VIII ZR 243/06

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 243/06 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 3 Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungs- vertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirt- schaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 1. August 2006 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt von den Beklagten auf der Grundlage der Abrech- nungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002. 1 Die Beklagten waren Mieter, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung in D. . Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Februar 2000 und endete am 31. Mai 2004. 2 Die Wärmeversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich mittels einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Juni 1999 – vor Ab- 3 - 3 - schluss des Mietvertrags der Parteien – übertrug die Klägerin die Wärmever- sorgung des Mietobjekts für eine Vertragsdauer von 15 Jahren der Rechtsvor- gängerin der Nebenintervenientin. 4 Der Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasser- kosten die folgenden Regelungen: "§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung 2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanla- ge einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanla- ge zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung … (…) 5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten antei- lig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend. 6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) ver- sorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend." Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 1.280,95 € nebst Zinsen verurteilt. Das Land- gericht hat die Entscheidung des Amtsgerichtes abgeändert und die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung eines Betrages von 1.153,37 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver- folgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Klägerin sei berechtigt gewesen, die abgerechneten Kosten der Wärmelieferung für die Jahre 2000, 2001 und 2002 in dem zugesprochenen Umfang zu verlangen. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und damit eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB sei von den darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht ausreichend dargelegt. Eine Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt des Eingriffs in ein be- stehendes Mietverhältnis komme schon deswegen nicht in Betracht, weil die Umstellung auf "Wärmecontracting" vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten erfolgt sei. Bei einer Neuvermietung nach Abschluss eines Wärmelie- ferungsvertrages müsse der Mieter die bestehende Versorgungssituation hin- nehmen. 9 Die Beklagten hätten auch nicht dargetan, dass die Wärmeversorgung ihrer Wohnung zu überhöhten Preisen erfolge. Der Nachweis der Unwirtschaft- lichkeit eines vom Vermieter abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages kön- ne zwar grundsätzlich durch einen Vergleich mit den Wärmepreisen anderer ortsansässiger Anbieter geführt werden, sofern diese von einem vergleichbaren Leistungsumfang und -inhalt ausgingen. Das von den Beklagten vorgelegte In- formationsangebot der Stadtwerke D. GmbH (im Folgenden: D. ) zur Wärmelieferung vom 30. Oktober 2003 und das Angebot der Gasversor- gung S. O. GmbH & Co. KG (im Folgenden: G. ) vom 10 - 5 - 6. November 2003 für das Anwesen der Klägerin seien aber nur eingeschränkt mit den Leistungen der Nebenintervenientin vergleichbar. Darüber hinaus kön- ne auch nicht festgestellt werden, dass das Preisniveau der Nebenintervenien- tin von den vorgelegten Informationsangeboten der D. und der G. erheblich abweiche. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Beklagten sind zur Zahlung rückständiger Wärmelieferungskosten von ins- gesamt 1.153,37 € für die Jahre 2000 bis 2002 an die Klägerin verpflichtet. 11 Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klä- gerin die ihr von der Nebenintervenientin berechneten Kosten der Wärmeliefung für das Gebäude, in dem sich die den Beklagten vermietete Wohnung befindet, anteilig auf die Beklagten umlegen kann, denn der zwischen den Parteien ab- geschlossene Mietvertrag sieht in § 6 Nr. 5 und 6 die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser vor. 12 Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die Klägerin gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe, indem sie sich auf eine unan- gemessen hohe Entgeltvereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Nebenin- tervenientin eingelassen habe. 13 Zwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Ne- benpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Ne- benpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihal- tung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (Staudinger/Weitemeyer, 14 - 6 - BGB (2006), § 556 Rdnr. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rdnr. 114). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Ab- schluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsver- handlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen. Hieran fehlt es, weil die Beklagten die streitige Wohnung (Mietbeginn 1. Februar 2000) erst ge- raume Zeit nach dem bereits im Juni 1999 erfolgten Abschluss des Wärmeliefe- rungsvertrags gemietet haben. Auch aus dem von der Revision angeführten Gesichtspunkt der Ver- pflichtung des Vermieters zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis ergibt sich kein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine gege- benenfalls in Betracht zu ziehende Verpflichtung der Klägerin, hinsichtlich der Wärmeversorgung des Mietobjekts zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, kommt für die hier zu beurteilenden Abrechnungszeiträume wegen der noch nicht abgelaufenen festen Vertragsdauer nicht in Frage. Ob die von der Be- klagten vorgetragenen Angebote der G. und der D. , wie die Revision geltend macht, bei vergleichbarem Leistungsumfang deutlich günstiger gewe- sen wären als die Nebenintervenientin, bedarf deshalb keiner Entscheidung. 15 - 7 - Da sich das Urteil des Berufungsgerichts als richtig erweist, ist die Revi- sion zurückzuweisen (§ 561 ZPO). 16 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 13.07.2005 - 144 C 7551/03 - LG Dresden, Entscheidung vom 01.08.2006 - 4 S 460/05 -