BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 74/11 Verkündet am: 2. Dezember 2011 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 13 Abs. 2 Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernut- zungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu be- stimmen. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11 - LG Köln AG Siegburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landge- richts Köln vom 10. März 2011 wird auf Kosten des Klägers zu- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung der teilenden Eigentümerin enthält verschiedene Rege- lungen über die Ausgestaltung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Die Eigentümerin wollte sich die Möglichkeit erhalten, über die Verwendung und Zuteilung der Außenstellplätze je nach Bedarf und Interesse zu entscheiden. Daher behielt sie sich vor, "durch Nachtragsurkunde dem jeweiligen Ei- gentümer einer Sondereigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an den Au- ßenstellplätzen … einzuräumen." Bis dahin waren die Sondereigentümer - mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin - von Gebrauch und Nutzen dieser Au- ßenstellplätze ausgeschlossen. Die teilende Eigentümerin war nach einer Anla- ge zur Teilungserklärung zudem ermächtigt und bevollmächtigt, die Ausgestal- tung der noch nicht verkauften Einheiten sowie auch die Teilungserklärung zu ändern. 1 2 - 3 - Der Beklagte erwarb 2009 seine Eigentumswohnung von der teilenden Eigentümerin, die dabei von der Ermächtigung Gebrauch machte und Son- dernutzungsrechte für drei Flächen zuwies, für die Fläche A als Stellplatz, die Fläche B als Garten und Terrasse nach genauer Maßgabe der Gestaltung und Abgrenzung und für die Fläche C als Terrasse mit Pflanzkübeln. Die Fläche A nutzt der Beklagte als Stellplatz, die Fläche B nach Herrich- tung als Terrasse. Das hält der Kläger - jedenfalls hinsichtlich der Fläche B - für rechtswidrig und verlangt Beseitigung der Terrassenanlage und Wiederherstel- lung in den vorigen Zustand. In den Tatsacheninstanzen ist seine Klage ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageantrag weiter. Der Beklagte be- antragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, die Nutzung des Be- klagten halte sich im Rahmen des wirksam begründeten Sondernutzungsrechts. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vollmacht sei wirksam. Nach dem kla- ren Wortlaut erfasse sie Änderungen "ohne jede Einschränkung" und sei daher hinreichend bestimmt. Einer Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer habe es nicht bedurft, weil diese aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Tei- lungserklärung von der Mitwirkung bei der Einräumung und Veränderung von Sondernutzungsrechten bereits ausgeschlossen gewesen seien. Da sich die Gestaltung des Beklagten innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung 3 4 5 6 - 4 - vorgegebenen Rahmens halte, sei auch eine Zustimmung unter dem Blickwin- kel einer baulichen Veränderung entbehrlich gewesen. II. Die Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Er- gebnis zu Recht Ansprüche des Klägers nach § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG verneint. 1. Die Terrasse mit der vorgenommenen Gestaltung hält sich innerhalb des von der geänderten Teilungserklärung gesteckten Rahmens. Zwar bedür- fen bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zustim- mung aller Wohnungseigentümer. Eine solche Zustimmung ist jedoch bereits in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts enthalten, soweit bauliche Verände- rungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden ha- ben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts übli- cherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (ähnlich Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 13 WEG Rn. 18 mwN; vgl. auch Merle in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 22 Rn. 20). Gemessen daran war vorliegend eine gesonderte Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG entbehrlich. a) Die Gestaltung und Nutzung der dem Sondereigentum des Beklagten zur Sondernutzung zugewiesenen Flächen ist schon aufgrund der ursprüngli- chen Fassung der Teilungserklärung, die durch die Änderung der Teilungser- klärung lediglich konkretisiert worden ist, nicht zu beanstanden. aa) Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums 7 8 9 10 - 5 - zugewiesen wird (positive Komponente). Wegen des Entzugs der Befugnis zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG kann es nur durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (vgl. nur Se- nat, Beschluss vom 20. September 2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 163; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 74). Vorliegend sind die in Rede stehenden und damals noch als Außenstell- plätze bezeichneten Flächen unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentü- mer allein der Verkäuferin als teilender Eigentümerin zugewiesen worden. Es ist allgemein anerkannt, dass eine solche Gestaltung rechtlich unbedenklich ist (vgl. nur KG, ZMR 2007, 384, 387 mwN; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 56), sofern und solange der dadurch Begünstigte - wie hier - Eigentü- mer einer Wohnungs- oder Teileigentümereinheit ist (Senat, Beschluss vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734; Häublein, Sondernutzungsrech- te und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, S. 276 f., 279 ff.; vgl. auch Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 88 mwN und unter Hinweis darauf, dass ein bei Ausscheiden des teilenden Eigentümers aus der Gemeinschaft noch bestehendes Zuweisungsrecht in die geborene Ausübungsbefugnis der Woh- nungseigentümergemeinschaft fällt). bb) Die Verkäuferin war bei nächstliegender Auslegung der Teilungser- klärung nicht darauf beschränkt, die Flächen Erwerbern von Wohnungseigen- tum zur Nutzung als Außenstellplätze zuzuweisen. Es ist dort von der Zuwei- sung positiver Nutzungsrechte die Rede. Spätestens in Verbindung mit der in Bezug genommenen Anlage ergibt sich klar die Befugnis zu einer einseitigen Änderung auch des Nutzungsinhalts. Anders als bei der Umwandlung von Ge- meinschafts- in Sondereigentum oder umgekehrt (dazu Senat, Urteil vom 4. April 2003 - V ZR 322/02, NJW 2003, 2165, 2166) betrifft eine Konkretisie- rung oder Änderung der positiven Komponente eines Sondernutzungsrechts 11 12 - 6 - nicht den Gegenstand, sondern lediglich den Inhalt des Eigentums. Als Aus- druck der Privatautonomie kann die Befugnis hierzu - wie hier - durch eine Er- mächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden (Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 85 f. mwN; vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445); auf das Bestehen einer wirksamen Vollmacht zum Han- deln im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an. cc) Allerdings muss eine solche Ermächtigung - soll sie im Wege der Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 3 WEG verdinglicht werden - dem sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Das ist hier jedoch der Fall, weil sich die Abänderungsbefugnis auf in einer weiteren Anlage gekennzeichnete Flächen bezieht und die Befugnisse klar umrissen sind. dd) Die Ermächtigung hält einer Inhaltskontrolle stand, und zwar gleich- gültig, ob man in der Teilungserklärung getroffene Regelungen an dem Grund- satz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) oder - was zweifelhaft erscheint - an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 305 ff. BGB (ggf. in entsprechender Anwendung) misst (zweifelnd bereits Senat, Be- schluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand; offengelassen auch in dem Senatsurteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 215). (1) Bei einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgerichte- ten Inhaltskontrolle ist zunächst zu berücksichtigen, dass die teilende Eigentü- merin die Bedürfnisse von Erwerbern nicht abschließend beurteilen kann. Ge- rade bei Flächen, die vor oder hinter einer Eigentumswohnung liegen, kann sie nicht zuverlässig abschätzen, ob dem Erwerber an einem oder mehreren Stell- plätzen oder zumindest auch an einem Gartennutzungsrecht mit Terrasse gele- 13 14 15 - 7 - gen ist. Dem trägt die Ermächtigung Rechnung. Demgegenüber fallen Vertrau- ensschutzgesichtspunkte der Erwerber schon deshalb nicht ins Gewicht, weil diese von vornherein von dem Mitgebrauch der in Rede stehenden Flächen ausgeschlossen waren und sie auch klar sehen konnten, dass eine Zuweisung nicht nur zum Zwecke des Abstellens von Fahrzeugen, Fahrrädern etc. in Be- tracht kam. Die Ermächtigung ist zeitlich nicht unbegrenzt. Auch ohne ausdrückliche Regelung versteht es sich, dass die Ermächtigung, die nur der teilenden Eigen- tümerin zugewiesen ist, mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet. Zeitlich nachfolgende Konkretisierungen oder Ände- rungen des Sondernutzungsinhalts wären nicht mehr von der Ermächtigung gedeckt. Auch mit der jeweiligen Zuweisung von Sondernutzungsrechten endet insoweit die Abänderungsbefugnis der teilenden Eigentümerin. Davon abgesehen ist im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nicht jedwede inhaltliche Ausgestaltung der tei- lenden Eigentümerin hinnehmen müssen, so dass nicht die Gefahr besteht, dass die Rechtsposition der Erwerber unzumutbar ausgehöhlt wird. Diese sind insoweit nach § 315 BGB vor einem Missbrauch der Gestaltungsmacht der tei- lenden Eigentümerin geschützt (vgl. auch Senat, Beschluss vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845), der eine Art Treuhänderfunktion gegen- über den (zukünftigen) Miteigentümern zukommt (Ulmer in Festgabe für Weit- nauer, 1980, S. 205, 206 u. 217) und die bei der Ausübung ihres Gestaltungs- ermessens die Belange der übrigen Wohnungseigentümer angemessen zu be- rücksichtigen hat (Häublein, aaO, S. 306 f. mwN). (2) Im Ergebnis ergibt sich nichts anderes, wenn man die Ermächtigung an der Regelung des § 308 Nr. 4 BGB oder an der Generalklausel des § 307 BGB misst. Denn mit Blick auf die zuerst genannte Bestimmung ist die Ermäch- 16 17 18 - 8 - tigung den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung der Interessen der teilenden Wohnungseigentümerin - wie dargelegt - zumutbar. Das strahlt auch auf die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Gesamtabwägung aus. ee) Die Zuteilung des Sondernutzungsrechts mit dem hier in Rede ste- henden Inhalt hält sich innerhalb des der teilenden Eigentümerin nach § 315 BGB zustehenden Gestaltungsermessens (zu Letzterem vgl. auch Senat, Be- schluss vom 8. November 1985, aaO). Soweit der Kläger in tatsächlicher Hin- sicht darauf verweist, er habe mit Nichtwissen bestritten, dass die nach der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen notwendige Zahl von Stellplät- zen auch nach der vorgenommenen Änderung noch eingehalten werde, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Denn es liegt auf der Hand, dass der Kläger für das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen nach § 1004 BGB die Darlegungslast trägt. ff) Soweit die Revision geltend macht, der Beklagte habe sich nicht an die gestalterischen Vorgaben des zugewiesenen Sondernutzungsrechts gehal- ten, führt das nicht zu einer zumindest teilweise rechtswidrigen Nutzung. Aller- dings sieht die Nutzungszuweisung durch die teilende Eigentümerin als Be- grenzung der Terrassenfläche eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz vor, wäh- rend der Beklagte unter anderem einen Stahlgitterzaun und Begrenzungssteine verwendet hat. Die Beseitigung einer solchen baulichen Änderung kann der Kläger indes nur dann verlangen, wenn sie ihn über das in § 14 Nr. 1 WEG be- stimmte Maß hinaus beeinträchtigt, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine solche Be- einträchtigung haben die Tatgerichte - der Sache nach - rechtsfehlerfrei ver- neint. 2. Vor dem Hintergrund der genannten Vermutungswirkung scheitert eine wirksame Zuweisung des Sondernutzungsrechts schließlich auch nicht daran, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob dingli- 19 20 21 - 9 - che Gläubiger der Zuweisung zugestimmt haben. Da der Kläger auf kein dies- bezügliches Parteivorbringen verweist, kommt es nicht mehr darauf an, dass eine Zustimmung nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG schon deshalb entbehrlich sein dürfte, weil durch den Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer bereits die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Woh- nungs- und Teileigentumsrechte geworden ist und daher die Rechtstellung dinglicher Gläubiger durch die nachfolgende Zuweisung eines Sondernutzungs- rechts an Erwerber unter Konkretisierung oder Änderung des Nutzungszwecks zumindest im Regelfall keine Verschlechterung mehr erfahren dürfte (vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445; KG, ZMR 2007, 384, 387; Riecke/Schmid/ Schneider, aaO, § 5 Rn. 100 mwN). - 10 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke RiBGH Prof. Dr. Schmidt-Räntsch ist wegen Urlaubs verhindert zu unterschreiben. Krüger Brückner Weinland Vorinstanzen: AG Brühl, Entscheidung vom 26.07.2010 - 23 C 650/09 - LG Köln, Entscheidung vom 10.03.2011 - 29 S 187/10 - 22

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