BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 221/09 Verkündet am: 16. Juli 2010 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 16 Abs. 5; HeizkostenVO § 10 Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenVO § 12 Abs. 6 Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenver- ordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist. BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09 - LG Dessau-Roßlau AG Magdeburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge- richts Dessau-Roßlau vom 5. November 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wendet sich gegen einen von der Eigentümerversammlung am 26. August 2008 gefassten Beschluss, durch den der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten dahin geändert wurde, dass diese ab dem 1. Januar 2009 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abzurechnen sind. 1 Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. Ende 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch zu verteilen. 2 - 3 - Der Beschluss vom 26. August 2008 ist von dem Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelasse- nen Revision verfolgt der Kläger die Beschlussanfechtung weiter. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Änderung des Verteilungsschlüssels habe gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das in der Gemeinschaftsord- nung bestimmte Quorum von drei Vierteln aller Stimmen erreicht sei. § 6 Abs. 4 HeizkostenVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung, wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeit- räumen nach dessen erstmaliger Bestimmung geändert werden könne, stehe dem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, da diese Beschränkung in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr ent- halten sei. Inhaltlich komme es deshalb nur darauf an, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das sei hier der Fall, ins- besondere führe die neue Verteilung nicht zu einer groben Benachteiligung ein- zelner Eigentümer. 4 II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.5 1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht zunächst an, dass der Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden konnte. 6 - 4 - a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer durch Stim- menmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Ver- hältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Ver- ursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt wer- den. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentü- mer, den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs- schlüssel zu regeln (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 2010, V ZR 202/09 - zur Veröffent- lichung bestimmt - sowie Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 151). 7 Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Woh- nungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 (Gesetz zur Änderung des Woh- nungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, S. 370) bereits bestanden haben (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 25). 8 b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschlusskompetenz der Mehrheit nicht deshalb eingeschränkt, weil die Wohnungseigentümer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten beschlos- sen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne von § 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte. 9 - 5 - Nach § 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen un- berührt, welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenVO ge- nannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatauto- nomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit einge- räumt, als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie an- zuhalten, durch eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern übererfüllt worden ist (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 10 Rdn. 2). Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgeschäftliche Bestimmung geändert werden kann, unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie. 10 Dies gilt jedoch nicht für eine von Wohnungseigentümern getroffene rechtsgeschäftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verhältnis der Gemein- schaft der Wohnungseigentümer zu den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verhältnis von Gebäudeeigen- tümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Be- fugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und - ggf. wiederholt - zu ändern, nicht durch Vereinbarun- gen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig. 11 2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Be- schlusses nicht entgegensteht. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeiträume 12 - 6 - anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 Heiz- kostenVO). Für später beginnende Abrechnungszeiträume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fassung ist hier maßgeblich, da die Änderung des Verteilungsschlüssels mit Wirkung für den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Beschlüsse, die künftige Abrechnungszeiträume betreffen, an den dann gelten- den Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hierzu auch verpflichtet (vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 56). Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Maßgeblich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betroffenen Abrechnungszeit- raum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf ei- nem Zufall beruht, ist unerheblich. 3. Frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Annahme des Berufungsge- richts, dass die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungs- gemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl für das "Ob" als auch für das "Wie" der Änderung. 13 a) Dahinstehen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss festgeleg- ten Kostenverteilungsschlüssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Bestimmung eines neuen Abrechnungsmaßstabs besteht, und ob damit - was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten Stärkung der Mehrheit der Wohnungseigentümer allerdings zweifelhaft erscheint (vgl. Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 84 so- 14 - 7 - wie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten) - mehr als das Verbot einer willkürli- chen Änderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die Ände- rung eines nach den §§ 6 bis 9 HeizkostenVO gewählten Abrechnungsmaßsta- bes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig macht, vorlie- gend einschlägig ist. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkosten- verordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachge- recht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurech- nende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 Heiz- kostenVO) - Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtig- keit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamt- kosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer ni- velliert, welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuz- berg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachge- rechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar. 15 b) Auch das "Wie" der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungs- schlüssels, entspricht hier ordnungsgemäßer Verwaltung. 16 - 8 - Bei Änderungen des Umlageschlüssels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Die Wohnungseigentümer dürfen je- den nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Inte- ressen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemes- sen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner führt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 96). Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche ist ein von der Heizkostenverord- nung vorgesehener Maßstab und demnach nicht zu beanstanden. Dass er auf- grund besonderer Umstände des Einzelfalls zu einer unbilligen Verteilung der Heizkosten führen könnte, wird von dem Kläger nicht geltend gemacht. 17 - 9 - IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.18 Krüger Lemke zugleich für RiBGH Dr. Klein, der wegen Urlaubs verhindert ist zu unterschreiben. Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 13.03.2009 - 162 C 2925/08 - LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 05.11.2009 - 5 S 69/09 -

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