BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 120/09 Verkündet am: 14. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 20 Abs. 1; WoBindG § 10 Abs. 1 Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrech- nung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst. BGH, Urteil vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 2. April 2009 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zahlung des Saldos aus der Be- triebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Anspruch. 1 Die Beklagten sind Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung der Klä- ger in H. . In dem Mietvertrag aus dem Jahr 1978 ist unter "§ 4 Miete" bestimmt: 2 "1. Die nach gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Grundmiete beträgt bei Vertragsbeginn - vorläufig - monatlich 387,35 DM ... ohne die Kosten der Zentralheizungs- und Warmwasserversorgung und ohne nachstehende Betriebskosten. - 3 - 2. Für nachstehende Betriebskosten sind monatlich neben der Miete folgende Vorauszahlungen zu leisten: a) Mehrbelastungen für Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühr 8 DM ..." Die Kläger erwarben die Wohnung Anfang 1999. Zu diesem Zeitpunkt entrichteten die Beklagten eine Miete von monatlich insgesamt 682,33 DM (= 348,87 €). Mit Schreiben vom 24. Januar 1999 teilten die Kläger den Beklag- ten unter anderem mit, dass über die Betriebskosten jährlich gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung abgerechnet werde. In den folgenden Jahren erstell- ten die Kläger für die Abrechnungszeiträume 1999 bis 2004 Betriebs- und Heiz- kostenabrechnungen, aus denen sich - bis auf die Abrechnung für das Jahr 2002, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 218,75 € endete - jeweils Guthabenbeträge zugunsten der Beklagten errechneten. 3 4 Mit Schreiben vom 30. Oktober 2006 rechneten die Kläger die Neben- kosten für das Jahr 2005 in der gleichen Weise wie in den Vorjahren ab. Dies ergab eine Nachzahlungsforderung gegen die Beklagten in Höhe von 1.603,23 €, die die Kläger wegen eines Rechenfehlers später auf 1.609,74 € korrigierten und die sie - nebst Zinsen - eingeklagt haben. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.603,23 € nebst Zinsen stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Land- gericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Zu Recht habe das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung des Betriebs- kostensaldos 2005 verurteilt. Es sei davon auszugehen, dass die Beklagten bei Erwerb der Wohnung durch die Kläger eine Miete entrichtet hätten, die sich aus einer Nettokaltmiete von 386,24 DM, einer Betriebskostenvorauszahlung von 208 DM und einer Heizkostenvorauszahlung von 88,09 DM, insgesamt 682,33 DM (entsprechend 348,87 €), zusammengesetzt habe. Diese Miete sei den Klägern bei Erwerb der Wohnung durch die Verwaltungsgesellschaft St. mit Schreiben vom 18. Januar 1999 mitgeteilt worden. Unstreitig hätten die Be- klagten Mietzahlungen auch genau in dieser Höhe entrichtet. Zwar weise der Mietvertrag von 1978 keine Nettokaltmiete nebst Voraus- zahlungen auf Betriebskosten und auf Heizkosten aus, vielmehr handele es sich um einen Vertrag, mit dem eine Kostenmiete zuzüglich einer Pauschale (8 DM) für Mehrbelastung für Wasserverbrauch und Sielgebühr vereinbart wor- den sei. Grundsätzlich trage der Vermieter, soweit er sich auf eine gegenüber dem Mietvertrag geänderte Mietstruktur berufe, für die Änderung die Darle- gungs- und Beweislast. Die Kläger hätten insoweit sowohl das Schreiben der Firma St. vom 18. Januar 1999, welches auf eine Umstellungserklärung vom 12. Dezember 1997 Bezug nehme, als auch vom Beklagten gegenge- zeichnete Betriebskostenabrechnungen zur Akte gereicht. Die Kläger, die das Mietobjekt erst längere Zeit nach Abschluss des Mietvertrags erworben hätten, hätten damit eine Vielzahl von Indizien für die Richtigkeit der von ihnen behaup- 9 - 5 - teten Mietstruktur vorgetragen. Demgegenüber könnten sich die Beklagten nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken. Spätestens aufgrund der unstreitigen Bezahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung vom 30. November 2003 in Höhe von 218,75 € sei eine Umkehr der Beweislast ein- getreten. Es sei daher an den Beklagten, darzulegen und zu beweisen, welche Veränderungen der nach ihrem Vortrag weiterhin geschuldeten Kostenmiete eingetreten seien, die dazu führten, dass die Beklagten genau die von der Fir- ma St. bescheinigte Miete - allerdings nicht als Nettokaltmiete mit Voraus- zahlungen auf Betriebs- und Heizkosten, sondern als Kostenmiete - zahlten. Das Amtsgericht habe die Beklagten daher zu Recht zur Zahlung des Saldos 2005, der im Wesentlichen auf hohen Nachzahlungen für Wasser sowie Wassererwärmung beruhe, verurteilt. 10 II. Das Berufungsurteil hält im Ergebnis revisionsrechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 11 1. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht deshalb aufzuhe- ben (§ 545 Abs. 1, § 546 ZPO), weil es die im Berufungsrechtszug von den Par- teien gestellten Anträge nicht wiedergibt. § 540 Abs. 1 ZPO entbindet das Beru- fungsgericht zwar nicht von der Aufnahme der Berufungsanträge in das Urteil. Allerdings muss dies nicht durch wörtliche Wiedergabe geschehen, sondern es kann genügen, dass aus den Ausführungen des Berufungsgerichts im Übrigen sinngemäß deutlich wird, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel und was der Berufungsbeklagte im Berufungsverfahren erstrebt haben (BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 7. Oktober 2008 - X ZR 37/08, NJW 2009, 287, Tz. 5). Diesen Anforderungen ist im Berufungsurteil noch hinreichend Genüge getan. Den Ausführungen des Berufungsgerichts, das Amtsgericht habe in dem 12 - 6 - angefochtenen Urteil die Beklagten zur Zahlung des Betriebskostensaldos 2005 verurteilt, lässt sich entnehmen, dass die Kläger diesen in der ausgeurteilten Höhe weiterverfolgt haben und die Beklagten mit dem von ihnen eingelegten Rechtsmittel die Abänderung des Amtsgerichtsurteils und Klageabweisung be- gehrt haben (vgl. Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 540 Rdnr. 8). 13 2. Das Berufungsgericht hat den Klägern im Ergebnis zu Recht den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 von 1.603,23 €, den die Revision der Höhe nach nicht angreift, nebst Zinsen zuer- kannt. Die Beklagten haben die abgerechneten Betriebskosten unabhängig da- von zu tragen, ob der im Jahr 1978 abgeschlossene Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten vorsah. Denn die Kläger haben spätestens mit der für das Jahr 1999 erteilten Abrechnung für die nachfolgenden Abrechnungszeiträume eine gegebenenfalls erforderliche Änderung der ursprünglichen Mietstruktur durch einseitige Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG herbeigeführt. a) Der Vermieter konnte nach früherer Rechtslage (vgl. dazu im Einzel- nen Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Rdnr. 2.1) die Betriebskosten in die Durchschnitts- miete einrechnen. Diese Möglichkeit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohn- raums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit kann die bisherige Mietstruktur für die Zu- kunft vom Vermieter durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG geändert werden, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten her- ausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt (Heix, aaO, Rdnr. 2.4). 14 - 7 - b) Ob eine solche Umstellung hier bereits von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgenommen wurde, bedarf keiner Entscheidung. § 10 Abs. 1 Wo- BindG eröffnet dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums generell die Mög- lichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines ge- ringeren als des nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Nach zutreffender Meinung kann deshalb der Vermieter einer preisgebundenen Woh- nung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter um- legen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N; Heix, aaO, Rdnr. 2.5.4 m.w.N.). Hierzu genügt die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Denn aus dieser kann der Mieter ersehen, welche Betriebskosten der Vermieter nun- mehr geltend macht und mit welchen Kosten er insoweit für die Zukunft rechnen muss (Langenberg, aaO). Eine Umstellung der Mietstruktur dahin, dass die Kläger die Betriebskosten gemäß § 27 II. BV gesondert zu tragen haben, ist 15 - 8 - deshalb vorliegend spätestens dadurch erfolgt, dass die Kläger diese Kosten für das Jahr 1999 gegenüber den Beklagten abgerechnet haben. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.02.2008 - 817 C 147/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.04.2009 - 334 S 16/08 -

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