 und die beiden benachbarten Grundstücke die Zweckbestimmung öffentlicher Spielplatz vorsah. Später beantragte der Be- teiligte zu 1 die Entziehung seines Eigentums gegen Entschädigung. Ein Teilbe- trag wurde als Mindestentschädigung gezahlt. Der Beteiligte zu 1 begehrte eine weitere Entschädigung, da er der Be- rechnung zugrunde gelegt haben wollte, dass sein Grundstück Baulandqualität gehabt habe. Der Beteiligte zu 3 wollte dagegen der Berechnung lediglich die tatsächliche Nutzung zugrunde legen. Gegen den von dem Beteiligten zu 3 er- lassenen Entschädigungsfeststellungsbeschluss, der die Höhe der Entschädi- gung auf der Basis der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks fest- setzte, richtet sich der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entschei- dung. Das Landgericht hat unter Berücksichtigung eines Teilvergleichs zwi- schen den Parteien zur Höhe des Wertes des Grundstücks unter Berücksichti- gung der Baulandqualität einen weiteren Entschädigungsanspruch in Höhe von 2 - 4 - 74.300 € nebst Zinsen sowie Rechtsvertretungskosten in Höhe von 1.131,35 € zuerkannt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beteiligten zu 3 wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Mit der vom Kammergericht zugelassenen Revision verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Begehren auf Zurückweisung des An- trags auf gerichtliche Entscheidung weiter. 3 Entscheidungsgründe Die Revision ist unbegründet.4 Das Berufungsgericht hat die Zurückweisung der Berufung des Beteilig- ten zu 3 damit begründet, dass eine Entschädigung nach den zulässigen Nut- zungen des Grundstücks zu erfolgen habe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien aufgrund der hier vorliegenden "isolierten" eigen- tumsverdrängenden Planung die die Entschädigung auf die ausgeübten Nut- zungen beschränkenden Normen einschließlich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. wegen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung nicht anwendbar. 5 Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision, die sich allein gegen die einschränkende Auslegung und Nichtanwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. richten, im Ergebnis stand. 6 1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandener Weise hat das Berufungsge- richt als für die Bemessung der Entschädigung maßgebliche Qualität des im 7 - 5 - früheren Ostberlin gelegenen Grundstücks "Bauland" angenommen und den entsprechenden Verkehrswert (§ 95 Abs. 1, § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB) der Be- rechnung des Entschädigungsanspruches zugrunde gelegt. a) Nach § 93 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung der Zeitpunkt des Eingriffs, d.h. der Tag, an dem die Behör- de über den Enteignungsantrag entscheidet. Dieser Zeitpunkt kann sich ver- schieben. Bei einem sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteig- nungsverfahren tritt an die Stelle des Enteignungsbeschlusses oder der Besitz- einweisung diejenige Maßnahme, von der ab eine weitere Entwicklung des Ob- jekts, insbesondere der Qualität des Grundstücks verhindert, also das Grund- stück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wird (st. Rspr. Senatsurteile BGHZ 141, 319, 320 f; 98, 341, 342). Eine vorbe- reitende Planung ist als Vorwirkung einer Enteignung (hier Verpflichtung zur Übernahme) anzusehen, wenn sie mit der späteren Entziehung des Eigentums in ursächlichem Zusammenhang steht, hinreichend bestimmt ist und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führt, mit Sicherheit erwarten lässt (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 321; 98, 341, 342; 64, 382, 384; 63, 240, 242). Ob diese Voraussetzungen im Einzelfall gegeben sind, ist weitgehend eine Frage tatrichterlicher Würdigung (Senatsurteile BGHZ 98, 341, 343; 63, 240, 242; Urteil vom 22. April 1982 - III ZR 131/80 - NVwZ 1983, 116). 8 b) Vorliegend hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Re- vision unbeanstandet festgestellt, dass die vorbereitende Planung spätestens mit dem Erlass der Veränderungssperre am 10. Dezember 1994 einen Stand erreicht hatte, der fest damit rechnen ließ, dass das Eigentum am Grundstück entzogen werden würde. Zu diesem Zeitpunkt hatte das als Lagergrundstück genutzte Grundstück die Qualität "Bauland". 9 - 6 - 2. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches unter Zugrundelegung der Baulandqualität des Grundstücks steht auch nicht § 95 Abs. 2 Nr. 7, § 43 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Satz 2, § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB entgegen. Danach kommt eine Entschädigung nur wegen der ausgeübten Nutzung des Grund- stücks und nicht mehr wegen dessen zulässiger Nutzung (§ 42 Abs. 2 BauGB) in Betracht, wenn letztere nach Ablauf einer Frist von sieben Jahren ab Zuläs- sigkeit aufgehoben oder geändert wird. Hier war die Nutzung als Baugrundstück nach § 34 BauGB möglich ab dem 3. Oktober 1990. Die siebenjährige Frist des § 42 Abs. 2 BauGB lief damit für die zulässige Nutzung des Grundstücks am 3. Oktober 1997 ab (vgl. Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 42 Rn. 7). Der Bebauungsplan mit den eigentumsverdrängenden Festsetzun- gen wurde am 18. Dezember 1997 und damit nach Ablauf der Sieben-Jahres- Frist des § 42 Abs. 2 BauGB veröffentlicht. 10 a) Die Anwendung des § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird allerdings nicht durch § 42 Abs. 5 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift bemisst sich die Entschädigung wegen der Hinderung der Verwirklichung eines der zulässi- gen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in § 42 Abs. 2 BauGB genannten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstel- lung des Vorhabens nach § 42 Abs. 2 BauGB, wenn der von der Planung Be- troffene das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann. Nach den für das Re- visionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichtes war der An- tragsteller weder bereit noch in der Lage, das Vorhaben zu verwirklichen. Nach § 42 Abs. 8 Satz 1 BauGB kommt eine Entschädigung auf der Grundlage des § 42 Abs. 5 BauGB in diesem Fall nicht in Betracht. 11 - 7 - b) Vorliegend steht einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB deren verfassungskonforme einschränkende Auslegung entgegen. 12 aa) Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteile BGHZ 141, 319, 322 ff; vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63), steht die (Wert-) Garantie des Eigentums und der in Art. 14 Abs. 1, 3 i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankerte Grundsatz der Lastengleichheit einer Anwendung der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB entgegen, wenn einzelne Eigen- tümer, die in einem Plangebiet von eigentumsverdrängenden Festsetzungen betroffen sind, im Falle der Enteignung mit einem (weiteren) Sonderopfer und im Verhältnis zu den übrigen Planbetroffenen ungleich und unzumutbar belastet werden. Bei "isolierter" eigentumsverdrängender Planung (§ 40 Abs. 1 BauGB), wenn die die spätere Enteignung auslösende Planung nicht von einer gleichzei- tigen allgemeinen Nutzungsbeschränkung im Plangebiet begleitet wird, kann deshalb ungeachtet des Ablaufes der Sieben-Jahres-Frist des § 42 Abs. 2, 3 BauGB eine Entschädigung nach derjenigen Grundstücksqualität (Nutzbarkeit) verlangt werden, die das enteignete Grundstück vor der es herabzonenden Ausweisung im Bebauungsplan besaß und die übrigen Grundstücke im Plange- biet weiter besitzen. Für die Beurteilung kommt es dabei nicht in einem tech- nisch-formalen Sinn darauf an, wie die Gemeinde im die Enteignung begrün- denden Bebauungsplan das Plangebiet abgegrenzt hat, sondern darauf, ob aus städteplanerischer Sicht ein einheitlich einzustufendes und fortzuentwickelndes Gebiet vorliegt. Eine unzumutbare Ungleichbehandlung könnte gleichwohl aus- geschlossen sein, wenn der von der eigentumsverdrängenden Planung Betrof- fene zugleich im Wesentlichen der Nutznießer der geplanten Bebauung (z.B. Spielplatz) im Hinblick auf seine weiteren Grundstücke im Plangebiet ist. Ent- scheidend ist nicht allein auf das genommene Grundstück, sondern auf die Si- 13 - 8 - tuation abzustellen, wie sie sich gerade für den jeweils betroffenen Eigentümer (Entschädigungsberechtigten) infolge der Enteignung ergibt. bb) Ausgehend von diesen Grundsätzen hat das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher und von der Revision nicht angegriffener Wür- digung angenommen, dass der Antragsteller von einer "isolierten" eigentums- verdrängenden Planung betroffen ist, die ihm gegenüber den übrigen Grund- stückseigentümern im Plangebiet ein Sonderopfer abverlangt, so dass die Ent- schädigung nach der zulässigen und nicht nur nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu bemessen ist. Das Grundstück des Antragstellers ist mit seinen beiden Nachbargrundstücken im Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen, was den weiteren umliegenden Grundstücken nützlich ist, die zudem ihre Qualität als Bauland behalten haben. Der Antragsteller ist von der Planung ausschließlich belastet und in keiner Weise begünstigt. Dass noch zwei weitere benachbarte Grundstücke von der isolierten eigentumsver- drängenden Planung betroffen sind, ändert an der Beurteilung nichts, die sich - wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - an einer Gesamtbe- trachtung des Plangebietes und insbesondere daran, wie sich die Situation nach der Enteignung für den Entschädungsberechtigten konkret darstellt, aus- zurichten hat. Allein der Umstand, dass auch zwei weiteren Grundstückseigen- tümern ein unzumutbares Sonderopfer abverlangt wird, nimmt der Belastung des Antragstellers nicht die Qualität eines Sonderopfers und lässt dieses auch nicht allein deshalb als zumutbar erscheinen. 14 3. Der Bemessung des Entschädigungsanspruches steht auch nicht § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. entgegen. Nach dieser Vorschrift, die durch den Einigungsvertrag (Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 1) in das Baugesetzbuch eingefügt wurde, galt in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet 15 - 9 - (neue Länder) bis zum 31. Dezember 1997 die Maßgabe, dass § 42 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 bis 10 BauGB auf die bei Wirksamwerden des Beitritts nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungen keine Anwendung fand. a) Die Vorschrift findet bereits aus systematischen Gründen keine An- wendung. Dass die Enteignungsentschädigung nach der ausgeübten Nutzung und nicht nach der zulässigen Nutzung zu bemessen ist, ist aus dem Zusam- menspiel der § 42 Abs. 3, § 43 Abs. 3 Satz 2, § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB zu ent- nehmen, wie dies der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63, 64). Der von der Verweisung des § 43 Abs. 1 Satz 3 BauGB umfasste § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB verweist auch auf die Reduktions- und Harmoniersierungsklauseln des Planungsschadensrechts und damit auf die Regelung des § 42 Abs. 1 bis 3 BauGB, wonach nach Ablauf von sieben Jahren nur eine Entschädigung im Hinblick auf die ausgeübte, nicht aber auf die zulässige Nutzung in Betracht kommt. Zusätzlich bestimmt auch § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB als Harmonisierungsklausel, dass solche Wertminderun- gen nicht zu berücksichtigen sind, die bei Anwendung des § 42 BauGB nicht zu entschädigen wären (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 f). Da im vorliegen- den Fall die Verweisungsvorschriften der § 95 Abs. 2 Nr. 7 und § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB verfassungskonform wegen der "isolierten" eigentumsverdrän- genden Planung dahingehend auszulegen sind, dass sie nicht auf die Ein- schränkungen des § 42 BauGB im Hinblick auf die zulässigen Nutzungen ver- weisen, so geht die Vorschrift des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ins Leere, die die Anwendung des § 42 Abs. 1 bis 3 und 5 bis 10 BauGB im Hin- blick auf die zulässigen Nutzungen einschränkt. Die Entschädigung bemisst sich in diesem Fall allein nach §§ 40, 43 BauGB. 16 - 10 - b) Gegen die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. spricht auch der Wille des Gesetzgebers. Dieser hat die Entschädigungsan- sprüche wegen einer eigentumsverdrängenden Planung nach § 40 BauGB - die hier einschlägig sind - unberührt lassen wollen (BT-Drucks. 11/7817 S. 171). Für diese Ansprüche enthält § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. keine Maß- gaben (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38, sowie 6. Aufl., § 39 Rn. 57; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14; Bielenberg/Krautzberger/Söfker, Städtebaurecht in den neuen Ländern, 2. Aufl., Teil B Rn. 124; Söfker ZfBR 1990, 266, 269; Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 39 Rn. 42, Stand 11/2000). 17 c) Unabhängig davon wäre § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. aber auch im vorliegenden Fall verfassungskonform einschränkend auszulegen. 18 aa) Bei der eigentumsverdrängenden Festsetzung des hier maßgebli- chen Bebauungsplanes in Bezug auf das Grundstück des Beteiligten zu 1 als öffentlicher Spielplatz handelt es sich um eine Inhalts- und Schrankenbestim- mung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG NVwZ 1999, 979; NVwZ-RR 2005, 227; Berkemann DVBl. 1999, 1285, 1286). Die Festsetzungen nach § 40 Abs. 1 BauGB entziehen keine konkreten Eigen- tumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern be- schränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Dabei ist die Intensität des Eingriffs für die Einordnung der Norm nicht maßgeb- lich. Sie behält selbst dann ihre Gültigkeit, wenn der Eingriff in seinen Auswir- kungen für den Betroffenen einer Enteignung gleichkommt (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 83, 201, 211 ff). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Um- stand, dass die eigentumsverdrängende Planung einen Übernahmeanspruch 19 - 11 - nach § 40 Abs. 3 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründet (vgl. Senatsur- teile BGHZ 121, 73, 78; 328, 331). bb) Der Gesetzgeber verfolgte mit § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB ein legitimes öffentliches Ziel. Mit dem Einigungsvertrag sollte in den neuen Län- dern auch das Baugesetzbuch insgesamt und damit auch das Entschädigungs- recht übergeleitet werden. Um den städtebaulichen und tatsächlichen Beson- derheiten nach der Herstellung der Deutschen Einheit in den neuen Ländern gerecht zu werden, sollten befristet bis zum 31. Dezember 1997 besondere Maßgaben für bestimmte Bereiche gelten. Übermäßige finanzielle Belastungen, die der Gemeinde aus der Planung erwachsen, können zur Erstarrung der städ- tebaulichen Planung und der Abstandnahme von ihr führen; dadurch werden gewichtige Belange des Allgemeinwohls beeinträchtigt. Der Grundgedanke der Einschränkung nach § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a. F. ist, dass die sofor- tige Einführung des vermögensrechtlichen Schutzes für eine nicht ausgeübte Nutzung in den Gebieten nach § 34 BauGB die Gemeinden daran hindern wür- de, hier Bebauungspläne auszustellen (Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 32; Runkel BBauBl. 1990, 616, 620; Bielenberg DVBl. 1990, 1314, 1319). 20 cc) Die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde eine unverhältnismäßige und unzumutbare Härte für den Beteiligten zu 1 dar- stellen. Die Belange des Gemeinwohls sind mit den schutzwürdigen Interessen des Eigentümers in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhält- nis zu bringen. Dabei ist der Gesetzgeber an den Grundsatz der Verhältnismä- ßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur der Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigen- tum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse 21 - 12 - dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört auch die Privatnützigkeit, also die Zuordnung des Eigentumsob- jekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nut- zen sein soll (vgl. BVerfGE 100, 226, 240 f). Dabei ist in den Blick zu nehmen, ob kompensatorische Vorkehrungen getroffen sind, die unverhältnismäßige o- der gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeiden (vgl. BVerfGE 100, 226, 244). Bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist das in Art. 14 Abs. 3 GG zum Ausdruck kommende Gewicht des Eigentumsschutzes zu beachten, wenn sich der Eingriff in das Eigentum wie eine (Teil- oder Voll-)Enteignung auswirkt (vgl. BVerfGE 83, 201, 212 f; BVerfG DVBl. 1999, 704, 705; NVwZ 2003, 727f.). Auch wenn das Grundgesetz nicht zwingend eine am Marktwert ausgerichtete Entschädigung erfordert (vgl. BVerfGE 24, 367, 421 zu Art. 14 Abs. 3 GG), so kann es gleichwohl von Verfassungs wegen zur Vermeidung unverhältnismäßiger Härten geboten sein, dem Eigentümer einen Übernahme- anspruch durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (vgl. BVerfGE 100, 226, 245 f). Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer keinen irgendwie gearteten Vorteil aus der eigentumsverdrängenden Planung und dem damit verfolgten Zweck erhalten kann (vgl. Berkemann in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 Rn. 670; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Juli 2002 - III ZR 160/01 - NJW 2003, 63). Soweit private Interessen zum Ausgleich zu bringen sind, ist der Gesetzgeber verpflichtet, diese in einen gerechten Ausgleich und ein aus- gewogenes Verhältnis zu bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachtei- ligung steht mit der verfassungsrechtlichen Vorstellung eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 104, 1, 11; 101, 239, 259). - 13 - Gemessen an diesen Maßstäben würde sich die Anwendung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. und eine deshalb auf den Ausgleich des Verlus- tes nur für tatsächlich ausgeübte und nicht für zulässige Nutzungen beschränk- te Entschädigung als unverhältnismäßige Härte für den Beteiligten zu 1 darstel- len. Der Antragsteller ist von einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Pla- nung betroffen. Sein Grundstück und die beiden Nachbargrundstücke sind nach dem Bebauungsplan als öffentlicher Spielplatz ausgewiesen. Es ist ihm deshalb wirtschaftlich nicht mehr zumutbar mit Rücksicht auf die Festsetzung im Be- bauungsplan, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, so dass ihm ein Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB zusteht. Der Antragsteller hat von dieser Planung im Gegensatz zu den übrigen Grundstücken im Plangebiet keinerlei Nutzen. Ihm wird insoweit ein Sonderopfer auferlegt, um das Plangebiet im Sinne des All- gemeinwohls weiter zu entwickeln. Der Grundsatz der Lastengleichheit, der in Art. 14 Abs. 1 und Abs. 3 GG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG verankert ist und bei Ab- wägung privater Interessen eine einseitige Bevorzugung ausschließt, wäre bei einer Entschädigung allein unter Berücksichtigung der ausgeübten Nutzungen verletzt. Die übrigen Grundstücke im Plangebiet - mit Ausnahme der beiden Nachbargrundstücke - behalten ihre zulässige Nutzbarkeit, soweit sie noch nicht ausgeübt wird und damit ihren Wert, soweit er nicht durch die fremdnützi- ge Überplanung des Grundstücks des Antragstellers im Bebauungsplan sogar steigt. Der Zweck des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 a.F., der die Grenze für die Eigentumsbeschänkung darstellt, den Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deutschen Einheit Rechnung zu tragen und die Ge- meinden nicht von notwendigen Planungen wegen zu hoher Entschädigungs- forderungen abzuhalten, rechtfertigt es nicht, die privaten Interessen der Eigen- tümer im Plangebiet in ein derartiges Ungleichgewicht zu bringen und die nicht von der "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung Betroffenen einseitig zu 22 - 14 - bevorzugen (vgl. im Ergebnis ebenso Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 38 f). Insoweit gelten die gleichen Erwägungen, wie sie der Senat bereits zur Neuregelung des Planungsschadensrechtes durch die Novelle 1976 zum Bundesbaugesetz, die in das Baugesetzbuch mit geringen Änderungen übernommen wurde, ausgeführt hat (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 319, 322 ff). Des Weiteren ist in den Blick zu nehmen, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Besonderheiten in den neuen Ländern nach der Herstellung der Deut- schen Einheit eine Abweichung von Grundrechten in den Grenzen des Art. 19 Abs. 2 und Art. 79 Abs. 3 GG allenfalls bis zum 31. Dezember 1992 rechtfertig- ten (Art. 143 Abs. 1 GG). Der die eigentumsverdrängende Planung beinhalten- de Bebauungsplan datiert vom 18. Dezember 1997. Der Einwand der Revision, der Antragsteller habe kein schützenswertes Vertrauen gehabt, da ihm wegen § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Entschädigung der zulässigen Nutzungen zugestanden habe, greift nicht durch. Maßgebend ist nicht das Vertrauen auf eine bestimmte Höhe einer Entschädi- gung sondern das auf die Bebaubarkeit des Grundstücks. Dieses war nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichtes aber Bauland, da es sich in einem durch Wohnbebauung geprägten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB befand und nach der Überplanung nicht mehr bebaubar war. dd) Der Senat kann die verfassungsrechtlich gebotene einschränkende Auslegung des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. vornehmen und ist nicht zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG verpflichtet. Letztere setzt vielmehr vor- aus, dass der Senat eine verfassungskonforme Auslegung ausschließt (vgl. BVerfGE 96, 315, 324 f; 68, 337, 344). Die Gerichte sind gehalten, sich um eine verfassungskonforme Auslegung des Gesetzesrechts zu bemühen. Der Re- spekt vor der gesetzgebenden Gewalt gebietet es, dem Willen des Gesetz- gebers im Rahmen des verfassungsrechtlich Zulässigen so weit wie möglich 23 - 15 - Rechnung zu tragen (vgl. BVerfGE 86, 288, 320). Die verfassungskonforme Auslegung findet ihre Grenzen dort, wo sie zum Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. BVerfGE 54, 277, 299 f; 71, 81, 105; 90, 263, 275; 110, 226, 267). Eine Ausle- gung gegen den Wortlaut einer Norm ist aber nicht von vornherein ausge- schlossen, wenn andere Indizien deutlich belegen, dass ihr Sinn im Text unzu- reichend Ausdruck gefunden hat (vgl. BVerfGE 97, 186, 196) und erst die weite- ren Auslegungsmethoden die wahre Bedeutung der Norm freilegen (vgl. BVerf- GE 35, 263, 279). Lässt eine Auslegung nach anerkannten Grundsätzen meh- rere Deutungen zu, von der eine zu einem verfassungsgemäßen Ergebnis führt, ist diese Auslegung verfassungsrechtlich geboten (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 83, 201, 214 f). Auch die teleologische Reduktion einer Norm im Wege verfas- sungskonformer Auslegung ist möglich (vgl. BVerfGE 88, 145, 166; 35, 263, 279 f). Sie ist sogar geboten, wenn dadurch die Norm im Übrigen aufrechterhal- ten werden kann (vgl. BVerfGE 88, 145, 168), denn der Respekt vor dem Ge- setzgeber gebietet es, in den Grenzen der Verfassung das Maximum dessen aufrechtzuerhalten, was der Gesetzgeber gewollt hat (vgl. BVerfGE 86, 288, 320; vgl. Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft, 3. Aufl., 1995, S. 161). Die einschränkende Auslegung des § 246 a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. hält sich im Rahmen dieser aufgezeigten verfassungsrechtlichen Grenzen einer verfassungskonformen Auslegung. Der Wortlaut der Vorschrift bezieht sich nur auf einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB, der hier nicht anwendbar ist. § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. würde nur über die Ver- weisungen auf die Harmonisierungsvorschriften des Planungsschadensrechtes zu Geltung kommen. Eine Änderung der Ansprüche aus § 40 BauGB hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung nicht beabsichtigt (BT- 24 - 16 - Drucks. 11/7817 S. 171). Der mit seinem Erlass verfolgte Zweck ging auch nicht dahin, in einem Plangebiet einzelne Eigentümer gegenüber anderen zu benachteiligen und diesen Sonderopfer aufzuerlegen. Es ist deshalb nahe lie- gend, dass der Gesetzgeber, hätte er die gleichheitswidrigen Auswirkungen bei einer "isolierten" eigentumsverdrängenden Planung im Blick gehabt, diese von dem Anwendungsbereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. ausge- nommen hätte. Diese gleichheitswidrige Belastung lässt sich nur dadurch aus- gleichen, dass dem von einer isolierten eigentumsverdrängenden Planung Be- troffenen eine Entschädigung auf der Basis der zulässigen Nutzungen des Grundstücks zuerkannt wird. Dies kann bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung der Norm im Übrigen durch eine gebotene verfassungskonforme und einschrän- kende Auslegung erreicht werden. Nicht zu folgen ist dem Einwand der Revision, eine verfassungskonforme Auslegung scheitere zumindest daran, dass sonst kein weiterer Anwendungs- bereich des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. verbliebe, so dass sich die Norm insgesamt als verfassungswidrig erweise. Dies zwinge zur Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG. Die Vorschrift bleibt aber anwendbar, soweit z.B. eine all- gemeine "Herabzonung" des Plangebiets vorliegt, also gerade keine besondere Belastung für einen einzelnen Eigentümer gegenüber anderen Eigentümern mit der Planung verbunden ist. Auch insoweit gelten die Ausführungen des Senats zu § 42 Abs. 2, 3, § 43 Abs. 3, § 95 Abs. 1 Nr. 7 BauGB entsprechend (Senats- urteil BGHZ 141, 319, 326 ff). Im Hinblick auf den verbleibenden Anwendungs- bereich bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des § 246a Abs. 1 Nr. 9 Satz 2 BauGB a.F. (vgl. Breuer in: Schrödter, BauGB, 5. Aufl., § 246a Rn. 39; Battis in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 5. Aufl., § 39 Rn. 14), was die Möglichkeit einer verfassungskonformen Auslegung eröffnet und einer Vorlage nach Art. 100 Abs. 1 GG entgegensteht. 25 - 17 - Schlick Wurm Dörr Wöstmann Harsdorf-Gebhardt Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2005 - O 7/04 Baul - KG Berlin, Entscheidung vom 05.12.2006 - 9 U 1/06 Baul -