VIII ZR 234/13

Unzulässigkeit des Zugriffs auf Mietkaution bei bestrittenen Forderungen • Vermieter darf während des laufenden Wohnraummietverhältnisses nicht wegen bestrittenen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. • Eine formularmäßige Vertragsabrede, die dem Vermieter erlaubt, sich auch bei streitigen Forderungen aus der Kaution zu befriedigen, ist gemäß § 307 BGB unwirksam, soweit sie dem Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution nach § 551 Abs. 3 BGB zuwiderläuft. • Der Mieter hat bei unberechtigtem Zugriff Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution und deren insolvenzsichere Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB. Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten und zahlte eine Kaution von 1.400 € nach Mietvertrag vom 3. Mai 2009. Eine Zusatzklausel im Mietvertrag sah vor, dass der Vermieter sich bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen könne und der Mieter die Kaution wieder aufzufüllen habe. Während des Mietverhältnisses zog der Vermieter wegen streitiger Mietforderungen die Kaution am 15. Juni 2012 ein. Die Klägerin verlangte die Wiedergutschrift und die insolvenzsichere Anlage der Kaution. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt; der Beklagte legte Revision ein, die der Bundesgerichtshof zurückwies. • Rechtlicher Schutz der Mietkaution: § 551 Abs. 3 BGB verlangt getrennte, treuhänderische Anlage der Kaution mit dem Ziel, die Kaution auch im Fall der Vermieterinsolvenz dem Mieter zu sichern; dies schließt grundsätzlich einen Zugriff des Vermieters während des laufenden Wohnraummietverhältnisses wegen bestrittener oder nicht rechtskräftig festgestellter Forderungen aus. • Auslegung und Interessenabwägung: Mangels ausdrücklicher, wirksamer Vereinbarung entspricht das eingeschränkte Befriedigungsrecht dem schutzwürdigen Vertrauen des Mieters; der Mieter würde sonst Sicherheitsleistungen nicht gewähren oder ständigen Prozessrisiken ausgesetzt sein. • Unwirksamkeit formularmäßiger Klauseln: Die vom Vermieter gestellte Zusatzvereinbarung ist eine vorformulierte Vertragsbedingung; soweit sie dem Vermieter erlauben will, sich auch bei streitigen Forderungen zu befriedigen, verstößt sie gegen § 551 Abs. 3 und damit gegen das Leitbild der Insolvenzsicherheit und ist nach § 307 BGB unwirksam. • Anspruch auf Wiedergutschrift: Da der Vermieter zu Unrecht während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugegriffen hat, besteht ein Anspruch der Mieterin auf Wiedergutschrift und insolvenzsichere Anlage der Kautionssumme gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB. • Abgrenzung: Auf Entscheidungen, die Geschäftsraummietverhältnisse betreffen, kommt es nicht an; der Gerichtshof benötigt keine Entscheidung zur Verwertbarkeit streitiger Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses, da dies nicht Streitgegenstand war. Die Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen; die Klägerin hat Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution und deren insolvenzsichere Anlage. Der Zugriff des Vermieters während des laufenden Wohnraummietverhältnisses wegen bestrittener Mieterforderungen war unzulässig und verletzte die treuhänderische Pflicht nach § 551 Abs. 3 BGB. Die formularmäßige Zusatzvereinbarung, die dem Vermieter einen solchen Zugriff erlauben wollte, ist insoweit unwirksam. Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.