V ZR 65/07

Zurück OLG Brandenburg 03. Mai 2012 5 Wx 119/11 GBO § 29; BGB § 894; GBO § 20; GBO § 22; EGBGB Art. 233 Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit nach Auflassung eines Bodenreformgrundstücks „an sich selbst“; Abgrenzung zu BGH 07.12.2007, V ZR 65/07 Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau DNotIDeutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 5wx119_11 letzte Aktualisierung: 27.07.2012 Brandenburgisches OLG, 3.5.2012 - 5 Wx 119/11 GBO §§ 20, 22, 29; BGB § 894; EGBGB Art. 233 Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit nach Auflassung eines Bodenreformgrundstücks „an sich selbst“; Abgrenzung zu BGH 07.12.2007, V ZR 65/07 1. Die Entscheidung des BGH vom 07.12.2007 (V ZR 65/07), wonach eine Auflassung durch einen gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB bestellten Vertreter wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht sittenwidrig und nichtig sein kann, führt allein nicht dazu, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist oder ein Amtswiderspruch einzutragen ist 2. Ein Missbrauch der Vertretungsmacht musste sich dem Grundbuchamt bei der nach § 20 GBO gebotenen Prüfung nicht aufdrängen, zumal zusätzlich der Schuldgrund für die Auflassung in der Übertragungsurkunde ausdrücklich angegeben worden war. (Leitsätze der DNotI-Redaktion) Gründe I. Eingetragener Eigentümer des im Grundbuch von N… Blatt 234 gebuchten Grundstücks war G… R…. Aufgrund der in dem notariellen Übertragungsvertrag vom 21. September 2000 beurkundeten Auflassung (Urkundenrolle Nr. 2377/2000 der Notarin … in C…) ist der Antragsteller eingetragen worden. In diesem Übertragungsvertrag hatte der Antragsteller als durch den Landkreis D… am 6. September 2000 bestellter gesetzlicher Vertreter des eingetragenen Eigentümers gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB namens der unbekannten Eigentümer die Auflassung an sich selbst erklärt. In § 1 des Übertragungsvertrages ist ausgeführt, dass es sich bei dem Grundstück um ein solches aus der Bodenreform handelt und der Antragsteller gegenüber den Erben des zuletzt im Grundbuch eingetragenen Eigentümers vorrangig berechtigt ist. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei ein besserberechtigter Erbe nicht bekannt. Aus diesem Grund werde der Grundbesitz an das Land Brandenburg übertragen und aufgelassen. Der Landkreis D… „genehmigte“ den Übertragungsvertrag vorab in der Bestallungsurkunde vom 6. September 2000. Mit Urteil vom 7. Dezember 2007 (Az. V ZR 65/07; NJW 2008, 1225 ) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Erklärung eines nach Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum Vertreter des unbekannten Eigentümers eines Grundstücks aus der Bodenreform bestellten Landes, das Grundstück an sich selbst aufzulassen, wegen Missbrauchs der verliehenen Vertretungsmacht sittenwidrig und nichtig sei, wenn das Bestehen eines Anspruchs auf Auflassung nicht geprüft worden sei. Unter Bezugnahme auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat der Antragsteller mit Schreiben vom 11. Januar 2011 zunächst beantragt, das Grundbuch durch Eintragung des Voreingetragenen zu berichtigen, hilfsweise einen Amtswiderspruch gegen Richtigkeit des Grundbuchs einzutragen. Mit Schreiben vom 29. Juni 2011 hat er den Antrag dahingehend abgeändert, dass H… S…, E… B…, G… M… sowie die unbekannten Erben nach E… und A… R… als Eigentümer eingetragen werden. Mit Zwischenverfügung vom 4. August 2011 teilte das Grundbuchamt mit, dem Antrag auf Grundbuchberichtigung könne erst entsprochen werden, wenn Zustimmungserklärungen der (Erbes-)Erben von G… R… vorliegen. Zur Vorlage entsprechender Zustimmungserklärungen wurde eine Frist von drei Monaten gesetzt. Mit weiteren Schreiben vom 1. und 8. November 2011 ist der Grundbuchberichtigungsantrag erneut dahingehend geändert worden, dass H… S…, E… B… und G… M… als Eigentümer eingetragen werden. Zugleich stellte der Antragsteller klar, dass die Unrichtigkeit des eingetragenen Bucheigentümers nachgewiesen sei, die Zustimmung der Erben demnach gemäß § 22 Abs. 2 GBO nicht erforderlich sei. Das Grundbuchamt hat den geänderten Antrag vom 8. November 2011 als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 4. August 2011 ausgelegt und dieser nicht abgeholfen. II. 1. Die Beschwerde – der Antragsteller hat sich diese Auslegung seines Schreibens vom 8. November 2011 durch das Grundbuchamt im Beschwerdeverfahren zu Eigen gemacht – ist in formeller Hinsicht begründet. Der Antragsteller hat seinen Berichtigungsantrag ausschließlich auf den beurkundeten Übertragungsvertrag in Verbindung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 gestützt. Das Grundbuchamt durfte dem Antragsteller keine Frist zur Beibringung von Zustimmungserklärungen der (Erbes-)Erben nach G… R… setzen. Denn der Berichtigungsantrag ist ausdrücklich und ausschließlich auf den verneinten Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit gestützt. 2. In der Sache bleibt die Beschwerde dagegen erfolglos, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht i. S. d. § 22 Abs. 1 GBO nachgewiesen ist. a) Der Antragsteller ist i. S. d. § 22 Abs. 1 GBO berechtigt, einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Der Antragsteller stützt seinen Berichtigungsantrag darauf, dass er trotz seiner Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstücks geworden sei. Er macht damit an sich geltend, von der Eintragung nicht in seinen Rechten betroffen zu sein, wie dies der Wortlaut des § 13 Abs. 1 S. 2 GBO für die Antragsberechtigung grundsätzlich vorsieht. Nach allgemeiner Auffassung ist aber, weil die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO immer Fallkonstellationen betrifft, in denen die materielle Rechtslage mit dem Inhalt des Grundbuchs nicht übereinstimmt, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO hier weiter zu verstehen. Antragsberechtigt ist neben demjenigen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, also dem unmittelbar gewinnenden Teil, dem der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zusteht auch derjenige, der zu Unrecht eingetragen ist, also der unmittelbar verlierende Teil als Buchberechtigter, gegen den sich der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB richtet (BayObLG Rpfleger 1970, 26 ; Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 22 Rn. 45). b) aa) An den Nachweis der Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO sind strenge Anforderungen zu stellen, da das Grundbuchamt ohne Willen des Betroffenen eine Änderung des Buchinhaltes vornehmen soll. Unklarheiten oder Zweifel gehen zu Lasten des Antragstellers, dem dann im Allgemeinen nur der Weg der Klage nach § 894 BGB verbleibt. Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller die Möglichkeit, selbst eine Berichtigungsbewilligung zu erteilen und mit Zustimmung des wirklichen Eigentümers ( § 22 Abs. 2 GBO ) die Eintragung zu bewirken. Der Nachweis der Unrichtigkeit erfordert, dass alle Möglichkeiten ausgeräumt werden, die der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen ( BayObLGZ 1985, 225 , 228; 1995, 413, 415; KGR 2004, 544; OLG Hamm Rpfleger 1984, 148 ). Lediglich ganz entfernte Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden, da das Grundbuchamt von dem nach der allgemeinen Lebenserfahrung Regelmäßigen ausgehen darf, sofern nicht im Einzelfall konkrete Umstände auf das Gegenteil hinweisen. Der Nachweis der Unrichtigkeit ist, wovon auch der Antragsteller grundsätzlich ausgeht, in der Form des § 29 GBO zu führen ( BayObLGZ 1971, 336 , 339; 1985, 225, 228; OLG Hamm Rpfleger 1984, 312 ). Dies gilt wegen der Gefahren, die aus einer unrichtigen Eintragung für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs erwachsen könnten, auch dann, wenn der formgerechte Nachweis im Einzelfall erschwert, unzumutbar oder gar unmöglich sein sollte (BayObLG Rpfleger 1984, 463 f.; Demharter, a. a. O., § 22 GBO Rn. 42). bb) Allein mit dem Übertragungsvertrag und den weiteren im Eintragungsverfahren beigebrachten Urkunden kann der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht in einer den genannten Anforderungen entsprechenden Weise geführt werden. (1) Es ist schon zweifelhaft, ob der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs überhaupt mit dem Übertragungsvertrag geführt werden kann. Wenn nämlich eine Grundbucheintragung auf einer Urkunde beruht, so kann dieselbe Urkunde nicht für das Gegenteil den Unrichtigkeitsnachweis erbringen (KG OLGE 2, 258; 7, 28; OLG Celle OLGE 5, 295; Hägele, Rechtsfragen aus dem Liegenschaftsrecht, Rpfleger 1971, 283 , 287; offen gelassen in KG MDR 1969, 141 ). (2) Ob dies uneingeschränkt gilt, kann hier dahinstehen, weil der Übertragungsvertrag nicht geeignet ist, den Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs zu erbringen. Das Grundbuchamt musste im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflichten nicht aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangen, dass durch die beantragte Eigentumsumschreibung das Grundbuch unrichtig wird und hat seinerzeit ohne Verletzung verfahrensrechtlicher Vorschriften die beantragte Eintragung des Antragstellers als Eigentümer vorgenommen. Im Falle der Auflassung eines Grundstücks muss die Eintragung des neuen Eigentümers erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teiles erklärt ist. Es genügt, dass die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie zur Herbeiführung der materiellrechtlichen Rechtsänderung notwendig ist (BayObLG DNotZ 2001, 557 ; Demharter, a. a. O., § 20 GBO Rn. 38). Liegt dem Grundbuchamt dieser Nachweis vor, kann es die Eintragung nur dann ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (BayObLG Rpfleger 2005, 247 , 248; OLG Frankfurt NotBZ 2006, 285 ; Demharter, a. a. O.). Als Vorschrift des Grundbuchverfahrensrechts verlangt § 20 GBO indes nicht, dass die Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt positiv festgestellt werden muss (BayObLG Rpfleger 2005, 247, 248). Ob etwa eine Ausnahme vom Verbot des Selbstkontrahierens oder ein Fall des Missbrauchs der Vertretungsmacht vorliegt, hat das Grundbuchamt im Rahmen des § 20 GBO zwar zu prüfen (BayObLG Rpfleger 2004, 563 ; Rpfleger 1993, 441 , 442; KG NJW-RR 1999, 168), ist dabei aber auf die im Eintragungsverfahren zulässigen Beweismittel beschränkt. Bloße Vermutungen hinsichtlich der Unwirksamkeit der in den Eintragungsunterlagen beurkundeten Erklärungen reichen nicht aus, um die Beweiskraft der in der Form des § 29 GBO beigebrachten Unterlagen zu erschüttern (BGH Rpfleger 1961, 233 , 234; BayObLG Rpfleger 1971, 430 ). Nach diesen Maßstäben bestand für das Grundbuchamt kein Anlass, an der Wirksamkeit der Auflassungserklärungen zu zweifeln. Zwar hat das Grundbuchamt, wenn eine grundbuchrechtliche Erklärung von einem Vertreter abgegeben wird, die Wirksamkeit der Vertretung selbständig zu prüfen. Der Nachweis der gesetzlichen Vertretung ist gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO zu erbringen und das Grundbuchamt hat selbständig Inhalt und Umfang der Vertretungsmacht zu prüfen. Vorliegend konnte und musste das Grundbuchamt aber aufgrund der vorgelegten Bestallungsurkunde des Landkreises D… vom 6. September 2000 nach pflichtgemäßer Prüfung davon ausgehen, dass der Antragsteller wirksam gemäß Art. 233 § 2 Abs. 3 EGBGB zum gesetzlichen Vertreter des Eigentümers unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bis zum Abschluss des Verfahrens nach Art. 233 § 11-16 EGBGB bestellt worden war. Die Vertretungsmacht umfasste ausdrücklich die Befugnis zur unentgeltlichen Auflassung nach Art. 233 § 11 Abs. 3 EGBGB , die zugleich vom Landkreis gemäß Art. 233 §§ 2 Abs. 3 EGBGB , 16 Abs. 4 VwVfG, §§ 1915, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigt worden war. Von der Wirksamkeit der Bestellung und der Genehmigung hatte das Grundbuchamt auszugehen. Konkrete Anhaltspunkte für eine allenfalls zu beachtende Nichtigkeit waren für das Grundbuchamt nicht ersichtlich. Ein Missbrauch der Vertretungsmacht musste sich dem Grundbuchamt vor diesem Hintergrund nicht aufdrängen, zumal zusätzlich der Schuldgrund für die Auflassung in der Übertragungsurkunde nochmals ausdrücklich angegeben worden war (vgl. BGH NJW 2008, 1225 ). Dem Grundbuchamt oblag es nicht mehr, zu prüfen, ob der Antragsteller tatsächlich wegen einer Besserberechtigung nach Art. 233 § 12 EGBGB einen Anspruch auf unentgeltliche Auflassung gegen den eingetragenen Eigentümer hatte. Das Grundbuchamt hatte danach keinen Anlass, die beantragte Eigentumsumschreibung auf den Antragsteller auf Grundlage der vorgelegten Urkunden im Rahmen der ihm nach § 20 GBO obliegenden Prüfungspflicht zu versagen. War dem aber so, dann sind diese Urkunden nicht geeignet, im grundbuchlichen Verfahren gleichzeitig das Gegenteil und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs in einer den Anforderungen des § 22 Abs. 1 GBO genügenden Weise zu belegen. cc) Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7. Dezember 2007 rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung für einen gleichgelagerten Fall ausgeführt, die Angaben zum Schuldgrund seien ins Blaue hinein erfolgt und inhaltlich falsch gewesen, weil der Antragsteller nicht gewusst habe, ob er die Auflassung des Grundstücks an sich habe verlangen können. Diese Frage habe schon wegen der Unkenntnis der Erbfolge gar nicht geprüft werden können. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist damit gleichwohl nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen, weil für das verfahrensgegenständliche Grundstück eine den Antragsteller zur Berichtigung verpflichtende Entscheidung nicht vorliegt. c) Im Hinblick auf den Umstand, dass der Berichtigungsantrag nur auf die vermeintlich nachgewiesene Grundbuchunrichtigkeit gestützt ist, kommt es nicht darauf an, dass die wirklichen Eigentümer im vorliegenden Fall aufgrund der vorliegenden Erbscheine zu ermitteln sein mögen und entsprechend am Verfahren beteiligt werden könnten. 3. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO kommt nicht in Betracht, weil – unabhängig von der Frage der Unrichtigkeit des Grundbuchs – die Eintragung des Antragstellers nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgte. Insoweit kann auf die Ausführungen zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamtes im Rahmen des § 20 GBO Bezug genommen werden. 4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: OLG Brandenburg Erscheinungsdatum: 03.05.2012 Aktenzeichen: 5 Wx 119/11 Rechtsgebiete: Immobilienrechtliches Sonderrecht der neuen Bundesländer Sachenrecht allgemein Grundbuchrecht Normen in Titel: GBO § 29; BGB § 894; GBO § 20; GBO § 22; EGBGB Art. 233