VIII ZR 88/13

Wirksamkeit von Modernisierungs‑mieterhöhungen bei gestuften Erklärungen und Substantiierungspflicht • Modernisierungsankündigungen und mehrere getrennte Mieterhöhungserklärungen können für bereits abgeschlossene, trennbare Maßnahmen wirksam sein. • Eine Modernisierungs­mieterhöhungserklärung muss nach § 559b BGB aF so erläutern, dass der Mieter die Plausibilität der Umlage prüfen kann; unzureichende Angaben zu ersparten Instandsetzungskosten machen die Erklärung unwirksam. • Ein Vorbehalt, künftig weitere Mieterhöhungen separat geltend zu machen, begründet keine unzulässige Bedingung der Mieterhöhungserklärung, sofern er nicht den Rechtsbindungswillen beseitigt. • Verbesserungen, die über bloße Instandsetzung hinausgehen (z. B. Schließanlage, Müllplatz), können nach § 554, § 559 BGB aF eine Umlage rechtfertigen; bei Zweifeln sind tatrichterliche Beweisaufnahme oder Schätzung (§ 287 ZPO) geboten. • Bei unzureichender Beweiswürdigung muss das Berufungsurteil in den entsprechenden Punkten zur neuen Verhandlung zurückverwiesen werden. Die Klägerin ist seit 1988 Mieterin; die Beklagte kündigte 2009/2010 umfangreiche Modernisierungen an (Dämmung von Dächern, Fassaden, Kellerdecken; Erneuerung Heizung, Fenster, Rollläden, Haustüren, Schließanlage; Müllplatz). Ab September 2010 führte die Beklagte Maßnahmen aus und erklärte gestaffelt fünf Modernisierungs‑mieterhöhungen für verschiedene Zeitpunkte und Maßnahmen. Die Klägerin begehrte Feststellung, dass die ersten Erklärungen keine Mieterhöhung bewirkten; die Beklagte klagte bzw. widerklagte auf Zahlung der geforderten Erhöhungsbeträge. Die Instanzengerichte entschieden teils zugunsten der Klägerin, teils der Beklagten; Streit bestand insbesondere um formelle Anforderungen an Erläuterungen nach § 559b BGB aF, um Abzüge für ersparte Instandsetzungsaufwendungen und um die Frage, welche Maßnahmen Wohnwertverbesserungen i.S.d. § 554 Abs. 2 BGB aF darstellen. Der BGH überprüfte mehrere Rechtsfragen und wies Teile des Berufungsurteils auf. • Anwendbares Recht: Auf die vor dem 1.5.2013 angekündigten Modernisierungen sind §§ 554, 559‑559b BGB aF anwendbar (Art.229 §29 EGBGB). • Formelle Anforderungen (§ 559b BGB aF): Die Erhöhungserklärung muss hinreichend darlegen, inwiefern die Maßnahmen Gebrauchswert steigern, Wohnverhältnisse verbessern oder Energie einsparen, und den ersparten Instandsetzungsaufwand in nachvollziehbarer Weise ausweisen (z.B. Quote). Eine bloße pauschale Behauptung ersparter Instandsetzungskosten genügt nicht; bei trennbaren, bereits abgeschlossenen Maßnahmen sind gestaffelte Erklärungen zulässig. • Bedingungslehre und Rechtsbindungswille: Eine Einräumung, später weitere Erhöhungen gesondert geltend zu machen, stellt nicht ohne weiteres eine unzulässige Bedingung dar. Maßgeblich ist Auslegung nach § 133, 157 BGB unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts; hier lag kein fehlender Rechtsbindungswille vor. • Beweis und Schätzung: Wenn die klägerische Bestreitung nicht substantiiert ist und die materiellen Voraussetzungen eines Umlageanspruchs ersichtlich sind, hat der Tatrichter Beweis zu erheben; wenn genaue Feststellungen zur Höhe nicht möglich sind, ist nach § 287 ZPO wenigstens eine Schätzung des Mindestbetrags vorzunehmen. • Materielle Bewertung einzelner Maßnahmen: Die Erneuerung der Gegensprechanlage und bestimmte Kellerelektrik‑Arbeiten rechtfertigten keine Modernisierungsumlage, weil keine Wohnwertverbesserung über bloße Instandsetzung dargetan war. Dagegen sind Dämmung von Steildächern und Kellerdecken, Erneuerung der Heizung, Fenster, Haustüren sowie die neue Schließanlage wegen Energieeinsparung bzw. gesteigertem Gebrauchskomfort grundsätzlich umlagefähig. Der Müllplatz stellt eine Sicherheits‑/Wohnwertverbesserung dar und kann umlagefähig sein. • Fehler des Berufungsgerichts: Das Berufungsgericht hat in mehreren Punkten die Substantiierungspflicht zu streng ausgelegt, Beweisantritte nicht hinreichend genutzt und unzulässig auf vollständige detaillierte Nachweise bestanden statt tatrichterlicher Klärung oder Schätzung; daher waren bestimmte Teilentscheidungen aufzuheben und zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Der Senat hat die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin teilweise stattgegeben und das Berufungsurteil insoweit aufgehoben. Insbesondere sind die Entscheidungen des Berufungsgerichts aufgehoben, soweit es die Beklagte zu Lasten der Beklagten oder zu Lasten der Klägerin hinsichtlich bestimmter Mieterhöhungszeiträume und Maßnahmen (u.a. Steildachdämmung, Fassadendämmung, Heizung, Fenster, Rollläden, Haustüren, Schließanlage, Kellerdeckendämmung, Müllplatz) benachteiligt entschieden hat. Soweit das Berufungsgericht die Wirksamkeit von Mieterhöhungen wegen fehlender Substantiierung oder wegen angeblicher Bedingung verneint hat, hat der BGH dies insoweit als rechtsfehlerhaft erkannt; andere Teile der Revisionen wurden zurückgewiesen. Das Verfahren ist im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens. Begründend hat der Senat herausgearbeitet, welche Maßnahmen nach §§ 554, 559, 559b BGB aF umlagefähig sind, wann formale Erfordernisse der Mieterhöhungserklärung verletzt sind und dass bei unvollständiger Sachaufklärung Beweisaufnahme oder Schätzung (§ 287 ZPO) geboten sind; deshalb können einzelne streitige Erhöhungszeiträume und Beträge nicht endgültig zuungunsten der Beklagten oder Klägerin entschieden bleiben.