V ZR 246/14

Haftung bei eigenmächtiger Sanierung von Gemeinschaftseigentum und Ersatzansprüche • Eigenmächtige Instandsetzungsmaßnahmen eines Wohnungseigentümers begründen nur dann einen Bereicherungs- oder Aufwendungsersatzanspruch, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder durchgeführt werden müssen. • Wer Schuldner eines solchen Bereicherungsanspruchs ist, richtet sich danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme eines Beschlusses bedurfte: war ein Beschluss erforderlich, haften die Wohnungseigentümer; andernfalls haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft (der Verband). • Eine Klage, die die Verurteilung zur Beschlussfassung über eine Zahlung begehrt, hemmt die Verjährung eines unmittelbaren Zahlungsanspruchs nach § 204 Abs.1 BGB. • Nach § 14 Nr.4 Halbsatz 2 WEG kann dem Wohnungseigentümer Ersatz für Schäden an Sondereigentum zustehen, wenn deren Duldung zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich war; der Verband ist insoweit in der Regel Schuldner. Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung sanieren und danach Türen ersetzen. Die Sanierung der Kellersohle kostete 14.130,99 €, die Ersetzung der Wohnungs- und Innentüren 3.475 €. Die Eigentümerversammlung hatte zuvor beschlossen, die Kellersohle zunächst nicht zu sanieren und abzuwarten. Die Klägerin verlangte von der Gemeinschaft Erstattung der Kosten; die Gemeinschaft verweigerte dies und rügte Verjährung. Das Amtsgericht gab der Klägerin insoweit teilweise Recht, das Landgericht wies die Klage ab. Der BGH hat auf Revision der Klägerin teilweise aufgehoben und zur weiteren Entscheidung zurückverwiesen. • Allgemeiner Grundsatz: Ersatzansprüche für eigenmächtige Instandsetzungsmaßnahmen kommen nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder durchgeführt werden müssen; § 21 WEG ist vorrangig gegenüber §§ 684, 687 BGB. • Notgeschäftsführung (§ 21 Abs.2 WEG) und Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683, 670 BGB) greifen nur bei tatsächlicher Dringlichkeit oder wenn die Maßnahme dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht; hier war die Sanierung der Kellersohle keine Notmaßnahme und von der Versammlung bewusst zurückgestellt. • Bereicherung: Wer Schuldner eines Bereicherungsanspruchs ist, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme noch beschlossen werden musste (dann haften die Wohnungseigentümer) oder ob sie schon beschlossen war bzw. unverzüglich durchzuführen war (dann haftet die Gemeinschaft). • § 10 Abs.6 Satz3 WEG begründet keine Haftung der Gemeinschaft für Kosten, die die Gemeinschaft nach Beschlusslage nicht durchzuführen hat; solche Ansprüche betreffen das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. • Verjährung: Die ursprüngliche Klage, die auf die Verurteilung zur Beschlussfassung über eine Zahlung gerichtet war, hemmt die Verjährung des Zahlungsanspruchs nach § 204 Abs.1 BGB, weil sie auf unmittelbare Durchsetzung der Zahlung abzielt und nicht nur vorbereitende Maßnahmen darstellt. • Türen: Für die Kosten des Austauschs der Innentüren und der Wohnungseingangstür kommen Ersatzansprüche in Betracht. Nach § 14 Nr.4 Halbsatz2 WEG ist Ersatz möglich, wenn die Duldung der Benutzung oder Betretung des Sondereigentums zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich war; die Wohnungseingangstür (als Gemeinschaftseigentum) begründet zudem Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Verband. • Verfahrensrechtlich ist die Sache für die Türen und Innentüransprüche nicht entscheidungsreif: es fehlen Feststellungen zur Erforderlichkeit, zur Verantwortlichkeit des Verbands und zur konkreten Schadenshöhe; deshalb Rückverweisung zur Nachholung der Feststellungen und neuen Entscheidung. Der Senat bestätigt, dass die Klägerin für die Sanierung der Kellersohle keinen Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft hat, weil die Maßnahme nicht als Notgeschäftsführung gerechtfertigt war und ein Bereicherungsanspruch gegen den Verband ausscheidet, solange die Wohnungseigentümer die Sanierung bewusst zurückgestellt hatten. Die Klage ist insoweit abzuweisen. Hinsichtlich des Austauschs der Innentüren und insbesondere der Wohnungseingangstür sind dagegen Ersatzansprüche denkbar: Nach § 14 Nr.4 Halbsatz2 WEG kann Ersatz für durch Sanierungsmaßnahmen verursachte Schäden am Sondereigentum bestehen, und für die Eingangstür kommen Aufwendungsersatz oder Bereicherungsansprüche zugunsten der Klägerin in Betracht, weil die Tür zum Gemeinschaftseigentum gehört und der Verband insoweit Verpflichtungen treffen kann. Die Verjährung steht dem Anspruch auf die Türkosten nicht entgegen, da die ursprüngliche Klage die Verjährung gehemmt hat. Der Fall wird insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen zur erneuten Verhandlung und Feststellung der Voraussetzungen, der Höhe der erstattungsfähigen Aufwendungen und der Kostenverteilung.