V ZR 78/14

Vorvertragliche Flächenangaben bei beurkundungspflichtigem Grundstückskauf: keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung • Vorvertragliche Beschreibungen von Eigenschaften eines beurkundungspflichtigen Kaufgegenstands führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn diese Angaben nicht in der notariellen Urkunde niedergelegt sind. • Ein vertraglich vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB; dies gilt auch für konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarungen. • Vorsätzliche, unrichtige Angaben des Verkäufers über Eigenschaften, die keine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, begründen einen Schadensersatzanspruch aus vorvertraglichem Verschulden; Arglist ist jedoch vom Käufer darzulegen und zu beweisen. • Der Verkäufer eines Grundstücks ist nicht verpflichtet, zusätzlich zur Übergabe von Grundrisszeichnungen detailliert darzulegen, welche Normen oder Berechnungsmethode der Flächenangabe zugrunde liegen; insoweit besteht keine weitergehende Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. • Bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften gebietet der Formzwang, dass regelungswirksame Abreden zur Beschaffenheit im Notarvertrag enthalten sein müssen, um als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung zu gelten. Die Beklagten verkauften 2009 ein Wohnhausgrundstück, in Exposé und Internet wurden ca. 200 m² Wohnfläche angegeben. Vor Vertragsschluss übergaben die Beklagten auf Nachfrage Grundrisszeichnungen mit Flächenangaben, die insgesamt 215,3 m² ergaben. Im Rahmen einer späteren Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ermittelte ein Architekt eine tatsächliche Wohnfläche von 171,74 m². Der Käufer verlangte Kaufpreisminderung und Schadensersatz wegen zu geringer Wohnfläche sowie Ersatz weiterer Aufwendungen. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Die unteren Instanzen wiesen die Klage ab; der Käufer legte Revision ein, die vom BGH zurückgewiesen wurde. • Grundsatz: Ansprüche wegen Sachmängeln nach §§ 434 ff. BGB setzen eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs.1 S.1 BGB) oder eine nach den öffentlichen Äußerungen erwartbare Eigenschaft (§ 434 Abs.1 S.3 BGB) voraus. • Angaben im Exposé und in Anzeigen begründen keine verpflichtende Erwartung der genauen Flächengröße, zumal unterschiedliche Berechnungsgrundlagen (z. B. Wohnflächenverordnung, II. BV, DIN) zu Abweichungen führen können. • Die Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen konkretisierte die Angaben im Exposé, führt jedoch im Fall des beurkundungspflichtigen Grundstückskaufs nicht ohne Weiteres zu einer verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung, weil der Formzwang verlangt, dass regelungswirksame Vereinbarungen in die notarielle Urkunde aufgenommen werden (§ 311b Abs.1 BGB). • Die Rechtsprechung des BGH gebietet im Zweifel keine Annahme nicht beurkundeter Beschaffenheitsvereinbarungen, um Formnichtigkeit und die damit verbundenen Rechtsnachteile zu vermeiden. • Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst keine nach § 434 Abs.1 Satz1 BGB vereinbarte Beschaffenheit; umgekehrt ist hier jedoch bereits keine solche Vereinbarung zustande gekommen, sodass der Haftungsausschluss wirksam bleibt. • Schadensersatz aus vorvertraglichem Verschulden (§§ 280, 311 BGB) kommt bei vorsätzlicher Falschinformation in Betracht, doch der Käufer musste Vorsatz bzw. Arglist der Verkäufer substantiiert darlegen und beweisen; dies gelang hier nicht. • Keine weitergehende Aufklärungspflicht der Verkäufer: Wer Grundrisszeichnungen mit Maßen übergibt, muss nicht zusätzlich erläutern, welche Berechnungsmethode der Flächenangabe zugrunde liegt; bei fehlender Arglist entfällt ein Schadensersatzanspruch. Die Revision des Klägers wurde zurückgewiesen; der Kläger kann keine Minderung oder Schadensersatz wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff. BGB durchsetzen, weil keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche zustande gekommen ist. Ein vertraglicher Haftungsausschluss greift insoweit ein. Ein Anspruch aus vorvertraglichem Verschulden scheitert, weil der Kläger Arglist bzw. Vorsatz der Beklagten nicht nachgewiesen hat. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen. Zusammenfassend gewann der Beklagtenseite: Vorvertragliche Flächenangaben und übergebene Grundrisszeichnungen begründeten hier keine rechtlich durchsetzbare Zusicherung der Wohnfläche, und ohne nachgewiesene Arglist bestehen keine Ersatzansprüche.