XII ZR 72/14

Entschädigung nach SchuldRAnpG bei fortgesetzter Ertragsnutzung von Garagenbauwerken • Soweit der Grundstückseigentümer das zurückgegebene Grundstück nach Rückgabe tatsächlich zur Erzielung von Erträgen nutzt, begründet dies nach §12 Abs.3 SchuldRAnpG einen Anspruch auf Entschädigung, wenn das Bauwerk den Verkehrswert erhöht. • Bei der Ermittlung der Entschädigung nach §12 SchuldRAnpG sind anerkannte Wertermittlungsgrundsätze heranzuziehen; die Wahl der Methode liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Tatgerichts. • Die Verzinsung vorgerichtlicher Anwaltshonorare beginnt erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Schuldner in Verzug geraten ist; hier ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift. Der Kläger hatte 1990 eine Garage auf dem Grundstück der beklagten Baugenossenschaft erworben; die Parteien schlossen einen Pachtvertrag. Die Beklagte kündigte 2006 zum 28. Februar 2007 und bot an, die Garage gegen Mietzahlung bis frühestens 31. März 2010 weiterzugeben. Der Kläger gab die Garage zurück; die Beklagte vermietete sie anschließend anderweitig. Der Kläger verlangte Entschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für das Bauwerk; die Vorinstanzen entschieden unterschiedlich. Streitgegenstand ist die Frage, ob und in welcher Höhe nach §12 SchuldRAnpG eine Entschädigung wegen Wertsteigerung des Grundstücks durch die Garage zu zahlen ist und ab wann vorgerichtliche Anwaltskosten zu verzinsen sind. • Anspruchsgrundlage ist §12 SchuldRAnpG; mit Beendigung des Nutzungsverhältnisses ging das Baulichkeiteneigentum auf die Grundstückseigentümerin über und ein Entschädigungsanspruch entsteht (§12 Abs.1, Abs.3 SchuldRAnpG). • Ob eine Entschädigung nach §12 Abs.3 SchuldRAnpG zu zahlen ist, richtet sich danach, ob das Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht hat; die mögliche künftige Nutzungsänderung des Eigentümers ist dabei zu berücksichtigen. • Die objektive Dispositionsfreiheit des Grundstückseigentümers bedeutet, dass nur ein tatsächlich für den Eigentümer realisierbarer Wertzuwachs zu entschädigen ist; ein Bauwerk, das nicht fortnutzbar ist oder sofort ersetzbar wäre, erhöht den Verkehrswert nicht im Sinne des §12 Abs.3 SchuldRAnpG. • Hier hat die Beklagte die Garage nach Rückgabe zur Erzielung von Erträgen vermietet und damit zum Zeitpunkt der Rückgabe von einem Fortnutzungswillen geprägt, sodass eine Verkehrswertsteigerung durch die Garage anzunehmen ist. • Zur Bemessung der Entschädigung war der Verkehrswert nach anerkannten Wertermittlungsgrundsätzen (ImmoWertV) zu ermitteln; das Berufungsgericht hat hierfür das Ertragswertverfahren herangezogen und einen Betrag von 3.400 Euro festgestellt, was vom Bundesgerichtshof nicht beanstandet wurde. • Die mit der Revision erhobenen Einzelangriffe gegen die konkrete Bewertungsberechnung konnten nicht durchgreifen, weil vergleichende Verzinsungsbeträge in den Berechnungen konsistent angewandt wurden. • Die Verzinsung vorgerichtlicher Anwaltskosten tritt erst ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift ein, da vorheriger Verzug nicht festgestellt wurde. Die Revision der Beklagten wird überwiegend zurückgewiesen; die Beklagte hat an den Kläger eine Entschädigung in Höhe von 3.400 Euro zu zahlen, da die Garage zum Zeitpunkt der Rückgabe den Verkehrswert des Grundstücks durch ihre tatsächliche Nutzbarmachung zur Erzielung von Erträgen erhöht hat. Die Zahlung ist von der Beklagten zu verzinsen; die Verzinsung der vorgerichtlichen Anwaltskosten beginnt jedoch erst ab dem 17. Dezember 2010 (Tag nach Zustellung der Klageschrift). Die Kosten der Revision trägt die Beklagte. Die sonstigen mit der Revision verbundenen Angriffe gegen die Wertermittlung und Bewertung greifen nicht durch.