V ZR 51/13

Dienstbarkeitsvereinbarung, Kündigung und Umdeutung in Aufhebungsvertrag • Eine Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann schuldrechtliche Nutzungsregelungen enthalten, ohne dass dadurch ein Miet- oder Pachtvertrag begründet wird. • Eine vorsätzliche Straftat gegen die Vermögensinteressen des Vertragspartners kann auch dann einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, wenn der durch die Straftat bewirkte Schaden unter der vertraglich festgelegten Schwelle für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs liegt. • Wechselseitige Kündigungserklärungen können unter den Umständen des Einzelfalls in ein Angebot und dessen Annahme zur einverständlichen Aufhebung des Vertrags umzudeuten sein; offene Einigungsfragen stehen dem nicht grundsätzlich entgegen. • Ist der Vertrag aufgehoben oder wirksam gekündigt, kann der Grundstückseigentümer die Löschung der Dienstbarkeit und Herausgabe des Besitzes verlangen; dem Nutzungsberechtigten können jedoch Gegenansprüche und ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Der Kläger ist Eigentümer mehrerer Grundstücke mit einem seit 1992–1994 von der Beklagten errichteten Golfplatz. Die Parteien schlossen 1994 eine Vereinbarung über die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit; die Beklagte verpflichtete sich schuldrechtlich zum Bau, Betrieb und Erhalt des Golfplatzes gegen jährliches Nutzungsentgelt bis Ende 2043, der Kläger erhielt ein fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (bei Zahlungsrückstand ab zwei Jahresbeiträgen). 2010 kündigte die Beklagte fristlos; der Kläger erklärte daraufhin ebenfalls fristlos die Kündigung mit Verweis auf eine angebliche strafbare Vollstreckungsvereitelung durch die Beklagte. Der Kläger begehrt Herausgabe des Grundstücks und Löschung der Dienstbarkeit; das Landgericht gab der Klage statt, das Oberlandesgericht wies sie ab. Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Klägers angenommen und zur neuen Entscheidung zurückverwiesen. • Die Vereinbarung von 25.02.1994 ist rechtlich als Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit ergänzenden schuldrechtlichen Verpflichtungen zu qualifizieren; daraus ergibt sich nicht automatisch ein Miet- oder Pachtverhältnis (§§1090 ff. BGB, §§535 ff./581 ff. BGB bleiben daneben denkbar, bedürften aber eindeutiger Abrede). • Bei Auslegung ist zu beachten, dass Dienstbarkeitsvereinbarungen unterschiedlich ausgestaltet sein können: als dingliches Hauptrecht, als Sicherungsdienstbarkeit für ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis oder als Vereinbarung, die das dingliche Recht in den Vordergrund stellt; hier stand die Dienstbarkeit im Mittelpunkt. • Die Frage der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung des Klägers ist entscheidungserheblich: Vorsätzliche Vermögensstraftaten des Vertragspartners können grundsätzlich einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen; der Unrechtsgehalt einer solchen Tat überwiegt regelmäßig den bloßen Zahlungsrückstand, so dass auch bei Schadensbeträgen unter der vertraglich bestimmten Schwelle die Kündigung möglich sein kann (§ 8 der Vereinbarung; Maßstab: Unzumutbarkeit der Fortsetzung nach § 314 BGB analog). • Das Berufungsgericht hat in unzulässiger Weise angenommen, eine Straftat rechtfertige keine Kündigung, wenn der dadurch angerichtete Schaden niedriger als die vertragliche Kündigungsschwelle sei; dies ist willkürlich und rechtlich nicht vertretbar. • Wechselseitige Kündigungserklärungen können, wenn der Kündigende mit einer Stellungnahme des anderen rechnet und beiderseitiges Interesse an Beendigung besteht, in ein Angebot und dessen Annahme zur einverständlichen Aufhebung des Vertrags umgedeutet werden (§ 140 BGB nicht ausgeschlossen). Im Streitfall ist eine solche Umdeutung vorzunehmen, weil beide Parteien das Vertragsverhältnis als beendet ansahen und die Beklagte die Herausgabe nur unter Vorbehalt eines Zurückbehaltungsrechts ankündigte. • Ist der Vertrag aufgehoben oder wirksam gekündigt, kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit und die Herausgabe der Flächen verlangen (§ 812 Abs.1 Satz2, § 985 BGB i.V.m. §11 ErbbauRG). • Die Beklagte kann jedoch Gegenansprüche (z.B. Ersatz für ihre Verwendungen, entgangenen Gewinn bei berechtigter Kündigung ihrerseits) geltend machen; ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB kommt in Betracht. Eine analoge Anwendung des § 570 BGB (Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts beim Miet-/Pachtverhältnis) ist nicht geboten, weil die Interessenlage bei einer Dienstbarkeitsvereinbarung anders gelagert ist. • Das Berufungsgericht hat die Gegenansprüche nicht abschließend festgestellt; deshalb ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, insbesondere zur Klärung der Strafbarkeit, der vorangegangenen Vertragsverstöße und der möglichen Gegenansprüche, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg; das Berufungsurteil wurde aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entscheidend ist, dass die Vereinbarung als Dienstbarkeitsvereinbarung mit schuldrechtlichen Nebenpflichten zu qualifizieren ist und dass eine vorsätzliche Vermögenstraftat der Beklagten die außerordentliche Kündigung des Klägers auch dann rechtfertigen kann, wenn der durch die Straftat verursachte Schaden unter der vertraglich vereinbarten Schwelle für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs liegt. Zudem können wechselseitige Kündigungen unter den gegebenen Umständen in einen Aufhebungsvertrag umzudeuten sein; in diesem Fall stehen dem Kläger Ansprüche auf Löschung der Dienstbarkeit und Herausgabe des Grundstücks zu, während der Beklagten ggf. Gegenansprüche und ein Zurückbehaltungsrecht zustehen. Das Berufungsgericht hat insoweit unrichtige rechtliche Annahmen getroffen und die streitigen Gegenansprüche nicht abschließend geklärt, weshalb weitere Feststellungen und eine erneute Entscheidung erforderlich sind.