VIII ZR 282/13

Mieterhöhung durch Hausverwaltung: konkludente Stellvertretung ausreichend • Eine von einer Hausverwaltung erklärte Mieterhöhung ist nicht allein deshalb unwirksam, weil die Vertretung nicht ausdrücklich offengelegt wurde. • Nach § 164 Abs. 1 BGB reicht konkludentes Handeln in fremdem Namen; die Erklärung wirkt für und gegen den Vermieter, wenn die Umstände auf Stellvertretung schließen lassen. • Im Regelfall ist bei Erklärungen einer Hausverwaltung im Mietverhältnis davon auszugehen, dass sie im Namen des Vermieters handelt, insbesondere wenn eine Vollmacht beigefügt ist. • Der Mieter hat kein besonderes Schutzbedürfnis, das eine gesonderte Form der Offenlegung der Stellvertretung im Mieterhöhungsverfahren erfordern würde. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung, die die Beklagte mietet. Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung sandte der Beklagten am 25.11.2011 ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB und forderte Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dem Schreiben war eine Vollmacht der Klägerin beigefügt, die Hausverwaltung nannte sich jedoch nicht ausdrücklich als Vertreterin der Vermieterin. Die Beklagte hielt das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, weil die Stellvertretung nicht offen gelegt worden sei. Das Amtsgericht gab der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung überwiegend statt; die Berufung der Beklagten blieb erfolglos. Die Revision der Beklagten vor dem BGH zielte auf vollständige Abweisung der Klage ab. • Anwendbare Normen: § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1, § 164 Abs. 1 BGB. • Auslegung nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB: Eine Willenserklärung wirkt für und gegen den Vertretenen auch dann, wenn aus den Umständen ersichtlich ist, dass sie im Namen des Vertretenen abgegeben wurde; es ist keine ausdrückliche Offenlegung erforderlich. • Regelbegründung: Im mietrechtlichen Verhältnis ist regelmäßig anzunehmen, dass eine Hausverwaltung im Interesse und im Namen des Vermieters handelt, insbesondere wenn unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin ist. • Beweisergebnis im konkreten Fall: Der beigefügten Vollmacht und der Bezugnahme darauf, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei, lässt sich entnehmen, dass die Hausverwaltung als Vertreterin der Klägerin handelte; entgegenstehende Umstände, die ein Eigengeschäft der Hausverwaltung nahelegen würden, sind nicht ersichtlich. • Abgrenzung zur abweichenden Literatur- und Instanzmeinung: Eine strengere Forderung nach ausdrücklicher Offenlegung der Vertretung wird abgelehnt, weil sie mit § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar ist und die durch Auslegung erreichbare Klarheit ausreiche. • Rechtsfolge: Die Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung vom 25.11.2011 ist wirksam und begründet den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung nach § 558 Abs. 1 BGB. Der Bundesgerichtshof weist die Revision der Beklagten zurück. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung vom 25.11.2011. Die Erklärung der Hausverwaltung wirkte für und gegen die Vermieterin, weil aus den Umständen und der beigefügten Vollmacht die Stellvertretung ersichtlich war. Es ist nicht erforderlich, die Vertretung ausdrücklich zu offenbaren; konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt nach § 164 Abs. 1 BGB. Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.