BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 3/11 Verkündet am: 16. September 2011 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landge- richts Berlin vom 21. September 2010 wird auf Kosten des Klä- gers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümer- gemeinschaft. In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungsei- gentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 qm entfallen, beträgt die- ser bei den meisten Räumen der Teileigentumseinheiten rund 34,2 qm. Für die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten sieht die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung keine vom Gesetz abweichende Regelung vor. 1 - 3 - Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 13. Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 10 den Beschluss, dass die Kosten für die Müllabfuhr (für die hieran Beteiligten), Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsan- teilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten ab- gerechnet werden. Hinsichtlich der Kosten für Aufzug, Hausbeleuchtung, Waschanlage, Haustelefon und Hauswart verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen und hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch. Der Kläger ist Eigentümer von zwei Teileigentumseinheiten, die er als Abstellräume nutzt. Seine gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer er- hobene Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchte er erreichen, dass der angefochtene Be- schluss für ungültig erklärt wird. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Nach Auffassung des Berufungsgerichts entspricht die geänderte Rege- lung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar sei fraglich, ob für die Veränderung ein sachlicher Grund vorliegt. Dies sei aber nicht Vorausset- zung für eine zulässige Änderung. Es finde lediglich eine Missbrauchskontrolle statt. Der neue Verteilungsschlüssel betreffe durchweg solche Kostenpositio- 2 3 4 - 4 - nen, die nach Art und Anfall keinen direkten Bezug zur Intensität der Nutzung des Sondereigentums aufwiesen. Der Kläger werde durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auch nicht erheblich mehr belastet. Zwar verviel- fältige sich der Kostenbeitrag des Klägers hinsichtlich der von der geänderten Kostenverteilung erfassten Positionen für den kleinen Raum um den Faktor 6 und für den großen Raum um den Faktor 6,5. Die absolute Mehrbelastung des Klägers betrage aber monatlich nur etwa 5 € bzw. 15 €, was im Rahmen des- sen liege, womit ein Eigentümer jederzeit schon wegen der allgemeinen Kos- tensteigerungen rechnen müsse. Angesichts der relativ geringfügigen absolu- ten Mehrbelastung des Klägers sei nicht ersichtlich, dass sich die Mehrheit in missbräuchlicher Weise auf Kosten der Minderheit entlasten wolle. Wegen der Frage, ob die Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG eines sachlichen Grundes bedarf, hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen. II. Das hält einer rechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat die Änderung des Umlageschlüssels zu Recht nicht beanstandet. 1. § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglich- keit, den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht. 5 6 7 - 5 - 2. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 3 WEG eines sachlichen Grundes bedarf oder ob lediglich eine Missbrauchskontrolle stattfindet, hat der Senat mit Urteil vom 1. April 2011 (V ZR 162/10, NJW 2011, 2202) geklärt. Den Woh- nungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Ge- meinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und ins- besondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BT-Drucks. 16/887 S. 23). Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachli- chen Grundes geknüpft sein soll (BT-Drucks. aaO). Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (Senat, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 162/10, NJW 2011, 2202, 2203). 3. Gemessen daran ist die Umstellung des mangels anderweitiger Ver- einbarung geltenden gesetzlichen Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG, der eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorsieht, für die hier in Rede stehenden Betriebskosten auf einen flächenabhängigen Verteilungs- maßstab nicht zu beanstanden. a) Zwar ist die Mehrbelastung des Klägers nicht unerheblich. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts führt der neue Kostenverteilungsschlüs- sel dazu, dass sich der Kostenbeitrag des Klägers hinsichtlich der von der Än- derung erfassten Positionen um etwa das Sechsfache bzw. das Sechseinhalb- fache gegenüber dem ursprünglichen Kostenbeitrag erhöht. Zu berücksichtigen ist aber, dass die nach dem ursprünglichen Verteilungsmaßstab geringere Kos- 8 9 10 - 6 - tenbelastung des Klägers auf einem Verteilungsschlüssel beruht, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern unbillig privilegiert, wäh- rend der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt. (1) Der hier bisher geltende gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG hängt in seinen Auswirkungen davon ab, nach welchen Krite- rien die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt worden ist (BayObLG, NJW- RR 1992, 342, 343). Wie das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Mitei- gentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dabei berücksichtigt werden, hat das Gesetz der freien Be- stimmung durch die Wohnungseigentümer überlassen (Senat, Urteil vom 18. Juni 1976 – V ZR 156/75, NJW 1976, 1976). Bei einer nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile kann dies aber zu unbilligen Ergebnissen führen (BayOblG, NJW-RR 1992, 342, 343; WuM 1997, 61, 62). (2) Die in der Teilungserklärung erfolgte deutlich geringere Bewertung der Teileigentumseinheiten im Verhältnis zu den Wohnungen hat zur Folge, dass ein Teileigentümer von den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums - mit Ausnahme der verbrauchsabhängig abgerechneten Heiz- und Wasserkos- ten - nur 1/10 dessen zu tragen hat, was ein Wohnungseigentümer für eine Wohnung mit einer vergleichbaren Flächengröße zahlt. Darin liegt jedenfalls für die hier in Rede stehenden Betriebskosten eine unausgewogene Kostenvertei- lung, die der neue Abrechnungsschlüssel beseitigt. Auf die Frage, ob der Klä- ger seine beiden Teileigentumseinheiten nur als Abstellraum nutzen darf, wo- ran nach der Teilungserklärung, die eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt, Zwei- fel bestehen, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Kosten für Straßen- und Hausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Nieder- schlagswasser, Müllbeseitigung (für die hieran Beteiligten), Versicherungen, 11 12 - 7 - Schädlingsbekämpfung sowie Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsi- cherung fallen unabhängig von der Art und Intensität der Nutzung der Son- dereigentumseinheiten an. Die Beteiligung der Teileigentümer an diesen Kos- ten nur mit einem geringen Bruchteil wird dem Nutzen, den auch sie von den Aufwendungen haben, nicht gerecht. Demgegenüber führt der neue Vertei- lungsschlüssel, der an die Wohn-/Nutzfläche der jeweiligen Sondereigentums- einheit anknüpft, zu einer höheren Abrechnungsgerechtigkeit. b) Entgegen der Auffassung der Revision folgt eine einseitige und rechtsmissbräuchliche Benachteiligung der Teileigentumseigentümer nicht dar- aus, dass nach dem geänderten Kostenverteilungsschlüssel die Betriebs- und Verwaltungskosten teilweise nach der Fläche der Eigentumseinheiten umgelegt werden, während sich der Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums unverändert nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt. Der Umstand allein, dass die Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaft- lichen Eigentums nicht nach einem einheitlichen Maßstab verteilt sind, rechtfer- tigt nicht die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Klägers. Der Maßstab zur Verteilung der Nutzungen muss - wie die Beschlusskompe- tenz aus § 16 Abs. 3 und 4 WEG zur abweichenden Kostenverteilung zeigt - nicht zwingend mit dem Verteilungsmaßstab der Lasten und Kosten überein- stimmen (Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 14 f.). Besondere Um- stände, warum hier durch die Veränderung des Verteilungsschlüssels für be- stimmte Betriebs- und Verwaltungskosten unter Beibehaltung des Verteilungs- maßstabes für die Nutzungen eine - wie der Kläger meint - „Schieflage“ ent- standen ist, zeigt die Revision nicht auf. Solche Umstände sind auch nicht er- sichtlich, zumal der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel nicht die gesam- ten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft, insbesonde- 13 - 8 - re nicht die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, sondern nur auf einen Teil der Gemeinschaftskosten Anwendung findet. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger RiBGH Dr. Lemke ist infolge Schmidt-Räntsch Urlaubs an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 20. September 2011 Der Vorsitzende Krüger Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 18.09.2009 - 73 C 105/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.09.2010 - 85 S 109/09 WEG - 14

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