VIII ZR 323/14

Erlöschen des Mietverhältnisses durch Vorkaufsrechtserwerb und Durchsetzbarkeit des eingetragenen Sondernutzungsrechts • Das eingetragene Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil begründet gegenüber Dritten dinglich durchsetzbare Herausgabeansprüche (§ 985 BGB). • Übt ein Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht beim Wohnungserwerb aus und wird dadurch Eigentümer, erlischt das Mietverhältnis durch Konfusion auch hinsichtlich untergeordneter Mietflächen wie eines Gartenanteils. • Einheitlichkeit des Mietverhältnisses verhindert die Aufspaltung in einen rein auf eine verbleibende Mieterin bezogenen Restmietvertrag; daher kann der verbleibende Mitmieter nicht alleinige Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen. • § 566 BGB führt beim Erwerb einer dem Sondereigentum zugeordneten Fläche zum Eintritt des Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis; § 546 BGB berechtigt den Vermieter zur Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Beklagten bewohnten eine Dachgeschosswohnung und nutzten einen Teil des Gartens aufgrund des Mietvertrags. Die Eigentümerin W. teilte das Grundstück in Wohnungseigentum; der Garten wurde der Erdgeschosswohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Die Kläger erwarben im April 2011 die Erdgeschosswohnung mit dem eingetragenen Sondernutzungsrecht; die Beklagten blieben Mieter der Dachgeschosswohnung. Später übte der Beklagte zu 2 als Mieter ein Vorkaufsrecht aus und erwarb im April 2013 die Dachgeschosswohnung. Die Kläger verlangen daraufhin Räumung und Herausgabe des von den Beklagten weiter genutzten Gartenanteils. Die Vorinstanzen gaben der Klage statt; die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen. • Die Kläger sind Inhaber des im Grundbuch zugewiesenen Sondernutzungsrechts an dem Garten und können daraus dingliche Besitz- und Herausgabeansprüche geltend machen (§ 985 BGB). • Der Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 mittels Ausübung des Vorkaufsrechts führte zum Erlöschen des Mietverhältnisses durch Konfusion, weil Mieter- und Vermieterstellung in einer Person zusammenfielen; damit endete auch der Anspruch aus dem bisherigen Mietvertrag an der Wohnung und an dem bisher mitvermieteten Garten. Rechtsgrundlage: Konfusion und die Rechtsprechung zum Erlöschen schuldrechtlicher Verhältnisse bei Identität von Gläubiger und Schuldner. • § 566 Abs.1 BGB führt beim Verkauf einer dem Mieter überlassenen Wohnung zum Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis; hier waren die Kläger bereits als Erwerber der Erdgeschosswohnung in das Mietverhältnis eingetreten und verfügten über das Sondernutzungsrecht. Nach Erwerb der Dachgeschosswohnung durch den Beklagten zu 2 konnten die Beklagten den Besitz an dem Garten nicht mehr rechtfertigen; daher Anspruch der Kläger aus § 546 Abs.1 BGB auf Rückgabe. • Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses allein mit der Beklagten zu 1 scheidet aus. § 566 Abs.1 BGB ist nicht anwendbar, weil der Beklagte zu 2 Mieter war und selbst Erwerber wurde; der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und praktische Durchführbarkeitsgründe sowie mieterschützende Erwägungen sprechen gegen eine auf nur einen verbleibenden Mieter reduzierten Vertragsfortsetzung. • Eine etwaige Gestattung der Gartennutzung im Kaufvertrag über die Erdgeschosswohnung war nicht so auszulegen, dass sie bei einem späteren Eigentumserwerb der Beklagten am Dachgeschoss und dem damit verbundenen Erlöschen des Mietverhältnisses fortbestehen sollte. Ebenso wurde kein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der W. festgestellt, das die Rechte der Beklagten beeinträchtigen würde. • § 545 BGB greift nicht; es lag kein fortsetzungsfähiger Mietgebrauch über die Beendigung der Mietzeit hinaus und zudem fehlte die Identität des Mietverhältnisses, da der Mieter zu 2 aus dem Vertragsverhältnis ausgeschieden ist. Die Revision der Beklagten wurde zurückgewiesen. Die Kläger können als Inhaber des eingetragenen Sondernutzungsrechts die Herausgabe des Gartenanteils verlangen, weil das Mietverhältnis durch den Eigentumserwerb des Beklagten zu 2 (Ausübung des Vorkaufsrechts) erloschen ist. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur mit der Beklagten zu 1 kommt nicht in Betracht; entsprechende mieterschützende Erwägungen oder eine Auslegung der Gestattung zu Gunsten der Beklagten führen nicht zu einem Weiterbestehen des Nutzungsrechts. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.