VIII ZR 99/14

Räumungsvergleich begründet nicht ohne Weiteres Verzicht auf Schadensersatz bei vorgetäuschtem Bedarf • Ein Räumungsvergleich unterwirft nicht ohne ausdrückliche oder eindeutig aus den Umständen zu entnehmende Vereinbarung des Verzichts alle denkbaren Ansprüche aus dem Mietverhältnis; insbesondere begründet ein solcher Vergleich nicht automatisch einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigen- oder Betriebsbedarfs. • Ein Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB wegen schuldhafter, unberechtigter Kündigung besteht, wenn der Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschte und ein Kausalzusammenhang zum Schaden des Mieters vorliegt. • Bei der Auslegung eines Räumungsvergleichs sind strenge Anforderungen an das Vorliegen eines Verzichtswillens des Mieters zu stellen; ein stillschweigender Verzicht bedarf besonderer, klarer Anhaltspunkte. • Die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs durch einen Vergleich ist im Einzelfall zu prüfen; das Berufungsgericht hat hierbei keine Umstände außer Acht lassen dürfen, die auf einen Verzichtswillen schließen lassen (z. B. namhafte Gegenleistung). • Die tatrichterliche Auslegung eines Vergleichs ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar; liegt jedoch ein Rechtsfehler bei der Auslegung vor, ist die Entscheidung aufzuheben. Der Kläger mietete seit 2008 eine Vier-Zimmer-Wohnung. Der Beklagte kündigte mit der Begründung, die Wohnung werde als Hausmeisterwohnung (Betriebsbedarf) benötigt; der Kläger bestritt dies. In der Berufungsinstanz des Räumungsprozesses schlossen die Parteien auf Vorschlag des Gerichts am 14. Juni 2011 einen Räumungsvergleich: Der Kläger verpflichtete sich, bis spätestens 31.12.2011 zu räumen, trug die Prozesskosten und verzichtete, abgesehen von der Räumungsfrist, auf Räumungsschutzvorschriften; bei vorzeitigem Auszug sollte nur bis zur Übergabe Miete zahlen. Nach Auszug zog jedoch nicht der angekündigte Hausmeister, sondern eine Familie ein. Der Kläger verlangt nun Schadensersatz für Umzugskosten, höhere Miete und entstehende Nachteile sowie Prozesskosten aus der angeblich unberechtigten Kündigung. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab; der BGH hat die Revision des Klägers stattgegeben und die Sache zurückverwiesen. • Der BGH führt aus, dass ein Mieter bei schuldhafter, unberechtigter Kündigung wegen vorgetäuschtem Eigen- oder Betriebsbedarf grundsätzlich Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann. • Ob ein Räumungsvergleich den Kausalzusammenhang zwischen der vorgetäuschten Bedarfslage und dem später geltend gemachten Schaden unterbricht, ist durch Auslegung des Vergleichs und Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen; nur wenn klar erkennbar ist, dass auch etwaige Ansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt der Kausalzusammenhang. • Das Berufungsgericht hat den Vergleich zu weitgehend ausgelegt und ohne ausreichende Feststellungen angenommen, der Kläger habe stillschweigend auf Schadensersatzansprüche verzichtet; dabei hat es wesentliche Umstände nach § 286 ZPO außer Acht gelassen. • Ein stillschweigender Verzicht erfordert unmissverständliche oder jedenfalls bedeutsame Umstände, etwa eine substanzielle Gegenleistung des Vermieters wie eine nennenswerte Abstandszahlung; solche Umstände fehlen hier. • Die vom Beklagten vorgelegte eidesstattliche Versicherung des angekündigten Hausmeisters ist kein tragfähiges Ersatzbeweismittel für das Erkenntnisverfahren; wenn entscheidungserhebliche Tatsachen streitig sind, ist Zeugenvernehmung durchzuführen. • Mangels tragfähiger Auslegung hat der BGH die Berufungsentscheidung aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über Kosten, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. • Für das weitere Verfahren wies der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht zu klären hat, ob der vom Beklagten geltend gemachte Bedarf nur vorgetäuscht war; bei Bejahung steht dem Kläger der Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu; andernfalls könnte der Vergleich den Streit über den Bestand des Betriebsbedarfs entzogen haben. Der BGH hat die Revision des Klägers stattgegeben und das Berufungsurteil aufgehoben. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Räumungsvergleich habe einen Verzicht des Klägers auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Bedarf bewirkt, war rechtsfehlerhaft; ein derartiger stillschweigender Verzicht setzt unmissverständliche Anhaltspunkte voraus, die hier fehlen. Zudem durfte das Berufungsgericht wesentliche Umstände nicht nach § 286 ZPO außer Acht lassen und konnte sich nicht auf eine eidesstattliche Versicherung als tragende Begründung stützen. Die Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Im weiteren Verfahren ist vom Berufungsgericht zu prüfen, ob der vom Beklagten behauptete Bedarf tatsächlich nur vorgetäuscht war; wird dies festgestellt, steht dem Kläger der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu.