V ZR 191/14

Zwangsverwalter vs. Wohnungsrechtsinhaber: kein §985-Herausgabeanspruch ohne Duldungstitel • Ein Zwangsverwalter kann nicht kraft seiner Bestellung vom Inhaber eines dinglich gesicherten Wohnungsrechts einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB verlangen; hierfür bedarf es eines Duldungstitels des Vollstreckungsgläubigers. • Die Anordnung unbeschränkter Zwangsverwaltung (§ 150 Abs. 2 ZVG) begründet keinen materiellen Herausgabeanspruch des Zwangsverwalters gegen den Wohnungsrechtsinhaber; sie ist verfahrensrechtlich wirksam, ersetzt aber nicht die materiellen Voraussetzungen eines Herausgabeanspruchs. • Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht räumt dem Inhaber nach § 986 BGB Besitzrecht gegenüber dem Eigentümer; der Vollstreckungsgläubiger kann nur Duldung der Zwangsvollstreckung nach § 1147 BGB verlangen, nicht Herausgabe nach § 985 BGB. • Ein Mietvertrag, der faktisch nur eine Beteiligung an den Lasten des Grundstücks als Gegenleistung vorsieht, ist als Mietvertrag zu qualifizieren; eine derartige Vereinbarung stellt keine Vorausverfügung über Mietzins i.S.d. § 1124 Abs. 2 BGB dar. • Der Zwangsverwalter ist prozessführungsbefugt für Vermieterrechte aus einem wirksamen Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG, kann aber Rechte nicht geltend machen, die materielle Voraussetzungen (z. B. Zustellung eines Duldungstitels) vermissen lassen. Der Kläger wurde als Zwangsverwalter eines Grundstücks bestellt, das mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrecht der Beklagten belastet ist. Die Zwangsvollstreckung erfolgt wegen einer rangvorrangigen Grundschuld der Gläubigerin. Die Beklagte hatte zuvor ihren Gesellschaftsanteil auf die Schuldnerin übertragen und dafür ein lebenslanges Wohnungsrecht sowie einen Mietvertrag ohne monatliche Miete erhalten; stattdessen sollten Ausbaukosten und eine Beteiligung an Lasten gewürdigt werden. Der Zwangsverwalter forderte Nutzungsentschädigung, untersagte die Nutzung und kündigte fristlos wegen Zahlungsverzugs. Er klagte auf Herausgabe, Räumung und Nutzungsentschädigung; vorinstanzlich wurde ihm stattgegeben. Auf die Revision wurde das Berufungsurteil aufgehoben. Die Frage war, ob der Zwangsverwalter gegenüber dem Wohnungsrechtsinhaber Herausgabe-, Räumungs- oder Zahlungsansprüche durchsetzen kann. • Zulässigkeit der Prozessführung: Der Zwangsverwalter ist befugt, vermieterrechtliche Ansprüche aus einem nach § 152 Abs. 2 ZVG wirksamen Mietvertrag geltend zu machen, da ihm die Verwaltungs- und Benutzungsrechte der Schuldnerin übertragen sind. • Kein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB: Die Beklagte ist Inhaberin eines im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts und damit gegenüber der Schuldnerin zum Besitz berechtigt; der Vollstreckungsgläubiger kann nur Duldung der Zwangsvollstreckung (§§ 1147, 879 Abs.1 BGB), nicht Herausgabe nach § 985 BGB verlangen. • Verfahrensrechtliche Wirkung der unbeschränkten Zwangsverwaltung: Die Anordnung nach § 150 Abs. 2 ZVG gibt dem Zwangsverwalter die Möglichkeit, Besitz durchzusetzen (z. B. durch Gerichtsvollzieher nach § 855 ZPO), begründet aber keinen materiellen Herausgabeanspruch gegen den Wohnungsrechtsinhaber. • Erfordernis eines Duldungstitels: Für eine Inbesitznahme gegen den Wohnungsrechtsinhaber ist eine vollstreckbare Ausfertigung eines gegen ihn gerichteten Duldungstitels und deren Zustellung erforderlich; ohne diesen Titel steht dem Zwangsverwalter kein § 985- oder § 546-Anspruch zu. • Qualifikation des Vertragsverhältnisses: Die Vereinbarungen zwischen Schuldnerin und Beklagter sind als Mietvertrag zu qualifizieren, wobei die Gegenleistung der Beklagten in einer Beteiligung an der Hälfte der Lasten des Grundstücks besteht; dies ist keine Vorausverfügung i.S.d. § 1124 Abs.2 BGB. • Keine Kündigungsfolge wegen Zahlungsverzugs: Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs war unwirksam, da die Beklagte nicht nachgewiesenermaßen mit den vereinbarten Leistungen im Rückstand war. • Anfechtungs- und Forderungsdurchsetzung: Eine mögliche Gläubigerbenachteiligung durch eine geringe Gegenleistung wäre zwar anfechtbar nach den AnfG-Regeln, doch steht dem Zwangsverwalter kein eigenes Anfechtungsrecht zu; eine Verfolgung durch treuhänderische Abtretung oder Prozessstandschaft der Gläubiger ist nicht vorgetragen. Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung der vorherigen Urteile; die Klage ist abzuweisen. Ergebnisbegründung: Der Kläger kann von der Beklagten weder Herausgabe noch Räumung nach den zitierten zivilrechtlichen Vorschriften durchsetzen, weil die Beklagte als im Grundbuch eingetragene Wohnungsberechtigte Besitzrechte nach § 986 BGB hat und dem Zwangsverwalter ohne vollstreckbaren Duldungstitel kein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB zusteht. Die Anordnung unbeschränkter Zwangsverwaltung gewährt nur verfahrensrechtliche Durchsetzungsmöglichkeiten, ersetzt aber nicht die materiellen Voraussetzungen eines Herausgabe- oder Zahlungsanspruchs; gleiches gilt für einen Räumungsanspruch nach § 546 BGB. Der Mietvertrag ist als solcher zu qualifizieren, die vereinbarte Gegenleistung beschränkt sich auf eine Beteiligung an den Lasten, und eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs war nicht begründet. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits mit den dort bezeichneten Ausnahmen.