VIII ZR 247/14

Kündigungsausschluss, Nachmietersuche und Pflichtenverteilung bei vorzeitiger Entlassung • Ein Kündigungsausschluss in einem Mietvertrag kann bei formularmäßiger Verwendung nur bis zu vier Jahre wirksam sein; eine darüberhinausgehende Bindung ist bei AGB insgesamt unwirksam (§ 307 Abs.1 BGB). • Fordert der Mieter vorzeitige Entlassung gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt die Suche nach einem geeigneten Nachmieter grundsätzlich dem Mieter; der Vermieter muss nicht aktiv mitwirken. • Eine Verweigerung von Besichtigungsterminen oder das Verbot bestimmter Werbemaßnahmen des Mieters begründet nur dann eine treuwidrige Vereitelung der Nachmietersuche, wenn sie konkret und nachweisbar die Suche praktisch unmöglich macht. • Bei revisionsgerichtlicher Prüfung sind Feststellungen des Berufungsgerichts zur Frage rechtsmissbräulichen Verhaltens auf Sachverhaltsfehler und Denkgesetze zu überprüfen; liegen wesentliche Feststellungen nicht vor, ist aufzuheben und zurückzuverweisen. Die Beklagten mieteten ab 1.5.2011 ein Einfamilienhaus; der Mietvertrag enthielt eine feste Laufzeit bis 30.4.2015 und einen Kündigungsausschluss bis dahin; die Miete war staffelbar. Vor Vertragsschluss hatten die Beklagten nach Ausnahmen bei außergewöhnlichen Umständen gefragt und nach anwaltlicher Auskunft zugestimmt. Im März 2013 wechselte der Mieter zu 1 den Arbeitsplatz und kündigte zum 30.6.2013, räumte die Wohnung und stellte die Zahlungen ein. Die Klägerin lehnte die vorzeitige Lösung ab, bot aber Entlassung bei Stellung eines geeigneten Nachmieters an und stellte umfangreiche Voraussetzungen für Interessenten auf. Die Beklagten suchten nach Nachmietern; ein Interessent verweigerte die über die Klägerin geforderten Auskünfte. Die Klägerin verklagte Zahlung und Feststellung des Fortbestands bis mindestens 30.4.2015; das Amtsgericht gab ihr teilweise Recht, das Landgericht wies Berufung zurück. Der BGH hat die Revision der Klägerin gegeben und die Sache zurückverwiesen. • Revision des Klägers ist erfolgreich, angefochtener Beschluss hält rechtlich nicht stand. • Frage der Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses: Bei AGB ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Kündigungsausschluss maximal vier Jahre zulässig; hier ermöglicht die Klausel eine Kündigung erstmals nach dem 30.4.2015, mithin mehr als vier Jahre nach Vertragsschluss, weshalb bei Formularcharakter der Klausel Gesamtunwirksamkeit nach § 307 Abs.1 BGB droht. • Selbst bei Individualvereinbarung führt die Überschreitung der in § 557a Abs.3 BGB vorgesehenen Höchstfrist bei Staffelmieten nur zu Teilunwirksamkeit; dann wäre Kündigung erstmals zum 30.4.2015 möglich. • Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin habe die Nachmietersuche treuwidrig vereitelt. Nach der zutreffenden Aufgaben- und Risikoverteilung obliegt die Nachmietersuche grundsätzlich dem Mieter, der auch Besichtigungstermine und Bonitätsnachweise zu veranlassen hat; der Vermieter ist nicht verpflichtet, aktiv zu suchen. • Die Klägerin durfte Vorauswahl verlangen, soweit Besichtigungen für sie mit erheblicher Anreise verbunden waren; das Verbot, Werbematerial oder Maklerschilder zu verwenden, begründet nur dann eine Vereitelung, wenn es nachweislich die Suche praktisch unmöglich machte, was hier nicht festgestellt wurde. • Das Berufungsgericht hat insoweit wesentliche Feststellungen außer Acht gelassen und Bewertungsfehler begangen; daher ist die Entscheidung aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. • Der Senat verweist darauf, dass in der neuen Verhandlung auch über mögliche Anschlussberufungen zu entscheiden ist und macht von § 563 ZPO Gebrauch. Der Bundesgerichtshof hebt den Beschluss des Landgerichts Duisburg auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Entscheidungsfehler liegen sowohl in der Bewertung der Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses als auch in der Annahme einer treuwidrigen Vereitelung der Nachmietersuche durch die Klägerin. Falls § 2 des Mietvertrags formularmäßig ist, wäre der Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs.1 BGB insgesamt unwirksam; bei Individualvereinbarung würde die Beschränkung wegen § 557a Abs.3 BGB zu einer späteren Wirksamkeit führen. Die Klägerin hat nicht nachgewiesen, dass sie die Nachmietersuche so behindert hat, dass der Beklagten die Stellung eines Nachmieters praktisch unmöglich gemacht worden wäre. Die Sache wird daher zur vollständigen Aufarbeitung der Feststellungen und rechtlichen Würdigung zurückverwiesen; das Revisionsverfahren ist damit erfolgreich, die Entscheidung des Berufungsgerichts kann nicht bestehen.