VIII ZR 87/13

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Anforderungen an Erläuterung, Bedingungsfeindlichkeit und Beweiswürdigung • Modernisierungsankündigungen und -erklärungen müssen so erläutert sein, dass der Mieter die Plausibilität der Umlegung ersparter Instandsetzungskosten erkennen kann; hierzu genügt die Angabe einer Quote oder Betragsangabe. • Eine Mieterhöhungserklärung ist nicht schon deshalb unwirksam, weil der Vermieter sich vorbehalten hat, später für noch nicht abgeschlossene, trennbare Maßnahmen weitere Erhöhungen geltend zu machen. • Erneuerung oder Verbesserung der Elektrik sowie der Gegensprechanlage rechtfertigt nur dann eine Modernisierungsumlage, wenn gegenüber dem vertraglich geschuldeten Zustand eine Wohnwertverbesserung im Sinne von § 554 BGB aF dargetan ist. • Bei mangelnder Darlegung der Höhe von ersparten Instandsetzungskosten muss das Gericht im Zweifel eine Schätzung nach § 287 ZPO vornehmen; eine vollständige Versagung darf nur erfolgen, wenn jede Schätzung willkürlich wäre. • Die Errichtung eines abschließbaren Müllplatzes kann eine Modernisierung im Sinne des § 554 BGB aF sein, weil sie den Gebrauch durch Sicherung verbessert. Der Kläger ist Mieter einer Wohnung; die Beklagte kündigte Modernisierungen (Dämmung von Dächern, Fassaden, Kellerdecken, neue Heizung, Fenster, Rollläden, Haustüren, Schließanlage, Müllplatz u. a.) an und führte die Arbeiten ab September 2010 aus. In mehreren Stufen nahm die Vermieterin Modernisierungs-mieterhöhungen vor (Dez 2010, Apr 2011, Juli 2011, Nov 2011, Apr 2012) und wiederholte spätere Erhöhungen vorsorglich. Der Mieter begehrte festzustellen, dass sich die Miete durch einzelne Erklärungen nicht geändert habe; die Vermieterin forderte Zahlungen aus ihren Erhöhungen. Amtsgericht und Berufungsgericht entschieden unterschiedlich über Teilbeträge und Zeitpunkte der Wirksamkeit; beide Parteien legten Rechtsmittel ein. Streitpunkte betrafen insbesondere die formelle Wirksamkeit der Erklärungen, die Frage, welche Maßnahmen eine Wohnwertverbesserung nach § 554 BGB aF darstellen, die Berücksichtigung ersparter Instandsetzungskosten sowie die Möglichkeit gerichtlicher Schätzung nach § 287 ZPO. • Anwendbares Recht: §§ 554, 559–559b BGB in der bis 1.5.2013 geltenden Fassung (Art.229 §29 EGBGB). • Formelle Anforderungen: Nach § 559b Abs.1 BGB aF muss die Erhöhungserklärung die Wirkung der Maßnahmen erläutern; zur Angabe ersparter Instandsetzungskosten genügt grundsätzlich die bezifferte Quote oder ein Betrag, nicht aber bloße pauschale Hinweise. • Erste Mieterhöhungserklärung (23.12.2010) war formell unwirksam, weil Angaben zum Anteil ersparter Instandsetzungskosten fehlten. • Zweite Mieterhöhungserklärung (28.4.2011) enthielt hinreichende Erläuterungen und war daher nicht wegen einer angeblichen Bedingung unwirksam; Vorbehalte des Vermieters für noch nicht abgeschlossene, trennbare Maßnahmen sind zulässig, wenn für bereits abgeschlossene Maßnahmen gesondert abgerechnet wird. • Wohnwertverbesserung: Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik begründen keine Modernisierungsmieterhöhung, weil keine Verbesserung gegenüber dem vertraglich geschuldeten Zustand dargetan wurde. • Müllplatz: Die Errichtung eines eingezäunten, abschließbaren Müllplatzes kann eine Modernisierung sein, weil sie die Benutzbarkeit/sicherheit und damit den Gebrauchswert verbessert. • Fassadendämmung und Rollläden: Das Berufungsgericht hat die Darlegungspflicht des Vermieters hinsichtlich instandsetzungsbedarfs und Kostenübersicht überspannt; die Beklagte hat substantiiert vorgetragen und Beweise angeboten, so dass das Berufungsgericht Zeugen- bzw. Sachverständigenbeweis hätte erheben oder zumindest eine Schätzung gemäß § 287 ZPO vornehmen müssen. • Zeitpunkt der Wirksamkeit: Für bestimmte Maßnahmen (Dämmung Steildach, Kellerdeckendämmung, Heizung, Fenster, Haustüren, Schließanlage, Rollläden) ist die Mieterhöhung bereits ab früheren Erklärungszeitpunkten wirksam; das Berufungsgericht hat hier rechtsfehlerhaft spätere Zeitpunkte angenommen. • Prozessrechtliche Würdigung: Die Revisionen hatten teilweise Erfolg; das Berufungsurteil ist insoweit aufzuheben und zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision des Klägers teilweise stattgegeben und das Berufungsurteil insoweit aufgehoben. Unwirksam war die erste Mieterhöhungserklärung vom 23.12.2010 wegen fehlender Angaben zum Anteil ersparter Instandsetzungskosten; die zweite Erklärung vom 28.4.2011 war dagegen formell ausreichend und nicht wegen einer Bedingung unwirksam. Bestimmte Maßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) begründen keine Modernisierungsumlage, andere Maßnahmen (Dämmung von Dächern und Kellerdecken, Heizung, Fenster, Haustüren, Schließanlage, Rollläden) begründen eine Umlage, wobei das Berufungsgericht den falschen Zeitpunkt für die Wirksamkeit einiger Erhöhungen angenommen hat. Hinsichtlich der Fassadendämmung und der Rollläden hat das Berufungsgericht die Darlegungslast zu streng beurteilt; es hätte Beweise erheben oder nach § 287 ZPO schätzen müssen. Die Sache ist insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen; im Übrigen bleiben die Rechtsmittel zurückgewiesen.