V ZR 23/15

Keine endgültige Ersatzpflicht ohne Feststellungen zu Alter, Umfang und Arglist beim Grundstückskauf • Öffentliche Angaben des Verkäufers (z. B. Exposé) gehören zur Sollbeschaffenheit nach § 434 Abs.1 S.3 BGB und können bei Abweichung Mangelhaftigkeit begründen. • Bei Grundstückskaufverträgen mit notarieller Beurkundung kann ein allgemeiner Haftungsausschluss auch die nach öffentlichen Äußerungen geschuldeten Eigenschaften erfassen; maßgeblich ist die Auslegung der notariellen Urkunde. • Arglistiges Verschweigen i.S.v. § 444 BGB setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; bloße Kenntnis von Tatsachen oder bewusstes Sichverschließen genügt nicht. • Ob das Einbeziehen älterer Bauteile das ausgewiesene Baujahr entwertet, ist eine einzelfallbezogene Frage, die Alter, Umfang und Bedeutung des älteren Bauteils für das Gebäude zu berücksichtigen hat. Die Beklagten verkauften dem Kläger im notariellen Vertrag ein bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In einem Internetangebot war das Haus als 1999/2000 errichtet beschrieben. Tatsächlich wurde bei der Errichtung eine ältere Rückwand einer früheren Scheune in die Außenwand integriert. Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen der einbezogenen Altbausubstanz und Feststellung weiterer Ersatzpflichten. Das Landgericht wies die Klage ab; das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagten zu Schadensersatz und stellte weitergehende Ersatzpflichten fest. Der BGH überprüfte die Berufungsentscheidung im Revisionsverfahren und hob diese insoweit auf, dass die Sache zur neuen Verhandlung zurückverwiesen wurde. • Öffentliche Äußerungen des Verkäufers (auch im Exposé) prägen die nach § 434 Abs.1 S.3 BGB geschuldete Beschaffenheit; das Baujahr ist grundsätzlich eine solche Eigenschaft. • Ob das Einbauen älterer Bauteile das ausgewiesene Baujahr entwertet, hängt vom Grad der Altersabweichung sowie Art, Größe und Bedeutung des älteren Bauteils ab; das Berufungsgericht hat hierzu erforderliche Feststellungen (Alter, Größe, Bedeutung der Wand) nicht getroffen. • Ein allgemeiner Haftungsausschluss in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag kann auch die Haftung für nach öffentlichen Äußerungen geschuldete Eigenschaften erfassen; maßgeblich ist aber die Auslegung der notariellen Urkunde unter Berücksichtigung der Formvorschriften (§ 311b BGB). • Bei Grundstückskaufverträgen prägt die notarielle Beurkundung die Auslegung: Vorvertragliche Angaben werden nicht automatisch Vertragsinhalt, wenn sie nicht in der Urkunde stehen. • Für ein arglistiges Verschweigen (§ 444 BGB) ist mindestens Eventualvorsatz erforderlich; bloße Kenntnis der älteren Wand oder bewusstes Sichverschließen reicht nicht aus. Es bedarf Feststellungen, ob die Beklagten wussten oder für möglich hielten, dass die Einbeziehung die berechtigte Erwartung eines Käufers enttäuschen würde. • Das Berufungsgericht hat zudem nicht festgestellt, ob die Beklagten Kenntnisse über bauphysikalische Nachteile der integrierten Wand hatten; auch hierzu bedarf es konkreter Feststellungen. • Mangels entsprechender Feststellungen ist die Sache zurückzuverweisen, damit das Berufungsgericht die Darlegungs- und Beweisfragen (bes. Arglist und Kenntnis der Beklagten; § 442, § 444, § 311b BGB) klärt und neu entscheidet. Der BGH hat das Urteil des OLG Dresden in Teilen aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Das Berufungsurteil war insbesondere mangels wesentlicher Feststellungen zu Alter, Umfang und Bedeutung der integrierten älteren Wand sowie zur notwendigen subjektiven Kenntnis bzw. zum Eventualvorsatz der Beklagten nicht tragfähig. Zwar können öffentliche Angaben das Baujahr als geschuldete Eigenschaft prägen und ein Haftungsausschluss in der notariellen Urkunde auch solche Eigenschaften erfassen; für eine Haftung der Beklagten wegen arglistigen Verschweigens oder wegen des Mangels selbst müssen jedoch konkrete Feststellungen getroffen werden. Der Kläger bleibt darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist; das Berufungsgericht muss insoweit erneut prüfen und entscheiden, ob die Beklagten Kenntnis von der Einbeziehung und den bauphysikalischen Nachteilen hatten und ob dies einen Mangel im Rechtssinne begründet.