VIII ZR 300/09

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/09 Verkündet am: 10. November 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 126, 127, 558a Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietver- trages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB. BGH, Urteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12. Oktober 2009 aufge- hoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, vertreten durch ihre Hausverwaltung, verlangte mit Schrei- ben vom 24. Januar 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zur Mieterhö- hung für das von ihm bewohnte Einfamilienhaus. Das Schreiben trägt keine ei- genhändige Unterschrift. Es endet mit dem Vermerk "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und ist ohne Unterschrift gültig". 1 Der Beklagte stimmte dem Erhöhungsverlangen vorgerichtlich teilweise in Höhe von 6,84 € zu. Im Übrigen versagte er seine Zustimmung zur Mieterhö- hung. Die Klägerin begehrt nunmehr noch die Zustimmung des Beklagten zu 2 - 3 - einer Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 374,23 € um 43 € auf monat- lich 417,23 € ab dem 1. April 2008. 3 Der mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossene Mietvertrag vom 6./12. April 1994 enthält unter anderem folgende Formularklausel: 4 "§ 6 Änderungen Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind, soweit sich aus den All- gemeinen Vertragsbestimmungen nichts anderes ergibt, nur gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden." Nr. 13 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVG) lautet:5 "Schlussbestimmungen (1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind schriftlich zu vereinba- ren, dies schließt nicht aus, dass die Vertragsparteien im Einzelfall auf die Schriftform verzichten." Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet.7 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:8 Es bestehe kein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung, da ein formwirksames Mieterhö- 9 - 4 - hungsverlangen gemäß §§ 558 Abs. 1, 558a, 126 BGB in Verbindung mit § 6 des Mietvertrages nicht vorliege. 10 Zwar sei die vom Gesetz in § 558a BGB verlangte Textform des Mieter- höhungsverlangens von der Klägerin im Schreiben vom 24. Januar 2008 ein- gehalten. Dies reiche jedoch nicht aus, weil die Parteien in § 6 des Mietvertra- ges Schriftform vereinbart hätten und das Mieterhöhungsverlangen nicht mit einer eigenhändigen Unterschrift versehen sei. Die Klägerin müsse sich an dem Schriftformerfordernis festhalten lassen. Selbst wenn die Vereinbarung in § 6 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB nicht standhal- ten würde, könnte sich die Klägerin als Verwenderin der Klausel auf deren Un- wirksamkeit nicht berufen. Das Schriftformerfordernis sei auch nicht konkludent aufgehoben wor- den. Soweit der Beklagte einer teilweisen Mieterhöhung von 6,84 € zugestimmt habe, habe er damit konkludent nur in Höhe dieses Betrages in die Aufhebung des Schriftformerfordernisses eingewilligt. Unerheblich sei auch, ob die früheren Mieterhöhungsverlangen der Parteien in schriftlicher oder anderer Form ge- schlossen worden seien, da hieraus kein genereller Verzicht für die Zukunft ab- geleitet werden könne. 11 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann der Anspruch der Klägerin gegen den Be- klagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Beru- 12 - 5 - fungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch ohne eigen- händige Unterschrift formgültig und damit wirksam. 13 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mie- ter in Textform zu erklären und zu begründen. Verlangt das Gesetz die Text- form, so muss gemäß § 126b BGB die Erklärung in einer Urkunde oder auf an- dere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgege- ben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Dies ist hier geschehen. 2. Dass dieses Schreiben nicht darüber hinaus seitens der Klägerin ei- genhändig unterschrieben ist, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirk- sam. Die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Schriftformabrede steht der Wirk- samkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Nach § 6 des Mietvertrages sind Vertragsänderungen und -ergänzungen schriftlich zu vereinbaren. Das ein- seitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters stellt jedoch keine Vertragsän- derung oder -ergänzung dar. Zu einer solchen kann es erst durch die Zustim- mung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung kommen. Den Parteien bleibt es unbenommen, gemäß § 127 Abs. 2 Satz 2 BGB nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Beurkundung zu verlangen. 14 III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 24. Januar 2008 im Übri- 15 - 6 - gen und seiner materiellen Begründetheit getroffen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 10.12.2008 - 380 C 1986/08 (14) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 12.10.2009 - 2/11 S 6/09 -