Zurück BGH 20. Februar 2014 VII ZR 172/13 BGB §§ 249, 280, 286 Zur Höhe der Nutzungsausfallentschädigung bei Verzug Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGH Zur Höhe der Nutzungsausfallentschädigung bei Verzug Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. (amtlicher Leitsatz) BGH, Urt. v. 20.2.2014 – VII ZR 172/13 BGB §§ 249, 280, 286 Entscheidung: Ein Bauträger verkauft einer Familie mit drei Kindern eine 136 m2 große Altbauwohnung mit Sanierungsverpflichtung. Der vereinbarte Termin für die Bezugsfertigkeit wird vom Bauträger verfehlt, die Erwerber können auch Jahre später noch nicht einziehen. In der Zwischenzeit bleiben sie in ihrer bisherigen 72,6 m2 großen Dreizimmerwohnung wohnen. Zwei Jahre nach dem vereinbarten Bezugsfertigkeitstermin verlangen sie vom Bauträger für die ersten zwei Jahre eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von E 1.045,76 monatlich abzüglich der bereits erstatteten Kaltmiete in Höhe von monatlich E 305,80. Der BGH spricht die Nutzungsentschädigung in Anknüpfung an seine Rechtsprechung im Deliktsrecht und später zum Vertragsrecht zu. Danach begründet der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Sache einen Vermögensschaden, wenn sich der Nutzungsausfall auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. Der Geschädigte kann eine Nutzungsausfallentschädigung daher geltend machen, wenn sich der Nutzungsausfall auf eine Sache bezieht, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung, der Entzug daher fühlbar ist.1 Für den Wohnungskauf stellt der BGH für die Fühlbarkeit des Nutzungsausfalls nicht auf die Angemessenheit der bisherigen Wohnung des Erwerbers, sondern auf die Vergleichbarkeit ab: Wenn dem Erwerber während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt, ist der Entschädigungsanspruch zu bejahen. Im konkreten Fall war die bisherige Wohnung der Erwerber nur etwa halb so groß wie die vom Bauträger gekaufte. Lediglich bei zur Verfügung stehendem gleichwertigem Wohnraum, dessen Kosten vom Bauträgerersetzt werden, oder bei nur kurzfristigen Verzögerungen, die der Geschädigte durch zumutbare Dispositionen auffangen könnte, soll keine Nutzungsentschädigung anfallen. Eine Nutzungsentschädigung soll auch ausgeschlossen sein, wenn der Erwerber die Wohnung ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen wollte oder konnte. Bei besonders luxuriösem gekauftem Wohnraum zieht der BGH eine Begrenzung des Anspruchs in Betracht. Dagegen misst der BGH dem Umstand, dass der Käufer noch nicht im Besitz der erworbenen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist, keine Bedeutung zu. Die Rechtsordnung schütze nicht nur Bestandsinteressen, sondern auch das Erfüllungsinteresse. Vermögensrechtlich mache es keinen Unterschied, ob die Wohnung nicht mehr oder noch nicht genutzt werden kann. Denn die Möglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu können, hat nach der Verkehrsanschauung einen Vermögenswert, der sich in objektiv messbaren Kriterien ausdrückt und daher Vermögensschaden sein kann. Anmerkung: Die Entscheidung setzt die bisherige Rechtsprechung des BGH konsequent fort. Es gibt keinen überzeugenden Grund, den Bestandsschutz anders zu handhaben, als den Ersatz für das enttäuschte Erfüllungsinteresse des Erwerbers. Im Hinblick auf die Anspruchsvoraussetzungen spricht der BGH zwar von strengen Anforderungen an die Fühlbarkeit der Beeinträchtigung, hängt die Hürde hierfür bei geplanter Selbstnutzung von Wohnraum aber mit dem Kriterium der Vergleichbarkeit der Wohnung nicht sehr hoch. Der Entscheidung ist gleichwohl zuzustimmen, weil die Wohnung regelmäßig von besonders zentraler Bedeutung für den Betroffenen ist. Einer Vermeidung dieser Haftung durch Vertragsgestaltung steht regelmäßig die AGB-Kontrolle entgegen. Nachdem die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung zu den Kardinalpflichten eines Bauträgers gehört, ist insoweit ein Haftungsausschluss nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.2 Auch einer Haftungsbeschränkung dergestalt, dass nur die bisherige Miete ersetzt wird oder nur für angemessenen und nicht für gleichwertigen Ersatz gehaftet wird, stehen erhebliche Bedenken entgegen. Eine Haftungsbeschränkung kann zwar so erfolgen, dass die Haftung unter Herausnahme atypischer Schäden auf den vertragstypisch zu erwartenden Schaden beschränkt wird.3 Der Nutzungsausfall ist hier aber gerade ein zu erwartender Schaden der verzögerten Fertigstellung und mithin vertragstypisch. Der Nutzungswert des Vertragsobjekts ist dem Bauträger auch bestens bekannt. Möglich sollte dagegen die vertragliche Konkretisierung der Höhe des Ersatzanspruchs sein, solange diese den Nutzungswert des Vertragsobjekts zutreffend berücksichtigt. Freilich hat der BGH bisher nicht genauer geklärt, in welcher Höhe eine Nutzungsausfallentschädigung zu bezahlen ist. Schließlich kann auch nicht pauschal die Fertigstellungsfrist beliebig verlängert werden, da diese als Leistungsfrist gemäß § 308 Nr. 1 BGB einer Angemessenheitsprüfung standhalten muss. Die Ermittlung einer angemessenen Fertigstellungsfrist ist daher entscheidend für die Vertragsgestaltung.4 Christian Scheibengruber, Lauf a. d. Pegnitz 1 BGH, Urt. v. 9.7.1986 – GSZ 1/86, NJW 1987, 50 ; BGH, Urt. v. 10.6.2008 – VI ZR 248/07, NJW-RR 2008, 1198 ; BGH, Urt. v. 24.1.2013 – III ZR 98/12, NJW 2013, 1072 . 2 OLG München, Urt. v. 15.11.2011 – 13 U 15/11, RNotZ 2012, 503 . 3 BGH, Urt. v. 18.7.2012 – VIII ZR 337/11, NJW 2013, 291 , 295. 4 Vgl. zum Ganzen auch Hille, NJW 2014, 1374 . Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.02.2014 Aktenzeichen: VII ZR 172/13 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht Erschienen in: notar 2014, 297-298 Normen in Titel: BGB §§ 249, 280, 286

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