V ZR 194/13

Konkludente Bevollmächtigung des Vermittlers begründet Beratungsvertrag; mögliches sittenwidriges Preisübermaß • Ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kann durch konkludente Außenvollmacht eines Vermittlers begründet werden, wenn der Käufer objektiv entnehmen durfte, der Vermittler handle auch für den Verkäufer. • Für die Annahme eines Beratungsvertrags genügt, dass der Verkäufer dem Vermittler den Vertrieb überließ und der Vermittler umfassende Beratungshandlungen vornahm, insbesondere Berechnungsbeispiele verwendete, die den Geschäftsabschluss fördern sollten. • Zur Annahme der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB genügt ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert; eine substantiierte Wertermittlung (z. B. Ertragswert mit konkreten Ansatzwerten) kann hierfür ausreichend sein. • Klagegründe sind in der Berufungsinstanz nicht dadurch zu verwerfen, dass Strukturen im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Vermittler oder das Vorhandensein weiterer Vertriebspartner festgestellt werden; entscheidend ist die aus Käufersicht objektiv erkennbare Vertretungsmacht des Vermittlers. Die Klägerin kaufte nach Beratung durch die Firma S eine Eigentumswohnung der Beklagten zu 1 zum Preis von 102.509 €. Sie unterzeichnete zuvor einen Vermittlungsauftrag bei Firma S; im Vermittlungsauftrag stand, S erhalte Honorar nur von der Verkäuferin. Firma S legte der Klägerin eine handschriftliche Kostenberechnung vor, und noch am selben Tag beurkundete die Klägerin ein notarielles Kaufangebot, das die Beklagte zu 1 annahm. Die Klägerin finanzierte den Erwerb mit zwei Darlehensverträgen und verlangt daraufhin Rückabwicklung des Kaufvertrags, Freistellung von Darlehensverpflichtungen sowie Schadensersatz, weil sie unzureichend über steuerliche Förderungsdauer und lange Darlehenslaufzeiten beraten worden sei und der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei. Das Landgericht gab der Klage statt; das Kammergericht wies sie ab mit der Begründung, es sei kein Beratungsvertrag zwischen Klägerin und Beklagter zu 1 zustande gekommen und die Preisbehauptung sei nicht substantiiert. Der BGH hat die Berufungsentscheidung aufgehoben und zur neuen Verhandlung zurückverwiesen. • Der BGH beanstandet die Berufungswürdigung, weil sie die Anforderungen an konkludente Außenvollmacht des Vermittlers und die Offenkundigkeit seines Handelns für den Verkäufer verkannt hat (§§ 164, 167 BGB). • Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer begründet werden, wenn der Verkäufer bzw. dessen Vermittler dem Käufer Berechnungsbeispiele vorlegt, die auf Herbeiführung des Geschäfts gerichtet sind; dies kann eine konkludente Bevollmächtigung des Vermittlers indizieren (BGH-Rechtsprechung). • Für die Annahme einer Außenvollmacht kommt es auf die objektive Sicht des Käufers an; das Vorhandensein anderer Vermittler oder von Vertriebsaktivitäten des Verkäufers gegenüber Dritten ist hierfür nicht entscheidend (§ 167 Abs.1 BGB, § 164 BGB). • Die bisherigen Feststellungen lassen offen, ob die Klägerin objektiv entnehmen durfte, Firma S handle auch für die Beklagte zu 1; Indizien sind die Verwendung von Prospektinhalten, die Übergabe eines dem Prospekt entsprechenden Vertragsmusters und die vollständige Durchführung der Vertragsanbahnung durch Firma S. • Die Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen auch die Verneinung eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht; die Klägerin hat ein besonders grobes Missverhältnis von Kaufpreis und Verkehrswert substantiiert behauptet und eine Wertermittlung per Ertragswertmethode mit konkreten Ansatzwerten vorgetragen, was für die Einleitung sachverständiger Prüfung ausreichend ist. • Die Klägerin hat ferner die verwerfliche Gesinnung der Begünstigten gem. § 138 Abs.1 BGB behauptet; bei besonders grobem Missverhältnis tritt eine tatsächliche Vermutung der Verwerflichkeit ein, die zu prüfen ist. • Mangels ausreichender Feststellungen sind die Angelegenheiten an das Berufungsgericht zurückzuverweisen; dabei sind Umfang und Erkennbarkeit der Vertretungsmacht, der konkrete Beratungsinhalt (insbesondere zu steuerlicher Förderungsdauer und Laufzeiten) und die Wertfrage durch Beweisaufnahmen zu klären. Der BGH hat die Revision der Klägerin teilweise stattgegeben, das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Entscheidungsreif war die Sache nicht: Es ist aufzuklären, ob die Firma S von der Beklagten zu 1 konkludent bevollmächtigt war, auch Beratungsverträge mit Kaufinteressenten abzuschließen, und ob die von Firma S erteilte Beratung fehlerhaft war (insbesondere hinsichtlich der Dauer der steuerlichen Förderung und der langen Darlehenslaufzeiten). Zudem ist die Behauptung der Klägerin eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert (sog. 90%-Grenze als Anknüpfungspunkt) nicht von vornherein unzureichend; die vorgelegte Ertragswertermittlung rechtfertigt weitere Beweisaufnahmen. Das Berufungsgericht hat daher neu festzustellen und zu entscheiden, ob Schadensersatzansprüche oder ein Rückabwicklungsanspruch bestehen und in welchem Umfang die Beklagten hierfür haften.