XI ZR 157/07

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XI ZR 157/07 Verkündet am: 18. November 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Nobbe sowie die Richter Dr. Müller, Dr. Ellenberger, Dr. Grüneberg und Maihold für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlan- desgerichts in Schleswig vom 22. Februar 2007 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin, eine Bank, und die Beklagten streiten über Ansprü- che im Zusammenhang mit einem Darlehensvertrag zum Erwerb eines Appartements. Die Beklagten, ein damals 37 Jahre alter Feinmechaniker und sei- ne damalige, damals 42 Jahre alte Ehefrau, wurden Anfang 1993 von einem für die P. GmbH & Co. KG (im Folgenden: P. GmbH & Co. KG) tätigen Untervermittler beraten, zur Altersversor- gung ein Anlageobjekt zu erwerben. Ein von den Beklagten ins Auge ge- fasster Erwerb einer bestimmten Eigentumswohnung konnte nicht reali- siert werden. Nach mehreren erfolglosen Telefonaten beschlossen die Beklagten, dem Untervermittler "noch eine Chance zu geben" und baten ihn in ihre Wohnung. Bei diesem Besuch wurden die Beklagten gewor- ben, ohne Eigenkapital ein 32,74 qm großes Appartement nebst zwei Stellplätzen in einem so genannten Boarding-House in S. zu erwerben. Bei dem Objekt handelte es sich um eine in Teileigentum auf- geteilte Anlage, die über eine von den Miteigentümern gemeinsam beauf- tragte Pächterin hotelähnlich betrieben werden und dem längeren Auf- enthalt von Gästen dienen sollte. Dieses von der W. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Bauträgerin) geplante und errichtete Bauvorhaben wurde von der Klägerin finanziert. Nachdem das ursprüng- lich mit dem Vertrieb der Appartements beauftragte Unternehmen insol- vent geworden war, übertrug die Bauträgerin diese Aufgabe der P. GmbH & Co. KG, die mit der Klägerin vereinbarte, dass diese auch den Erwerb der Appartements durch die Anleger finanzieren sollte. 2 - 4 - In dem Verkaufsprospekt der P. GmbH & Co. KG war die Klägerin namentlich als Objektfinanziererin benannt. Außerdem wurde in dem Prospekt aus einem Schreiben der Klägerin zitiert, in dem diese unter anderem bestätigte, für die Käufer der Appartements Treuhandkonten zu führen sowie eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen und die Kaufpreiszahlungen der Erwerber erst nach Fälligkeit freizugeben; dar- über hinaus bestätigte die Klägerin, dass sie mit der Bauträgerin "seit vielen Jahren im Bereich der Baufinanzierung für die Erstellung ihrer Projekte sehr angenehm zusammenarbeite" und die Abwicklung bisher "ohne jegliche Beanstandung" erfolgt sei. In dem Prospekt wurde ferner entsprechend dem geschlossenen Pachtvertrag mit einem erzielbaren Mietertrag von ca. 34 DM pro qm kalkuliert und auf eine - tatsächlich nicht vorhandene - betriebswirtschaftliche Untersuchung der Rentabilität und Vermietbarkeit des Objekts hingewiesen. 3 Am 8. Februar 1993 unterbreiteten die Beklagten der T. GmbH (im Folgenden: Treuhänderin) ein notariell beurkunde- tes Angebot zum Abschluss eines Treuhand- und Geschäftsbesorgungs- vertrages zum Erwerb des Appartements Nr. … . Zugleich erteilten sie der Treuhänderin, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungs- gesetz nicht verfügte, eine umfassende Vollmacht, sie in allen Angele- genheiten zu vertreten, die mit der Durchführung des Erwerbs des Teil- eigentums im Zusammenhang stehen, insbesondere in ihrem Namen den Kaufvertrag, Darlehensverträge und alle erforderlichen Sicherungsver- träge abzuschließen und gegebenenfalls auch wieder aufzuheben. Die Treuhänderin nahm das Angebot an und schloss namens der Beklag- ten am 16. März 1993 den notariell beurkundeten Kaufvertrag über 198.056,21 DM. Zur Finanzierung des Gesamtaufwandes über 4 - 5 - 293.708,89 DM schlossen die Beklagten - neben einem weiteren Darle- hensvertrag mit der D. -Bank - persönlich am 22. März 1993 mit der Klägerin einen Vertrag über ein Annuitätendarlehen in Höhe von 146.343 DM, das vereinbarungsgemäß durch eine Grundschuld abgesi- chert wurde. Der Vertrag enthielt eine Widerrufsbelehrung entsprechend § 7 VerbrKrG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung, im Folgenden: a.F.). Der Nettokreditbetrag wurde zur Finanzierung des Er- werbs eingesetzt. Das Boarding-House wurde Anfang 1993 fertig gestellt und danach von einer Pächterin betrieben, die bereits Anfang 1994 insolvent wurde. Im Jahr 1995 fiel auch die Bauträgerin in Konkurs. Der Betrieb wird seit 1995 von einer Gesellschaft fortgeführt, die die Eigentümer der Appar- tements zu diesem Zweck gründeten. 5 Wegen rückständiger Raten kündigte die Klägerin am 30. Januar 1998 den Darlehensvertrag und das Kontokorrentkonto. Die Beklagten widerriefen mit Schreiben vom 24. Mai 2002 und 26. Februar 2004 ihre Darlehensvertragserklärungen nach dem Haustürwiderrufsgesetz, weil sie zum Abschluss des Vertrages aufgrund eines Besuches des Vermitt- lers in ihrer Wohnung veranlasst worden seien. 6 Die Klägerin begehrt mit der Klage in erster Linie, gestützt auf ihre Kündigung, die Rückzahlung des Darlehens und den Ausgleich des Sollsaldos auf dem Girokonto in Höhe von insgesamt 68.514 € nebst Zinsen. Hilfsweise, für den Fall eines wirksamen Widerrufs des Darle- hensvertrages, stützt sie ihr Klagebegehren auf einen ihr dann zustehenden Anspruch auf Rückzahlung des Nettodarlehensbetrages 7 - 6 - nebst marktüblicher Verzinsung gemäß § 3 HWiG (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung; im Folgenden: a.F.). Widerkla- gend verlangen die Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rück- zahlung der an die Klägerin und die D. -Bank erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen, einer Sonderumlage, der Grundsteuer und des Haus- geldes abzüglich erhaltener Pachtzahlungen in Höhe von insgesamt 86.047,86 € nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Übereignung des Eigen- tums an der Eigentumswohnung und den Stellplätzen. Die Beklagten sind der Auffassung, zu Zahlungen nicht verpflichtet zu sein, weil der Beklagte zu 1) nach ihrer Behauptung bei Vertragsschluss aufgrund ei- ner manischen Hochphase geschäftsunfähig gewesen sei; aufgrund des- sen hätten sie die Darlehensvaluta auch nicht empfangen. Außerdem stünden ihnen gegen die Klägerin Schadensersatzansprüche wegen Auf- klärungspflichtverletzung und wegen unterbliebener Belehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz zu. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Be- klagten ihren Antrag auf Klageabweisung und ihren mit der Widerklage geltend gemachten Zahlungsanspruch weiter. 8 Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch- tenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge- richt. 9 - 7 - I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der zwischen den Parteien geschlossene Darlehensvertrag sei wirksam zustande gekommen. Das Vorbringen der Beklagten, der Be- klagte zu 1) sei bei Abschluss des Vertrages aufgrund einer manischen Hochphase geschäftsunfähig gewesen, sei unsubstantiiert. 11 Die Beklagten hätten ihre Darlehensvertragserklärungen auch nicht wirksam nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen. Aufgrund des zeitlichen Abstands zwischen den Vertragsanbahnungsgesprächen und dem Vertragsschluss sowie der zwischendurch erfolgten notariellen Beurkundung des Angebots auf Abschluss des Treuhandvertrages fehle es an der Ursächlichkeit der Haustürsituation für den Vertragsschluss. Außerdem beruhe der für den Abschluss des Treuhandvertrages ent- scheidende Hausbesuch des Untervermittlers auf einer vorherigen Be- stellung der Beklagten i.S. des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG a.F. 12 Den Beklagten stehe auch kein Schadensersatzanspruch wegen einer Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin zu. Die Klägerin habe nicht über einen konkreten Wissensvorsprung im Hinblick auf die behauptete überhöhte Bewertung des Kaufobjekts verfügt. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert des 13 - 8 - Appartements liege nicht vor, weil nach dem eigenen Vortrag der Beklag- ten der Kaufpreis nicht mehr als doppelt so hoch wie der Verkehrswert gewesen sei. Schließlich hätten die Beklagten auch nicht substantiiert dargelegt, dass die Klägerin eine von den Initiatoren oder den Vermitt- lern begangene arglistige Täuschung gekannt habe. Die Erstellung einer Rentabilitätsuntersuchung sei im Verkaufsprospekt nicht zugesichert worden. Hinsichtlich der Pachtzahlungen sei zwar denkbar, dass die Klä- gerin von deren Ausbleiben ab September 1993 gewusst habe. Hierauf komme es aber nicht an, weil der Darlehensvertrag mit den Beklagten bereits im März 1993 geschlossen worden sei. Dass die Klägerin Kennt- nis von den so genannten Pre-Opening-Zahlungen an die Pächterin im Februar/März 1993 über 770.000 DM gehabt habe, sei von den Beklag- ten nicht substantiiert vorgetragen worden. Ganz im Gegenteil habe die Klägerin aufgrund der Geschäftserfahrung der Pächterin, der Vereinba- rung eines langjährigen Pachtvertrages und der Absicherung von sechs Monatspachtzahlungen durch eine Bürgschaft keine Zweifel an der Er- wirtschaftung der prospektierten Pachteinnahmen haben müssen. II. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent- scheidenden Punkt nicht stand. 14 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht den zwischen den Parteien geschlossenen Darlehensvertrag als wirksam angesehen. Ent- gegen der Auffassung der Revision hat es die Anforderungen an die Substantiierung des Beklagtenvorbringens, der Beklagte zu 1) sei bei 15 - 9 - Abschluss des Vertrages aufgrund einer manischen Hochphase ge- schäftsunfähig gewesen, nicht überspannt. Aufgrund dessen musste das Berufungsgericht auch kein Sachverständigengutachten zu der Frage, ob die freie Willensbestimmung des Beklagten zu 1) bei Vertragsschluss infolge krankhafter Störung der Geistestätigkeit ausgeschlossen war, einholen. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Ausschluss der freien Willensbestimmung i.S. des § 104 Nr. 2 BGB vor, wenn jemand nicht imstande ist, seinen Willen frei und unbeeinflusst von der vorliegenden Geistesstörung zu bilden und nach zutreffend gewon- nenen Einsichten zu handeln. Abzustellen ist dabei darauf, ob eine freie Entscheidung nach Abwägung des Für und Wider bei sachlicher Prüfung der in Betracht kommenden Gesichtspunkte möglich ist oder ob umge- kehrt von einer freien Willensbildung nicht mehr gesprochen werden kann, etwa weil infolge der Geistesstörung Einflüsse dritter Personen den Willen übermäßig beherrschen. Substantiiert dargelegt ist ein sol- cher Ausschluss nach allgemeinen Grundsätzen, wenn das Gericht auf der Grundlage des betreffenden Parteivorbringens zu dem Ergebnis kommen muss, die Voraussetzungen des § 104 Nr. 2 BGB lägen vor. Auf die Wahrscheinlichkeit des Vortrags kommt es nicht an (Senatsurteil vom 5. Dezember 1995 - XI ZR 70/95, WM 1996, 104 m.w.Nachw.). 16 b) Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Vorbringen der Be- klagten nicht hinreichend substantiiert. Es fehlt an jeglichen Anknüp- fungstatsachen für ihre Behauptung, der Beklagte zu 1) sei bei Ab- schluss des Darlehensvertrages aufgrund einer manischen Hochphase geschäftsunfähig gewesen. 17 - 10 - 18 Das Attest des behandelnden Arztes Dr. B. ist für den hier interessierenden Zeitraum Februar/März 1993 nicht aussagekräftig, weil sich der Beklagte zu 1) bei ihm erst ab Sommer 1996 wegen einer depressiven Störung in Behandlung befand und sich nach dem Attest diese Erkrankung erst in den vorangegangenen zwei Jahren entwickelt hatte. Das im Rahmen des von der Beklagten zu 2) im Jahr 1998 ange- regten Betreuungsverfahrens erstellte Gutachten von Dr. D. vom 21. Dezember 1998 enthält ebenfalls keine Feststellungen zum Zustand des Beklagten zu 1) im Jahr 1993, sondern lediglich die Aussage, dass der Beklagte zu 1) nach eigenen Angaben rückblickend 1993 das erste Mal wohl an einer Manie gelitten habe. Entgegen der Auffassung der Revision folgt eine taugliche Anknüp- fungstatsache auch nicht aus dem Vorbringen der Beklagten, die Ge- schäftsunfähigkeit des Beklagten zu 1) zeige sich auch daran, dass er im hier fraglichen Zeitraum einen Mercedes Benz erworben habe, der seine finanziellen Verhältnisse weit überstiegen habe. Der Vortrag ist im Hin- blick auf genauen Zeitpunkt des Kaufvertrages, Höhe des Kaufpreises und nähere Umstände des Vertragsschlusses gänzlich unspezifiziert. 19 Unerheblich ist schließlich auch das Vorbringen der Beklagten, der Beklagte zu 1) habe in seiner manischen Phase massiv auf die Beklagte zu 2) eingewirkt, das Anlagegeschäft abzuschließen, und der Unterver- mittler habe diese ihm bekannte Situation ausgenutzt. Auch dieser Vor- trag ist ohne jede Substanz und lässt zudem nicht erkennen, inwiefern hieraus überhaupt ein Rückschluss auf die behauptete Erkrankung des Beklagten zu 1) möglich sein soll. 20 - 11 - 21 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausführungen des Beru- fungsgerichts, mit denen es ein Widerrufsrecht der Beklagten nach dem Haustürwiderrufsgesetz verneint hat. Die Revision macht ohne Erfolg geltend, das Berufungsgericht habe das Tatbestandsmerkmal der vorhe- rigen Bestellung i.S. des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HWiG a.F. in grundlegender Weise verkannt und darüber hinaus das Vorbringen der Beklagten zu dem rein privaten Charakter der im Vorfeld mit dem Untervermittler ge- führten Gespräche unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Ge- hör übergangen. Beides ist nicht entscheidungserheblich, weil es sich bei den Ausführungen des Berufungsgerichts zur vorherigen Bestellung nur um eine Hilfsbegründung handelt, während es in erster Linie bereits die Ursächlichkeit der Verhandlungen in der Haustürsituation Anfang 1993 für die auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Wil- lenserklärung vom 22. März 1993 verneint hat. Hiergegen ist nichts zu erinnern. a) Ein Widerrufsrecht im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HWiG setzt voraus, dass der Kunde durch mündliche Verhandlungen im Be- reich einer Privatwohnung oder an seinem Arbeitsplatz zu seiner späte- ren Vertragserklärung bestimmt worden ist. Dabei genügt eine Haustürsi- tuation bei der Vertragsanbahnung, die für den späteren Vertragsschluss ursächlich war. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der münd- lichen Verhandlung gemäß § 1 Abs. 1 HWiG a.F. und der Vertragserklä- rung wird nicht gefordert. Mit zunehmendem zeitlichen Abstand nimmt aber die Indizwirkung für die Kausalität ab und kann nach einer gewissen Zeit ganz entfallen (Senat BGHZ 131, 385, 392; Senatsurteil vom 9. Mai 2006 - XI ZR 119/05, WM 2006, 1243, 1244 Tz. 14; jeweils m.w.Nachw.). 22 - 12 - Ob sich der Darlehensnehmer auch bei einem größeren zeitlichen Ab- stand zwischen der mündlichen Verhandlung und dem Vertragsschluss durch einen Verstoß gegen § 1 HWiG a.F. in einer Lage befindet, in der er in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigt ist (Senat BGHZ 123, 380, 393 m.w.Nachw.), ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls (Se- nat, Urteile vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920 f., vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 und vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, 1996 f. Tz. 15). Welcher Zeitraum hierfür erforderlich ist und welche Bedeutung möglicherweise auch anderen Umständen im Rahmen der Kausalitätsprüfung zukommt, ist Sache der tatrichterlichen Würdigung, die in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann (vgl. Senatsurteile vom 9. Mai 2006 aaO, vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832 Tz. 11 und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, 294 Tz. 20, je- weils m.w.Nachw.). b) Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Abschluss des Darle- hensvertrages der Parteien nicht mehr unter dem Eindruck einer für Haustürgeschäfte typischen Überrumpelungssituation zustande gekom- men ist. Die Ansicht des Berufungsgerichts, dass der dafür notwendige Kausalzusammenhang angesichts des zeitlichen Abstandes von mindes- tens sechs Wochen zwischen der Haustürsituation, die vor dem Notar- termin am 8. Februar 1993 gelegen haben muss, und der Unterzeich- nung des Darlehensvertrages durch die Beklagten am 22. März 1993 nicht mehr zuverlässig festgestellt werden kann, ist nicht zu beanstan- den. Dass das Berufungsgericht bei seiner Würdigung die zwischen der 23 - 13 - Haustürsituation und dem Abschluss des Darlehensvertrages erfolgte notarielle Beurkundung des Treuhandvertragsangebots berücksichtigt hat, begegnet revisionsrechtlich ebenfalls keinen Bedenken (vgl. Se- natsurteil vom 13. Juni 2006 - XI ZR 94/05, WM 2006, 1995, 1996 f. Tz. 15). Es hätte daher den Beklagten der Nachweis oblegen, dass sie gleichwohl durch die Haustürsituation zum Vertragsschluss bestimmt worden sind. Hierzu fehlt aber ein substantiierter Vortrag. 3. Mangels Bestehens eines Widerrufsrechts der Beklagten nach dem Haustürwiderrufsgesetz hat das Berufungsgericht auch zu Recht einen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen fehlender Beleh- rung über dieses Widerrufsrecht nicht näher geprüft. 24 4. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung aber nicht stand, soweit das Berufungsgericht einen dem Anspruch der Klägerin entgegenzusetzenden Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen schuldhafter Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht, der zugleich auch Grundlage der mit der Widerklage geltend gemachten Forderung ist, verneint hat. 25 a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kre- ditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Er- werbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmä- ßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen 26 - 14 - Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinaus- geht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzu- tretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wis- sensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 19 f. Tz. 41 sowie Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115 Tz. 15, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 30 und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971, 972 Tz. 15, jeweils m.w.Nachw.). b) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich- ten zu Unrecht verneint. 27 aa) Entgegen den Angriffen der Revision ist allerdings im Ergebnis die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden, dass die Klägerin keine Aufklärungspflicht wegen des angeblich weit überteuerten Kaufpreises unter dem Gesichtspunkt eines für sie erkennbaren Wis- sensvorsprungs traf. 28 (1) Eine kreditgebende Bank ist zur Aufklärung über die Unange- messenheit des Kaufpreises ausnahmsweise nur dann verpflichtet, wenn 29 - 15 - eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervortei- lung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leis- tung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senat BGHZ 168, 1, 21 Tz. 47; Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 19 (insoweit in BGHZ 169, 109 nicht abgedruckt) und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 34, jeweils m.w.Nachw.), wobei die in dem Gesamtaufwand für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu be- rücksichtigen sind (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247). (2) Die Beklagten haben indes eine sittenwidrige Überteuerung des erworbenen Appartements nicht substantiiert dargelegt. Soweit das Beru- fungsgericht bei der Vergleichsbetrachtung von Kaufpreis und Verkehrs- wert von einem Kaufpreis von 88.455,76 DM ausgegangen ist, ist dies allerdings fehlerhaft. Nach dem notariellen Kaufvertrag betrug der Kauf- preis für Appartement und Stellplätze 198.056,21 DM, wovon nach der - von den Beklagten nicht bestrittenen - Kalkulation der Bauträgerin auf die beiden Stellplätze jeweils ca. 10.000 DM und auf das Appartement ca. 178.000 DM entfielen. Zu dem Verkehrswert haben die Beklagten dagegen unspezifiziert behauptet, dieser betrage weniger als die Hälfte des Kaufpreises und sich insoweit auf ein Privatgutachten des Sachver- ständigen Bl. berufen, das jedoch für das von den Beklagten erworbene Appartement nicht aussagekräftig ist. Dieses betrifft das 30 - 16 - Appartement Nr. …, das einen Miteigentumsanteil von 48,22/10.000stel, eine anteilige Nutzfläche von 23,90 qm und eine prospektierte Monats- miete von 812 DM aufweist (S. 32 des Verkaufsprospekts). Demgegen- über umfasst das von den Beklagten erworbene Appartement nach den Angaben im Kaufvertrag und auf S. 40 des Verkaufsprospekts einen Mit- eigentumsanteil von 74,93/10.000stel und eine anteilige Nutzfläche von 32,74 qm, wobei allerdings unklar ist, inwieweit hierbei die beiden Stellplätze eingerechnet sind; die prospektierte Monatsmiete betrug 1.113 DM. Aufgrund dessen lassen sich aus dem von den Beklagten ein- gereichten Wertgutachten des Sachverständigen Bl. , in dem - zu- dem für den hier nicht maßgeblichen Stichtag des 1. April 1995 - ein Er- tragswert von 81.500 DM und ein Sachwert von 102.747 DM ausgewie- sen sind, keine Rückschlüsse auf einen möglichen Verkehrswert des von den Beklagten erworbenen Appartements ziehen. In diesem Zusammen- hang kann dahin stehen, ob die Beklagten hiermit zur sittenwidrigen Überteuerung schlüssig vorgetragen haben, indem sie sich auf den Er- tragswert des Appartements, nicht aber auf den davon zu unterscheiden- den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen (vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 Tz. 16). Die Beklagten können ihre Behauptung der sittenwidrigen Überteuerung des Appartements auch nicht mit dem von ihnen vorgelegten Gutachten des Unternehmensberaters F. näher substantiieren, weil sich dieses ebenfalls nicht zu dem Verkehrswert des Appartements der Beklagten oder eines vergleichbaren Appartements, sondern lediglich zur Erziel- barkeit der prospektierten Miete verhält. Daher kommt es - anders als die Revision meint - auch nicht darauf an, ob der von der Bauträgerin ihrer- seits für den Erwerb des Grundstücks gezahlte Preis angemessen war und ob dieser in die Kaufpreiskalkulation eingeflossen ist. - 17 - 31 (3) Darüber hinaus fehlt es auch an ausreichendem Vortrag der Beklagten zur Kenntnis der Klägerin von einer sittenwidrigen Überteue- rung. Entgegen der Auffassung der Revision ist solcher Vortrag der Be- klagten auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des erkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten Zusam- menwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.) erforderlich. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zusammenarbeit zwi- schen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Ob- jekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f. Tz. 16). Ei- ne solche Vermutung kommt vielmehr nur im Falle einer arglistigen Täu- schung der Käufer über den Kaufpreis in Betracht, für die es hier an aus- reichendem Vortrag fehlt. bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht eine Aufklärungspflicht der Klägerin über eine - von den Beklagten behauptete - doppelte Berechnung der Kosten für Konzeption und Vertrieb und den angeblich überhöhten Preis für das Objektgrund- stück verneint. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt der finanzierenden Bank keine Aufklärungspflicht über einzelne Bestand- teile des Verkaufspreises. Eine Aufklärungspflicht kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die durch die Vertriebskosten oder andere ver- deckte Kosten bewirkte Verschiebung des Verhältnisses zwischen Ge- samtkaufpreis und Verkehrswert so weitgehend ist, dass die Bank von 32 - 18 - einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises ausgehen muss, oder wenn die Bank positive Kenntnis von unrichtigen Prospektangaben hat (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 2007 - XI ZR 243/05, WM 2007, 1831, 1832 Tz. 15 m.w.Nachw.). Letzteres haben hier die Beklagten aber we- der substantiiert vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Eine sittenwid- rige Überteuerung des Appartements haben sie - wie bereits ausgeführt - nicht substantiiert dargelegt. cc) Rechtsfehlerhaft sind dagegen die Ausführungen des Beru- fungsgerichts, mit denen es - auf der Grundlage der modifizierten Recht- sprechung des Senats zur tatsächlichen Vermutung eines aufklärungs- pflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank - eine Haftung der Klägerin für eigenes Aufklärungsverschulden wegen Wissensvor- sprungs über eine arglistige Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Rentabilität des Anlageobjektes verneint hat. 33 (1) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff. Tz. 50 ff.; 169, 109, 115 Tz. 23; Urteile vom 24. April 2007 - XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1260 Tz. 39, vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2007, 115, 120 Tz. 45 und vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06, WM 2008, 971, 976 Tz. 44; jeweils m.w.Nachw.) können sich die Anleger in Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgeben- den Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklä- rungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzieren- den Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anle- gers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsiniti- atoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die 34 - 19 - Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird wider- leglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanla- ge vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufsprospekts nach den Umstän- den des Falles evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenser- fahrung aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung gera- dezu verschlossen. (2) Bei Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft eine Aufklärungspflichtverletzung der Klägerin aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Beklagten verneint, indem es entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergangen bzw. nicht ausreichend gewürdigt hat. 35 (a) Nach Behauptung der Beklagten ist ihnen ein Mietertrag von 34 DM pro qm und Monat versprochen worden, während realistischer- weise - wie sich aus dem Wertgutachten des Sachverständigen Bl. ergebe - nur ein solcher von 18 DM pro qm und Monat zu erwarten war. Darin ist zugleich die Behauptung der Beklagten enthalten, sie seien von der Verkäuferin bzw. dem Vermittler über die Höhe des erzielbaren Miet- zinses und die Rentabilität des Anlageobjekts getäuscht worden. Unerheblich ist insoweit der Hinweis im Verkaufsprospekt, dass der Pächter zahlungsunfähig und das Objekt in der Zukunft zu einem niedri- geren Pachtzins verpachtet werden könne. Dieser Hinweis betrifft nur die 36 - 20 - künftige Entwicklung, während sich der Vortrag der Beklagten bereits auf die fehlende Wirtschaftlichkeit des Objekts im Zeitpunkt des Vertrags- schlusses bzw. der Inbetriebnahme des Boarding-House bezieht. 37 Dagegen ist entgegen der Ansicht der Revision das Vorbringen des Beklagten zu einer Täuschung über den angeblich krass überhöhten Ankaufspreis von 5,8 Mio. DM für das Grundstück nicht schlüssig, weil eine Aufklärungspflicht der Verkäuferin über diesen Preis und dessen Angemessenheit nicht bestand. Die entsprechende Angabe in dem Ver- kaufsprospekt ist angesichts des Gesamtzusammenhangs aus objektiver Sicht nicht als Wert-, sondern als Preisangabe zu verstehen. Ob dieser Preis dem tatsächlichen Wert entsprach, ist unerheblich. Denn bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, deren Überschreiten hier - wie bereits aus- geführt - die Beklagten nicht substantiiert dargelegt haben, bleibt es den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren, so dass der Verkäufer im Regelfall nicht verpflichtet ist, den Wert des Kaufobjektes offen zu legen, selbst wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (vgl. BGHZ 158, 110, 119; BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688; Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 120 Tz. 48). Aufgrund dessen ist auch das von der Revision in diesem Zusammenhang in Bezug genommene Senatsurteil vom 24. April 2007 (XI ZR 340/05, WM 2007, 1257, 1258 Tz. 19) nicht einschlägig; die Beklagten haben nicht vorgetragen, dass der im Verkaufsprospekt genannte Kaufpreis für das Grundstück tatsäch- lich nicht gezahlt worden ist. (b) Die auch eine subjektive Komponente umfassende Arglist er- gibt sich nach dem Beklagtenvorbringen daraus, dass die Angaben zur 38 - 21 - Höhe des erzielbaren Mietzinses entgegen der Mitteilung im Verkaufs- prospekt ohne betriebswirtschaftliche Untersuchung zur Rentabilität und Vermietbarkeit des Objekts und damit "ins Blaue hinein" gemacht wur- den. Insoweit hat das Berufungsgericht übersehen, dass den Beklagten die Durchführung einer solchen Rentabilitätsuntersuchung auf S. 64 des Verkaufsprospekts und in Ziff. 2.4 des von ihnen abzuschließenden Kon- zeptionserarbeitungs- und Marketing-Vertrages vorgetäuscht worden ist. Angesichts dessen steht dem, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht entgegen, dass bei Vermarktung der Appartements tatsächlich ein Pachtvertrag zu dem im Prospekt genannten Pachtzins bestand. Das Boarding-House-Projekt war damals in Deutschland nicht geläufig, so dass es kaum praktische Erfahrungen damit gab. Die Rentabilität war deshalb schwer einzuschätzen und ungesichert. Allein der Abschluss eines langjährigen Pachtvertrages war hier deshalb nicht ausreichend; vielmehr war die Initiatorin - wie im Verkaufsprospekt vorgesehen - gehalten, die konkrete Möglichkeit der Erwirtschaftung der zugesagten Pachtzahlungen durch eine betriebswirtschaftliche Untersuchung zu klä- ren (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88/02, WM 2004, 928, 930; Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 120 Tz. 49). Das gilt besonders, da der Erfolg der Vermögensanlage durch Erwerb von Teileigentum an dem Boarding-House von einer lang- jährigen gesicherten Pachtzahlung abhängig war, weil es sich nicht nur um den Erwerb einer bestimmten Fläche in einem Immobilienobjekt, sondern um die Teilhabe an einem Gewerbebetrieb handelte (vgl. Se- natsurteil vom 6. November 2007 aaO). (c) Da nach dem Vortrag der Beklagten der realistischerweise zu erzielende Mietzins nur etwa 53% des "versprochenen" Mietzinses 39 - 22 - betrug, war die Angabe auch objektiv evident unrichtig (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 24 f. Tz. 57; Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 Tz. 55 und vom 6. November 2007 aaO Tz. 50). 40 (d) Die weiteren Voraussetzungen für die Vermutung der von den Beklagten behaupteten Kenntnis der Klägerin von der arglistigen Täu- schung der Beklagten sind nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt - wie die Revision zu Recht geltend macht und die Revisionserwiderung nicht in Abrede stellt - gegeben. Danach bestand zwischen der Bauträgerin als Verkäuferin, den eingeschalteten Vermitt- lern und der Klägerin eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung der Hotelappartements und die Finanzierung des Erwerbs durch die Klägerin im Strukturvertrieb vorsah. Die Klägerin, die in ständi- ger Geschäftsbeziehung mit der Bauträgerin und Verkäuferin stand, übernahm zunächst die Finanzierung des Baus des Boarding-House. Sie erklärte sich gegenüber der Vermittlerin bereit, auch die Enderwerberfi- nanzierung zu übernehmen, als sich keine andere Bank dazu bereit fand und der Absatz der Einheiten über längere Zeit nur sehr schleppend ver- laufen war. Bei der Anbahnung der Darlehensverträge bediente sie sich des von der Verkäuferin eingeschalteten Vertriebs. Die Anbahnung der Darlehensverträge erfolgte zusammen mit der der Erwerbsverträge über den Vertrieb der Verkäuferin, ohne unmittelbaren Kontakt der Klägerin mit den Erwerbern. Ausweislich des von der P. GmbH & Co. KG erstell- ten "Fahrplans zum Notarvertrag" sollten die (Unter-)Vermittler sämtliche für die Darlehensvergabe notwendigen Unterlagen, wie etwa die Selbst- auskunft und die Einkommensnachweise, für die Beklagte einholen. Die P. GmbH & Co. KG erteilte danach die vorläufige Darlehenszusage und - 23 - reichte die Unterlagen an die Klägerin weiter, die die Darlehensverträge vorbereitete und die Vertragsurkunden an die P. GmbH & Co. KG sandte, die sie über die Vermittler an die Kunden zur Unterzeichnung weiter- reichte. Auch den Beklagten wurde die Finanzierung des Kaufpreises entsprechend dem "Fahrplan zum Notarvertrag" von dem eingeschalte- ten Vermittler angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitar- beitern der Klägerin gehabt oder von sich aus dort um einen Kredit nachgesucht hätten. Der Darlehensvertrag wurde ihnen vom Vermittler zur Unterzeichnung vorgelegt. (e) Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung im dargelegten Sinn wegen eines Wissensvorsprungs hätte die Klägerin die Beklagten nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB a.F.) so zu stel- len, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Klägerin den Beweis er- bringt, dass die Beklagten das kreditfinanzierte Appartement auch bei gehöriger Aufklärung durch die Klägerin erworben hätten (vgl. Senat BGHZ 168, 1, 26 Tz. 61; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 116 Tz. 22 und vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 121 Tz. 52). 41 dd) Entgegen der Auffassung der Revision können dagegen die im Februar und März 1993 - angeblich rechtsgrundlos - erfolgten Pre- Opening-Zahlungen von dem bei der Klägerin geführten Projektkonto der Bauträgerin an die Pächterin keine Aufklärungspflicht der Klägerin be- gründen. Hierdurch könnte sie allenfalls ihre Pflicht zu der in dem Ver- kaufsprospekt vorgesehenen Mittelverwendungskontrolle verletzt haben. Dass die Klägerin eine solche Kontrolle von Anfang an nicht beabsichtigt 42 - 24 - habe, ist nicht ersichtlich. Nur in diesem Fall wären aber die Prospektan- gaben unrichtig (Senatsurteil vom 6. November 2007 - XI ZR 322/03, WM 2008, 115, 118 Tz. 36 m.w.Nachw.). Soweit der Vorwurf mangelnder Sorgfalt bei der Mittelverwendungskontrolle seinerseits eine Schadens- ersatzhaftung der Klägerin begründen könnte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass den Beklagten gerade dadurch ein Schaden ent- standen ist (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2007 aaO). III. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weite- ren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 43 Dieses wird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Modi- fikation der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur tatsächlichen Vermutung eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs der finanzie- renden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die er- forderlichen Feststellungen zu den Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Beklagten aus einem eigenen Aufklä- rungsverschulden der Klägerin wegen eines widerlegbar vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung zu treffen haben. Soweit die Klägerin im weiteren Verfahren die Vermutung eines Wis- sensvorsprungs zu widerlegen versucht, wird das Berufungsgericht u.a. zu berücksichtigen haben, dass von dem bei der Klägerin geführten Pro- jektkonto der Bauträgerin im Februar und März 1993 an die Pächterin 44 - 25 - des Boarding-House so genannte Pre-Opening-Gebühren über insge- samt 770.000 DM gezahlt worden sind. Nobbe Müller Ellenberger Grüneberg Maihold Vorinstanzen: LG Kiel, Entscheidung vom 21.10.2005 - 17 O 189/01 - OLG Schleswig, Entscheidung vom 22.02.2007 - 5 U 191/05 -