IX ZR 87/14

§ 108 InsO greift nur bei im Vollzug befindlichen Mietverhältnissen • Bei Mietverhältnissen über unbewegliche Sachen kommt § 108 Abs.1 InsO nur zur Anwendung, wenn das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung tatsächlich durch Überlassung der Mietsache an den Mieter in Vollzug gesetzt ist. • Hat der Mieter vor Insolvenzeröffnung den Besitz an der Mietwohnung freiwillig aufgegeben und wurde die Wohnung vom Vermieter übernommen (z. B. zur Sanierung), ist er zum Zeitpunkt der Eröffnung nicht Besitzer und § 108 Abs.1 InsO findet keine Anwendung. • In einem solchen Fall bleibt das Wahlrecht des Insolvenzverwalters nach § 103 InsO unberührt; der Insolvenzverwalter kann die Erfüllung wirksam ablehnen, sodass Erfüllungsansprüche gegen die Masse nicht durchsetzbar sind. • Die besondere Schutzwürdigkeit eines langjährigen Mieters ändert nichts an der Anwendbarkeit der einschränkenden Auslegung des § 108 Abs.1 InsO, wenn der Mieter nicht Besitzinhaber ist. Der Beklagte war seit 1978 Mieter einer Wohnung. 2010 schlossen der Beklagte und die neue Eigentümerin (Schuldnerin) eine Sanierungsvereinbarung; der Beklagte zog während der Sanierungsarbeiten in eine Ersatzwohnung. Die Sanierung wurde nicht fertiggestellt. Über das Vermögen der Schuldnerin wurde Insolvenz eröffnet; der Kläger wurde Insolvenzverwalter. Der Kläger lehnte die Erfüllung des Sanierungsvertrages gemäß § 103 InsO ab und kündigte das Mietverhältnis. Der Beklagte verlangte die Fortsetzung der Verträge bzw. Feststellung, dass seine Erfüllungsansprüche gegen die Insolvenzmasse durchsetzbar seien. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab; der Kläger legte Revision ein. • Anwendbare Normen und Grundsatz: §§ 103, 108 InsO, § 566 BGB, §§ 535, 554 BGB. § 108 Abs.1 InsO ist teleologisch zu beschränken; er gilt nur, wenn das Mietverhältnis bei Insolvenzeröffnung durch tatsächliche Überlassung in Vollzug gesetzt ist. • Besitzverhältnisse: Durch freiwilliges Ausziehen und Übergabe der Wohnung zur Sanierung verlor der Beklagte den unmittelbaren Besitz (§ 856 BGB). Nach den Vereinbarungen hatte er während der Sanierung keine Möglichkeit zur Ausübung tatsächlicher Gewalt; die Schuldnerin war unmittelbare Besitzerin und der Kläger nach Eröffnung der Insolvenz. • Kein mittelbarer Besitz: Der Sanierungsvertrag begründete kein Besitzmittlungsverhältnis im Sinne des § 868 BGB; die Schuldnerin übte Besitz aufgrund ihrer Eigentümerstellung, nicht als Besitzmittlerin für den Beklagten. • Rechtsfolge für InsO: Da der Beklagte zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung nicht Besitzer war, greift § 108 Abs.1 InsO nicht; statt dessen bleibt das Wahlrecht des Insolvenzverwalters nach § 103 Abs.1 InsO bestehen, er kann die Erfüllung ablehnen. • Interessenabwägung: Eine Anwendung des § 108 Abs.1 InsO in Fällen wie diesem würde die Masse unverhältnismäßig belasten, weil der Verwalter erhebliche Herstellungskosten vorfinanzieren müsste; dies würde die Verteilungsgerechtigkeit der Insolvenzordnung unterlaufen. • Schutzwürdigkeit und verfassungsrechtliche Aspekte: Die besondere Schutzbedürftigkeit des besitzenden Mieters rechtfertigt die Beschränkung; fehlt der Besitz, entfällt dieses erhöhte verfassungsrechtliche Gewicht. • Konsequenz für den konkreten Fall: Der Kläger hat die Erfüllung wirksam abgelehnt; deshalb sind Erfüllungsansprüche des Beklagten gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar. Der Senat hat der Revision des Klägers stattgegeben. Es wurde festgestellt, dass Erfüllungsansprüche des Beklagten aus dem Mietverhältnis bezüglich der streitigen Wohnung gegen die Insolvenzmasse nicht durchsetzbar sind; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Begründung: Der Beklagte war zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung nicht Besitzer der Wohnung, weil er diese freiwillig zur Sanierung an die Schuldnerin übergeben hatte; daher findet § 108 Abs.1 InsO keine Anwendung und das Wahlrecht des Insolvenzverwalters nach § 103 InsO wirkte. Deshalb war die Ablehnung der Erfüllung durch den Insolvenzverwalter wirksam und führt zur Unmöglichkeit der Durchsetzung von Erfüllungsansprüchen gegen die Masse. Die Entscheidung schützt die Verteilungsprinzipien der Insolvenzordnung und verhindert eine einseitige Bevorzugung des ehemaligen Mieters aufgrund außerinsolvenzlicher Sanierungsvereinbarungen.