BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 137/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden-Boeger und Guhling für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlan- desgerichts Köln vom 13. November 2012 wird auf Kosten der Be- klagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt als Mieterin die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hinsichtlich des Objekts Q. straße in L. als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar sei. Mit Vertrag vom 25. August 1995 vermietete die Beklagte an die N. GmbH ein Gewerbeobjekt zum Betrieb eines Transportunterneh- mens. Nach § 2 Ziffer 1 des Mietvertrags war eine feste Mietdauer von 15 Jah- ren vereinbart. In § 2 Ziffer 3 wurde der Mieterin eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren eingeräumt. Im Januar 1998 firmierte die N. GmbH in die J. GmbH (nachfolgend: J. GmbH) mit Sitz in L. um. Mit Datum vom 26. April 2001 schloss die J. GmbH mit der Rechtsvorgängerin 1 2 3 - 3 - der Klägerin einen "Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbe- triebsteil". In dessen Ziffer 3.1 vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Käu- ferin anstelle der Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten aus den in einer dem Vertrag beigefügten Anlage 3.1 aufgeführten Verträgen und Vertragsange- boten eintrete. Dauerschuldverhältnisse wurden ausdrücklich in die Vereinba- rung mit eingeschlossen. In dieser Anlage 3.1 findet sich eine mit der Bezeich- nung "Raummieten 2000" überschriebene tabellarische Aufstellung von Mietob- jekten, eingeteilt in Standorte, Bezeichnung der Vermieter und Angabe der zu zahlenden Mieten, die unter anderem folgende Angabe beinhaltet: "Standort: L. ; Vermieter: G. GbR; Mietzins 163.608 … ku- muliert 1.963.296". Im Dezember 2009 machte die Beklagte geltend, die N. GmbH habe bereits im Jahre 1998 die Verlängerungsoption ausgeübt, so dass der Mietvertrag erst am 31. August 2015 ende. Die Klägerin vertrat demgegen- über die Auffassung, es bestehe mangels Einhaltung der Schriftform ein Miet- verhältnis auf unbestimmte Zeit, und hat Klage auf dahingehende Feststellung erhoben. Das Landgericht hat der Feststellungsklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ih- ren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat insoweit zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die Klägerin sei nicht aufgrund einer Gesamtrechtsnachfolge nach der J. GmbH in den befristeten Mietvertrag eingetreten. Eine Verschmelzung der Klägerin mit der J. GmbH sei mangels Vortrags der nach §§ 19, 20 UmwG erforderlichen Eintragung in das Handelsregister nicht schlüssig dargelegt. Für die Wirksamkeit des von der Beklagten behaupteten Share-Deals fehle es je- denfalls an der notariellen Beurkundung eines entsprechenden Übertragungs- vertrags. Ein Vertragsübergang nach § 25 HGB komme bei Mietverhältnissen nicht in Betracht. Als Anknüpfungspunkt für den Vertragsübergang bleibe damit nur der Kauf- und Übertragungsvertrag vom 26. April 2001. Durch diesen sei jedoch die für eine wirksame Laufzeitvereinbarung nach § 550 Satz 1 BGB erforderliche Schriftform nicht gewahrt. Die vertragliche Auswechslung des Mieters eines wegen seiner Laufzeit formbedürftigen Mietvertrags bedürfe zur Erhaltung der Laufzeit ebenfalls der Schriftform. Die Übernahme des Vertrags müsse schrift- lich niedergelegt und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Ver- trag Bezug genommen sein. Diesen Formerfordernissen werde der Kauf- und Übertragungsvertrag vom 26. April 2001 nicht gerecht. Der Mietvertrag vom 25. August 1995 werde in der mit "Vertragsverhältnisse" überschriebenen Anla- ge nicht erwähnt. In der Übersicht "Raummieten 2000" fänden sich lediglich Hinweise auf den Standort L. , die Vermieterin G. GbR, einen Mietzins von 163.608 DM sowie eine Aufstellung der im Zeit- raum Januar bis Dezember 2000 gezahlten Mieten. Dies reiche für eine aus- drückliche Bezugnahme auf den übernommenen Mietvertrag nicht aus. Es han- dele sich schon nicht um eine Raummiete, sondern um die Vermietung von "Gewerberäumlichkeiten und Flächen". Die genaue Lage des Mietobjekts nach 7 8 - 5 - Straße und Hausnummer sowie das Datum des Mietvertrags seien nicht ge- nannt. Ein potentieller Grundstückserwerber habe anhand der vorliegenden Schriftstücke keine Möglichkeit, sich über die Parteien und den Inhalt des be- treffenden Mietvertrags zuverlässig zu unterrichten. Indem die Klägerin sich auf das Fehlen der Schriftform berufe, verstoße sie nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge Partei des Mietvertrags geworden ist. a) Den Abschluss eines Verschmelzungsvertrags i.S.v. § 2 Nr. 1 UmwG zwischen der J. GmbH und der Klägerin hat das Berufungsgericht in revisions- rechtlich nicht zu beanstandender Weise ebenso wenig festgestellt wie eine Vermögensübertragung der J. GmbH auf die Rechtsvorgängerin der Klägerin (§ 174 Abs. 1 und 2 UmwG). Die Ausführungen des Berufungsgerichts zu § 25 HGB begegnen ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken. b) Wie der Senat in einer Parallelsache bereits entschieden hat (Senats- urteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 16 f.) und sich die Revision im vorliegenden Verfahren zu eigen macht, stellt der streitgegenständliche Kauf- und Übertragungsvertrag einen sogenannten asset- deal dar, mit dem die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Gesamtheit der ein- zelnen Wirtschaftsgüter, nicht aber Gesellschaftsanteile der J. GmbH erwor- 9 10 11 12 13 - 6 - ben hat (vgl. Ziff. 1 des Vertrags). Dass die Käuferin im Wege der Einzelrechts- nachfolge in die von der Verkäuferin geschlossenen Verträge eintreten sollte, ergibt sich zudem eindeutig aus Ziffer 3.1 des Vertrags, in dem ausdrücklich eine Vertragsübernahme vereinbart ist. 2. Diese Vertragsübernahme war wirksam, so dass die Rechtsvorgänge- rin der Klägerin anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Nachdem der Mieterwechsel hier in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen wurde, bedurfte er der Ge- nehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 19). Diese Genehmigung hat das Berufungsgericht festgestellt, wogegen sich die Revision nicht wendet. 3. Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin nicht mehr die für die Wirksamkeit der Verein- barung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen. a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. mwN) ist die Schrift- form des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Partei- en des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Ur- kunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Miet- vertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zu- 14 15 16 - 7 - sammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körper- lichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Ur- kunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezug- nahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwie- sen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinba- rungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinrei- chend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragspar- teien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbe- dingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB er- fasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietver- trag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten blei- ben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beur- kundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusam- menhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter ge- schlossenen Mietvertrag ergibt. b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den Mie- terwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 17 18 - 8 - 25. August 1995, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbe- triebsteil vom 26. April 2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamt- heit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht (vgl. Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 24). Insbesondere fehlt es an einem hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26. April 2001 zu dem ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf- und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten sollte, nicht benannt. Es wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um eine ausreichende gedankliche Verbindung zu dem ursprünglichen Mietvertrag herzustellen. Der vorliegende Sachverhalt weist - entgegen der von der Revision vertretenen Auf- fassung - insoweit keine maßgeblichen Unterschiede zu demjenigen auf, der dem Senatsurteil vom 30. Januar 2013 zugrunde lag. Allein aus der Angabe in der ersten Spalte der Tabelle "Standort: L. " lässt sich das betroffene Mietobjekt mangels hinreichend konkreter Ortsbezeichnung - auch unter Berücksichtigung der Angabe in der zweiten Spalte "Vermieter: G. GbR" - nicht eindeutig bestimmen. Die ursprünglichen Mietvertragsparteien sind nicht bezeichnet, weil die ur- sprüngliche Mieterin des Vertrags vom 25. August 1995 (N. GmbH) nicht genannt ist. Dass sich die den Kauf- und Übertragungsvertrag abschlie- ßende J. GmbH gegebenenfalls als deren Rechtsnachfolgerin über eine Ein- sichtnahme in das Handelsregister ermitteln lässt, behebt diesen Mangel nicht. Weiterhin ist das Datum des Mietvertrags der Anlage 3.1 nicht zu entnehmen. Schließlich stimmt auch die in der Anlage genannte ("163.608") mit der in § 3 des Mietvertrags aufgeführten Miete (DM 157.608 netto, DM 181.249,20 brutto) 19 20 - 9 - nicht überein. Einem späteren Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), ermög- lichen diese Angaben nicht, Gegenstand, Parteien und Bedingungen des Miet- vertrags mit der erforderlichen Sicherheit aus den schriftlichen Vertragsunterla- gen zu ersehen. c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zu Gunsten der Beklagten greife der Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" ein. Dieser ist hier bereits im Ansatz nicht anwendbar. Es geht nicht um eine Falschbezeichnung, sondern darum, dass die vorhandenen schriftlichen Angaben eine ausreichend sichere Bezugnahme zum ursprünglichen Mietvertrag nicht ermöglichen - mithin um eine "Zuwenigbezeichnung". 21 - 10 - 4. Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass es der Klägerin nicht nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Hiergegen wird von der Revision auch nichts erinnert. Dose Weber-Monecke Schilling Nedden-Boeger Guhling Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 10.02.2011 - 15 O 106/10 - OLG Köln, Entscheidung vom 13.11.2012 - 22 U 43/11 - 22

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