VIII ZR 324/14

Mietkaution: Pflicht zur mindestens offen ausgewiesenen Sonderkontoanlegung (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB) • Die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB zur getrennten Anlage der Mietkaution erfordert eine nach außen erkennbare Kennzeichnung als treuhänderisch verwaltetes Sonderkonto. • Ein nicht als Sonderkonto gekennzeichnetes Sparbuch erfüllt die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht und bleibt dem Pfandrecht der Bank zugänglich. • Die treuhänderische Bindung der Kaution und die daraus folgenden Rechte des Mieters (z. B. Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 273, 274 BGB) bestehen über das Ende des Mietverhältnisses bis zur Rückgewähr der Kaution fort. Der Mieter rügte, der Vermieter habe die ihm überlassene Kaution nicht gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt und erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen angelegt, sondern auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch verwahrt. Streitgegenstand war, ob diese Form der Anlage den gesetzlichen Anforderungen genügt und ob der Mieter Ansprüche daraus herleiten kann. Das Berufungsgericht hatte die Frage der Kennzeichnung des Kontos zugunsten des Mieters beantwortet. Der Bundesgerichtshof prüfte, ob eine Kleidungsänderung der Rechtslage oder ein der Zulassung der Revision dienender offener Rechtsstreit vorliegt und ob die Revision Aussicht auf Erfolg hat. • § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, um sie vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen. • Gesetzesmaterial und Rechtsprechung verstehen die Trennungspflicht so, dass die Kaution wie Treuhandvermögen zu behandeln ist; daraus folgt die Erfordernis einer Anlage auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto, damit das Pfandrecht der Bank ausgeschlossen wird. • Das Pfandrecht der Banken erstreckt sich auch auf verdeckte treuhänderisch geführte Konten; ein Ausschluss dieses Pfandrechts tritt nur ein, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt und das Konto entsprechend gekennzeichnet ist. • Die hier gewählte Anlage auf einem nicht gekennzeichneten Sparbuch erfüllt diese Anforderungen nicht; damit bleibt die Kaution dem Zugriff der Bank grundsätzlich ausgesetzt und entspricht nicht der Pflicht aus § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. • Die treuhänderische Bindung der Kaution endet nicht mit dem Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution; daher kann der Mieter auch nach Ende des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten gemäß §§ 273, 274 BGB geltend machen, solange die Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt ist. Der Senat beabsichtigte, die Revision des Klägers zurückzuweisen, weil kein Zulassungsgrund vorliegt und die Revision aussichtslos ist. Die Anlage der Kaution auf einem nicht als Sonderkonto gekennzeichneten Sparbuch erfüllt nicht die Anforderungen des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Folge ist, dass die Kaution nicht ausreichend gegen das Bankpfandrecht geschützt ist und der Mieter berechtigt bleibt, seine Rechte geltend zu machen. Insbesondere steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten gemäß §§ 273, 274 BGB zu, das auch über das Ende des Mietverhältnisses bis zur Rückgewähr der Kaution fortdauert. Das Revisionsverfahren war schließlich durch Revisionsrücknahme erledigt.