VIII ZR 242/13

Unwirksamkeit formularmäßiger Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklauseln bei unrenovierter Wohnungsübernahme • Vornahmeklauseln, die den Mieter nach Ablauf bestimmter Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, sind bei Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand nach § 307 BGB unwirksam. • Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug an den Renovierungskosten anteilig beteiligen, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind nach § 307 BGB unwirksam. • Ein Schadensersatzanspruch wegen "exzessiven Rauchens" kommt nur in Betracht, wenn Gebrauchsspuren durch Rauchen nicht durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. • Bei streitigem Vortrag über den Zustand der Wohnung bei Übernahme sind die mietvertraglichen Klauseln gegebenenfalls auf Unwirksamkeit zu prüfen; das Berufungsgericht hat dies durch Nachprüfung der tatsächlichen Feststellungen zu klären. Die Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin vom 15.1.2008 bis 30.4.2011. Der schriftliche Mietvertrag enthielt formularmäßige Regelungen zu Schönheitsreparaturen mit Fristen und einer Quotenabgeltungsklausel für den Auszugsfall. Zwischen den Parteien war streitig, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben worden war. Die Klägerin verklagte die Beklagte auf Erstattung von Renovierungs-, Reinigungs- und Mietausfallkosten in Höhe von 3.672,74 € abzüglich Kaution; sie machte unter anderem geltend, durch exzessives Rauchen seien erhöhte Renovierungskosten entstanden. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage statt; die Beklagte revidierte gegen das Berufungsurteil. • Die Revision der Beklagten hatte Erfolg; das Berufungsurteil genügt rechtlicher Überprüfung nicht und ist aufzuheben. • Schadensersatz wegen "exzessiven Rauchens": Ein solcher Anspruch ist nur möglich, wenn die durch Rauchen entstandenen Gebrauchsspuren nicht durch übliche Schönheitsreparaturen im Sinn der einschlägigen Berechnungsverordnung beseitigt werden können. Hier hat die Klägerin nicht schlüssig dargetan, dass die Maßnahmen über übliche Tapezier‑, Spachtel‑ und Streicharbeiten hinaus erforderlich waren. • Verletzung der vertraglichen Renovierungspflicht (§ 280, § 281 BGB): Die formularmäßige Vornahmeklausel ist zwar inhaltsmäßig so zu verstehen, dass sie nur den tatsächlich nötigen Renovierungsbedarf erfasst und dem Mieter einen Nachweisweg eröffnet; allerdings ist dies bei streitiger Übernahme in unrenoviertem Zustand anders zu beurteilen. • Unwirksamkeit bei unrenovierter Übernahme: Nach neuerer Rechtsprechung des Senats halten vorformulierte Fristenklauseln, die Renovierungsfristen nach Beginn der Mietzeit ansetzen, bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB nicht stand, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen, indem sie ihn auch für Mängel des Vormieters in Anspruch nehmen können. • Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln: Quotenregelungen, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug an zukünftigen Renovierungskosten beteiligen, sind intransparent und verlangen hypothetische Prognosen über künftigen Zustand und Kosten; sie verletzen damit § 307 Abs.1 Satz1 BGB und sind unwirksam. • Rechtliche Folgen und Verfahrensmaßgabe: Weil entscheidungserhebliche Tatsachen zum Zustand der Wohnung bei Übernahme und Rückgabe streitig sind, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit diese Feststellungen getroffen werden können. Das Urteil des Landgerichts Hannover vom 10.7.2013 wurde aufgehoben. Die vom Berufungsgericht zuerkannten Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltung und Reinigung konnten rechtlich nicht gehalten werden, da die Vornahmeklausel bei unrenovierter Übernahme und die Quotenabgeltungsklausel nach § 307 BGB unwirksam sind und ein Schadensersatz wegen Rauchens nicht schlüssig dargelegt wurde. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit das Gericht die notwendigen Feststellungen zum Zustand der Wohnung bei Mietbeginn und bei Rückgabe treffen kann. Damit besteht derzeit kein durchsetzbarer Anspruch der Klägerin in der entschiedenen Höhe; die endgültige Entscheidung hängt von den neuen Feststellungen des Berufungsgerichts ab.