V ZR 244/14

Kreditaufnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft: Anforderungen an Beschluss und Informationspflicht (WG-Finanzierung) • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch zur Finanzierung eines langfristigen, höheren Kredits Beschlüsse fassen; dies kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. • Bei der Entscheidung über die Aufnahme eines hohen, langfristigen Darlehens ist eine sorgfältige Einzelfallabwägung erforderlich, die Zweck, Dringlichkeit, Rücklagen, Sonderumlagenmöglichkeiten, Kreditkonditionen und die Verteilung der finanziellen Lasten berücksichtigt. • Beschlüsse über die Darlehensaufnahme müssen die wesentlichen Rahmenbedingungen enthalten und die Wohnungseigentümer über die im Innenverhältnis mögliche Nachschusspflicht informieren; unzureichende Tatsachengrundlagen können zur Unwirksamkeit führen. • Eine vom Mehrheitbeschluss abweichende Möglichkeit für einzelne Eigentümer, ihren Anteil sofort als Sonderumlage zu zahlen, ist nicht zwingend, kann aber angeboten werden; im Außenverhältnis bleiben die Eigentümer indes nach § 10 Abs. 8 WEG haftbar. Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 201 Einheiten. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die energetische Fassadensanierung (Kosten ca. 2.000.000 €) und die Teilfinanzierung durch einen KfW-Förderkredit (Nr.152) in Höhe von ca. 1.320.000 €, der Rest sollte aus der Instandhaltungsrücklage stammen. Der Beschluss enthielt Angaben zu Laufzeit, tilgungsfreier Anlaufzeit und derzeitigen 0%-Konditionen sowie die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss des Darlehensvertrags. Eine Eigentümerin focht die Beschlüsse an; das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht erklärte die Beschlüsse für ungültig. Eine beklagte Eigentümerin legte Revision ein, mit dem Ziel, die Abweisung der Klage zu erreichen. Streitpunkt war insbesondere, ob die Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ob die Versammlung hinreichend über Risiken unterrichtet wurde. • Grundsatz: Die Gemeinschaft kann zur Deckung erheblicher Finanzbedarfe auch langfristig Kredite aufnehmen; dies entspricht dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer und ist nicht von vornherein ausgeschlossen. • Bei hohen, langfristigen Darlehen sind wegen der internen Nachschusspflicht besondere Haftungsrisiken zu berücksichtigen; die Entscheidung erfordert eine sorgfältige Abwägung von Zweck, Dringlichkeit, Rücklagen, Fördermöglichkeiten, Kreditkonditionen, Belastung pro Eigentümer und Alternativen wie Sonderumlagen. • Der Senat nimmt an, dass eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung sein kann, entscheidet aber, dass die Beschlussfassung Mindestanforderungen erfüllen muss: Festlegung wesentlicher Rahmenbedingungen (Maßnahme, Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinshöhe oder Höchstzins, Tilgungsmodalitäten) und Dokumentation der Aufklärung über interne Nachschusspflichten in der Versammlung und im Protokoll. • Es genügt nicht, dass einzelne Eigentümer die Möglichkeit erhalten, ihren Anteil unmittelbar zu zahlen; eine verpflichtende Abwendungsoption ist nicht erforderlich, wohl aber zulässig. Im Außenverhältnis bleibt die Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG bestehen; eine Befreiung bedarf der Zustimmung des Kreditgebers. • Der angefochtene Beschluss war zwar in den wesentlichen Merkmalen hinreichend bestimmt (Zinsbindung 10 Jahre, tilgungsfreie Anlaufzeit, Rückzahlung über Annuitäten), jedoch erhielt die Versammlung nicht die erforderliche und richtige Tatsachenbasis: Es fehlte die klare Information über die interne Nachschusspflicht und die Protokollierung dieser Aufklärung; die Vorlage erweckte fälschlich den Eindruck, die Landesbürgschaft nehme das Risiko für die Eigentümer weg. • Wegen dieser unzureichenden Informations- und Ermessenserwägung überschritten die Wohnungseigentümer ihren Gestaltungsspielraum; daraus folgt die Unwirksamkeit des Kreditbeschlusses. Mangels gesicherter Finanzierung sind auch der Sanierungsbeschluss und die damit zusammenhängenden Beschlüsse mitbetroffen und nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. • Kostenentscheidung erfolgte nach § 97 Abs. 1 ZPO. Die Revision der beklagten Wohnungseigentümerin wird zurückgewiesen; das Berufungsurteil, das die Beschlüsse für ungültig erklärt hatte, bleibt bestehen. Das Gericht stellt klar, dass langfristige Darlehen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich und nicht per se unwirksam sind, wohl aber strengen Anforderungen an Bestimmtheit des Beschlusses und an die vor der Beschlussfassung zu vermittelnde Tatsachengrundlage genügen müssen. Im vorliegenden Fall fehlte eine hinreichend transparente und korrekte Information über die im Innenverhältnis mögliche Nachschusspflicht und die tatsächliche Wirkung der in Aussicht gestellten Bürgschaft, sodass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen überschritten haben. Wegen der dadurch unsicheren Finanzierung ist auch der Sanierungsbeschluss nicht ordnungsgemäß; daher sind die angefochtenen Beschlüsse insgesamt nichtig. Die Beklagte zu 1 trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.