V ZR 6/13

Keine Ermäßigung des Erbbauzinses bei Ausbleiben der Anschlussförderung • Ein vertraglich geregelter Erbbauzins ist nur nach den dort ausdrücklich genannten Voraussetzungen anpassbar. • Fehlt eine planwidrige Vertragslücke, kommt ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. • Eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB scheidet aus, wenn das Risiko der Änderung der Geschäftsgrundlage für die Parteien erkennbar war. Die Parteien sind Rechtsnachfolger eines 1992 geschlossenen Erbbaurechtsvertrags über ein Berliner Grundstück zur Errichtung von Wohnungen. Der Vertrag bestimmte einen Erbbauzins von 4,5 % des Grundstücksverkehrswerts und enthielt Regelungen zur Zinsanpassung bei Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse bzw. des Grundstückswerts. Für die Errichtung war eine 15-jährige Aufwendungsbeihilfe bewilligt worden; eine Anschlussförderung wurde nicht gewährt, sodass die Klägerin seit Oktober 2009 keinen Erbbauzins zahlt. Die Klägerin begehrte die Änderung des Vertrags und die Feststellung, dass wegen des Ausbleibens der Anschlussförderung der Erbbauzins herabzusetzen bzw. entsprechend anzupassen sei. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab; die Revision der Klägerin blieb erfolglos. • Vertragsauslegung: Der Erbbaurechtsvertrag regelt abschließend die Voraussetzungen einer Zinsanpassung (maßgeblich ist der Verkehrswert des Grundstücks); eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor, sodass ergänzende Vertragsauslegung ausscheidet. • Zur Beurteilung der Vertragsinhalte ist entscheidend, dass der vereinbarte Prozentsatz für die Erbbauzinsberechnung unverändert bleibt; nach § 4 Abs.1 und Abs.4 richtet sich der Zins nach dem Grundstückswert. • Beweis- und vortragsrechtlich fehlt Feststellbares dafür, dass die Parteien den Prozentsatz im Hinblick auf eine erwartete Anschlussförderung vereinbart hätten; entsprechende Feststellungen des Berufungsgerichts sind nicht zu beanstanden. • Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB): Selbst bei Annahme, Anschlussförderung sei Geschäftsgrundlage gewesen, war das Risiko ihres Wegfalls für die Parteien erkennbar. Bei Vertragsschluss bestanden Unsicherheiten über die künftige Wohnungsbauförderung in Berlin, sodass eine unvorhersehbare und damit ersatzfähige Änderung nicht vorliegt. • Revisionsrechtlich ist die Entscheidung des Berufungsgerichts zur Zulassung der Revision zutreffend behandelt; die Nichtzulassungsbeschwerde ist gegenstandslos und die materielle Prüfung ergibt kein durchgreifendes Rechtsfehlerbild. Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen; die Klage auf Herabsetzung oder auf Feststellung einer künftigen Zinsanpassung hat keinen Erfolg. Der Erbbauzins ist nach den vertraglichen Regelungen an den Verkehrswert des Grundstücks gebunden, eine ergänzende Auslegung zugunsten der Klägerin ist wegen fehlender Regelungslücke ausgeschlossen. Soweit die Klägerin eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB geltend macht, fehlt es an der erforderlichen Unvorhersehbarkeit der Änderung der Geschäftsgrundlage, weil das Risiko des Ausbleibens der Anschlussförderung erkennbar war. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.