VIII ZR 197/14

Lärm von Nachbargrundstück: Voraussetzungen der Mietminderung und Bedeutung von § 22 Abs. 1a BImSchG • Nachträglich erhöhte Lärmeinwirkungen Dritter begründen nicht generell ein mietminderungsberechtigendes Manko; maßgeblich ist, ob der Vermieter das Risiko der Störung zu tragen hat oder ob der Mieter solche, ortsüblichen oder vom Vermieter nicht abwehrbaren Immissionen hinnehmen muss. • Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass sich die Lärmsituation während der gesamten Mietdauer nicht verschlechtern darf, ist nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen; es bedarf erkennbarer zustimmender Reaktion des Vermieters und konkreter Anhaltspunkte für Übernahme eines solchen Risikos. • Die Privilegierung von Kinderlärm durch § 22 Abs. 1a BImSchG kann auf mietrechtliche Bewertungen ausstrahlen, ist aber nur anzuwenden, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen (z. B. Nutzerkreis, Art des Spielplatzes) vorliegen. • Wenn das Berufungsgericht die relevanten gesetzlichen Bewertungsmaßstäbe (u. a. § 535, § 536, § 906 BGB; § 22 Abs. 1a BImSchG) nicht hinreichend berücksichtigt oder Feststellungen fehlen, ist Zurückverweisung zur neuen Verhandlung geboten. Die Kläger sind Vermieter einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse; die Beklagten sind Mieter seit 1993. Direkt angrenzend liegt das Schulgelände der Streithelferin. 2010 wurde dort ein Bolzplatz in etwa 20 m Entfernung errichtet, dessen Nutzung nach Beschilderung Kindern bis 12 Jahre bis 18 Uhr an Werktagen offenstehen sollte. Ab Sommer 2010 beklagten die Mieter weitergehenden Lärm, auch nach 18 Uhr und an Wochenenden, teils durch Jugendliche und junge Erwachsene. Die Beklagten minderten die Miete ab Oktober 2012 bis März 2013 um 20 %. Die Kläger forderten Restmiete und die Feststellung, dass die Minderungsberechtigung nicht bestehe. Amtsgericht und Landgericht gaben den Mietern Recht; der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück. • Revisionszulassung unbeschränkt, weil die vom Berufungsgericht zugelassene Beschränkung auf eine Rechtsfrage unzulässig war. • Bei der Prüfung, ob eine Mietminderung nach § 536 BGB vorliegt, sind Beschaffenheitsvereinbarungen, Verkehrsanschauung und Treu und Glauben (§ 242 BGB) heranzuziehen; Umweltfehler können Vertragsgegenstand sein, eine konkludente Vereinbarung über dauernden Immissionsschutz erfordert übereinstimmende Willenserklärungen und erkennbares zustimmendes Verhalten des Vermieters. • Der Senat stellt klar, dass nachträglich erhöhte Geräuschemissionen durch Dritte grundsätzlich dann keinen Mangel begründen, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste; die Erhaltungspflicht des Vermieters reicht nicht ohne Weiteres zur Übernahme unbeherrschbarer Risiken. • Das Berufungsgericht hat die Sache unzulässig auf § 22 Abs. 1a BImSchG zugespitzt und die Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung nicht hinreichend festgestellt. § 22 Abs. 1a BImSchG strahlt zwar auf das Zivilrecht aus und kann Kinderlärm privilegieren, ist aber nur anzuwenden, wenn Art und Nutzerkreis des Spielplatzes (Kinder vs. Jugendliche/Erwachsene) sowie die weiteren Tatbestandsmerkmale festgestellt sind. • Die richtige Auslegung des Mietvertrags ergibt, dass die Parteien bei Kenntnis der Entwicklung nicht ohne Weiteres den Vermietern eine absolute Erhaltungspflicht für den ursprünglichen Immissionsstandard zugedacht hätten; in der Regel käme eine Regelung in Betracht, die die Duldung nachbarrechtlicher Pflichten (§ 906 BGB) berücksichtigt und bei Duldung mit Entschädigung eine Mietminderung bzw. Ausgleich vorsieht. • Mangels ausreichender Feststellungen zu Art, Verursachern und Ausmaß der Immissionen sowie zu immissionsschutz- und bauplanungsrechtlichen Duldungs- oder Ausgleichsfragen ist die Zurückverweisung an das Berufungsgericht geboten; dieses hat insbesondere die Frage zu klären, ob es sich um Kinderlärm i. S. d. § 22 Abs. 1a BImSchG handelt und ob den Klägern Ausgleichsansprüche gegen Dritte zustehen. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26. Juni 2014 auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Entscheidungserheblich ist, dass das Berufungsgericht die rechtlichen Maßstäbe unzureichend angewandt und nicht hinreichend festgestellt hat, ob die Lärmquellen der privilegierten Kindergruppe zuzuordnen sind oder ob die Kläger Duldungs- oder Ausgleichspflichten gegen Dritte treffen. Der BGH betont, dass eine Mietminderung nur in Betracht kommt, wenn ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB vorliegt, wobei konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen nur selten anzunehmen sind und § 22 Abs. 1a BImSchG nur dann einzuordnen ist, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Berufungsgericht hat daher ergänzende Feststellungen zu Art, Umfang und Verursachern der Lärmimmissionen sowie zu möglichen immissionsschutz- oder baurechtlichen Duldungs- oder Ausgleichsansprüchen zu treffen; erst danach kann über die Rechtmäßigkeit der Mietminderung und über verbleibende Zahlungsansprüche endgültig entschieden werden.