V ZR 307/13

Verkauf gemeindeeigener Fläche: Planungszusage als aufschiebende Bedingung zulässig • Eine vertragliche Zusage einer Gemeinde zur Verkürzung oder Festlegung des Inhalts eines Bebauungsplans ist nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 8 BauGB unwirksam, soweit sie die staatliche Planungsabwägung unzulässig einschränkt. • Privatrechtliche Vereinbarungen, die lediglich ein Risiko der Gemeinde für den Fall ausbleibender Planänderungen regeln, sind grundsätzlich nicht nichtig und können zulässig sein. • Wird eine vertragliche Verpflichtung der Gemeinde zur Herbeiführung einer Planänderung mit der Fälligkeit des Kaufpreises verknüpft, ist sie im Zweifel als aufschiebende Bedingung auszulegen; in diesem Fall entsteht der Kaufvertrag erst bei Eintritt der Bedingung. • Die Eintrittslosigkeit einer aufschiebenden Bedingung kann der Käufer unter Umständen durch Erklärung der Loslösung vom Vertrag beenden, wenn das weitere Abwarten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzumutbar geworden ist. • Fehlende Feststellungen zur Zumutbarkeit des Abwartens führen zur Aufhebung und Zurückverweisung zur erneuten Verhandlung. Die Gemeinde (Klägerin) verkaufte ein Grundstück an die Beklagte. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Gemeinde, den Bebauungsplan so zu ändern, dass eine dreigeschossige Bebauung mit bestimmter GRZ und GFZ möglich wird; die Fälligkeit des Kaufpreises war an das Vorliegen dieser planungsrechtlichen Voraussetzungen geknüpft. Zunächst kam es zu Verzögerungen; die Beklagte setzte Fristen und erklärte nach Fristablauf den Rücktritt. Später wurde der Bebauungsplan geändert und der Notar teilte der Beklagten mit, dass nunmehr alle Voraussetzungen vorlägen. Die Klage der Gemeinde auf Zahlung des Kaufpreises blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Der BGH prüfte, ob die Vereinbarung der Gemeinde zur Planänderung wegen Verstoßes gegen BauGB nichtig sei und ob die Beklagte sich von dem Vertrag wirksam gelöst habe. • Grundsatz: Vereinbarungen, die die Planungskompetenz der Gemeinde in der Abwägung unzulässig einschränken, sind nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 8 BauGB in Verbindung mit § 134 BGB nichtig; eine vertraglich erzwingbare Festlegung des Planinhalts ist unzulässig. • Abgrenzung: Privatrechtliche Vereinbarungen, die ein Risiko der Gemeinde regeln (z. B. Schadensersatz bei Ausbleiben der Planung), sind nicht gleichzusetzen mit öffentlich-rechtlichen Zusagen und grundsätzlich zulässig; sie üben keinen rechtlich bindenden Zwang auf die Planungsabwägung aus. • Auslegung des Vertrags: Die Klausel des § 7 i.V.m. § 4 Abs. 2 ist nach dem Vertragszweck so zu verstehen, dass die Verpflichtung der Gemeinde zur Änderung des Bebauungsplans nicht eine einklagbare Leistungspflicht begründen sollte, sondern die Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs an den Erfolg der Planänderung knüpft. • Folgerung: Die Verknüpfung ist als aufschiebende Bedingung auszulegen; der Vertrag sollte nur wirksam werden, falls die Klägerin die Planänderung herbeiführt oder sich die Voraussetzungen sonst erfüllen. • Rechtsfolgen bei Nicht-Eintritt der Bedingung: Ein Rücktritt der Beklagten ging ins Leere, wenn die aufschiebende Bedingung bis dahin nicht eingetreten war; die Beklagte kann sich jedoch unter den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) von dem Vertrag lösen, wenn weiteres Abwarten unzumutbar ist. • Feststellungsmangel: Die bisherigen Feststellungen reichen nicht aus, um zu beurteilen, ob das Verhalten der Klägerin und die Dauer der Verzögerung ein weiteres Festhalten der Beklagten unzumutbar machten; deshalb ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen. • Verfahrenshinweis: In der erneuten Verhandlung sind insbesondere die Umstände des Verzugs, das Verhalten beider Parteien und der Zeitpunkt der Rücktrittserklärung zu klären, um die Zumutbarkeit des Abwartens zu bewerten. Der Bundesgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Er stellt klar, dass die vertragliche Zusage der Gemeinde zur Änderung des Bebauungsplans nicht generell nichtig ist; die streitige Klausel ist als aufschiebende Bedingung zu verstehen, wonach der Kaufpreis erst mit Eintritt der planungsrechtlichen Voraussetzungen fällig werden sollte. Ein Rücktritt der Beklagten war ins Leere gegangen, solange die Bedingung nicht eingetreten war, und ein Lösungsrecht wegen Unzumutbarkeit des Abwartens kommt in Betracht. Weil es an konkreten Feststellungen zur Frage fehlt, ob der Beklagten weiteres Abwarten unzumutbar war, muss das Berufungsgericht erneut entscheiden und insbesondere den Verlauf der Vertragsdurchführung und das Verhalten der Parteien umfassend würdigen. Das Verfahren wird auch über die Kosten des Revisionsverfahrens zurückverwiesen.