VIII ZR 6/07

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/07 Verkündet am: 19. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 554, 559, 550b Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekün- digt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. BGH, Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 31. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 3. April 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M. . Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Ge- bäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten 1 - 3 - schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Vorausset- zung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe. 2 Der Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der in- zwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 € auf insgesamt 966,83 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005. 3 Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, No- vember und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag von 321,18 € gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:5 Da die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der da- mit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Moderni- sierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Be- ginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem 6 - 4 - Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, begin- nend ab September 2004 angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Mo- dernisierung. II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Landgerichts, er könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmittei- lung keine erhöhte Miete verlangen. 1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, dass die durch- geführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war. 8 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhö- hung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermie- ters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maß- nahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. 9 a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht. 10 Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen 11 - 5 - (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG). 12 b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlasse- ner Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) ge- schuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT- Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht. Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht. 13 Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zu- gebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündi- 14 - 6 - gungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhält- nis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbe- gründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vor- gängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Beru- fungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Mo- dernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. 15 III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Ge- setzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sa- che zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet 16 - 7 - ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzu- weisen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 03.04.2006 - 424 C 34946/05 - LG München I, Entscheidung vom 30.11.2006 - 31 S 8758/06 -