VIII ZR 289/13

Keine fristlose Kündigung; Vermieter haftet für Anwaltskosten nach unbegründeter Kündigung • Eine ein anlassloses, periodisches Betretungsrecht des Vermieters benachteiligende Klausel ist unwirksam (§ 307 Abs.1 BGB). • Bei Fristloser Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB sind alle Umstände, insbesondere ein Verschulden beider Parteien, zu berücksichtigen; provozierendes Verhalten des Vermieters kann die Kündigungsberechtigung entfallen lassen. • Spricht der Vermieter ohne ausreichende materielle Grundlage eine Kündigung aus und macht dadurch dem Mieter grundlos das Besitzrecht streitig, begründet dies Schadensersatzpflicht nach § 280 Abs.1 BGB (z. B. Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten). Die Klägerin vermietete seit 2006 ein Haus an den Beklagten. Nach Vereinbarung sollte sie am 16.08.2012 lediglich Räume mit Rauchmeldern besichtigen, betrat jedoch gegen den Willen des Beklagten weitere Räume und weigerte sich, das Haus zu verlassen. Der Beklagte trug die Klägerin körperlich zur Haustür hinaus. Die Klägerin kündigte daraufhin mit Schreiben vom 29.08.2012 fristlos und hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis und klagte auf Räumung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zurück und verurteilte die Klägerin zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten; das Landgericht gab der Berufung der Klägerin statt und sprach die Kündigung für berechtigt. Der BGH hat auf Revision die Berufungsentscheidung aufgehoben. • Die Berufungsinstanz hat den Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt (§ 286 Abs.1 ZPO) und insbesondere das provozierende Verhalten der Klägerin nicht hinreichend berücksichtigt. • Die fristlose Kündigung setzt nach § 543 Abs.1 Satz 2 BGB eine unzumutbare Fortsetzung des Mietverhältnisses voraus; diese wertende Entscheidung ist vom Tatrichter zu treffen und revisionsgerichtlich auf fehlerfreie Tatsachenermittlung zu prüfen. • Die Klägerin verletzte die Vereinbarung und das Hausrecht des Beklagten, indem sie ohne Anlass weitere Räume betreten und sich trotz Aufforderung nicht entfernt hat; sie trägt daher zumindest Mitschuld, die das Berufungsgericht bei der Abwägung zu Unrecht außer Acht ließ. • Ein Vermieter hat kein pauschales Recht, die Mietsache ohne konkreten sachlichen Grund periodisch zu betreten; eine solche Klausel ist nach § 307 Abs.1 BGB unwirksam. Zutrittsrechte bestehen nur bei konkretem sachlichem Anlass aus § 242 BGB und der Vertragsauslegung. • Die behauptete geringfügige Überschreitung jenes Notwehrrechts (§ 227 BGB) durch den Beklagten rechtfertigt angesichts des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin keine fristlose oder ordentliche Kündigung; die Fortsetzung des Mietverhältnisses bleibt zumutbar. • Weist der Vermieter schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aus und macht so dem Mieter sein Besitzrecht streitig, begründet dies einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs.1 BGB; dies gilt für vorgerichtliche Anwaltskosten des Mieters. • Da das Berufungsurteil mangels Berücksichtigung der Mitschuld der Klägerin nicht Bestand haben kann, hat der Senat selbst entschieden und die Berufung zurückgewiesen (§§ 562, 563 ZPO). Die Revision des Beklagten hatte Erfolg; das landgerichtliche Urteil wurde aufgehoben und das erstinstanzliche Amtsgerichtsurteil wiederhergestellt. Die Kündigung der Klägerin vom 29.08.2012 ist weder fristlos nach § 543 Abs.1 BGB noch ordentlich nach § 573 Abs.2 Nr.1 BGB gerechtfertigt. Wegen der Pflichtverletzung der Klägerin durch unberechtigtes Betreten und Nichtbefolgen der Aufforderung war die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar. Der Beklagte hat daher Anspruch auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach § 280 Abs.1 BGB; die Widerklage war erfolgreich. Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.