BLw 2/15

Beanstandung von Landpachtvertrag wegen Vereitelung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts • Ein Landpachtvertrag kann nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG beanstandet werden, wenn er Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur vereitelt oder ihnen entgegensteht. • Die gleichzeitige oder zeitnah vorgenommene Verpachtung eines verkauften landwirtschaftlichen Grundstücks durch den Verkäufer an den Käufer kann eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung darstellen, insbesondere wenn dadurch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht vereitelt oder erschwert wird (§ 4 Abs. 1 LPachtVG; § 4 Abs. 1 RSG; § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). • Für Beanstandungsverfahren ist die zivilrechtliche Wirksamkeit des Pachtvertrags grundsätzlich unerheblich; auch nichtige Verträge können aus agrarstrukturellen Gründen beanstandet und aufgehoben werden (§ 7, § 8 LPachtVG). • Das Gericht darf die von der Behörde gegebene Begründung durch eine eigene ersetzen; es ist nicht an die rechtliche Bewertung der Behörde gebunden (§ 8 LPachtVG i.V.m. LwVG-Regelungen). Die Beteiligten zu 2 verkauften im August 2013 mehrere landwirtschaftliche Grundstücke an die Beteiligte zu 1. Gleichzeitig traten die Verkäufer ihren Anspruch auf ein im Flurbereinigungsverfahren gebildetes Abfindungsgrundstück ab. Zwischen Vertragsschluss und Genehmigungsverfahren wurden mehrere Pachtverträge geschlossen: zunächst eine neunjährige Pacht an einen Dritten, sodann ein 30-jähriger Pachtvertrag (ab 4. Oktober 2013) zwischen den Verkäufern und der Käuferin zu sehr niedriger Jahrespacht. Die Genehmigungsbehörde übte das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht aus und beanstandete den 30-jährigen Pachtvertrag; sie forderte dessen Aufhebung. Die Käuferin begehrte gerichtliche Entscheidung; das Amtsgericht hob den Pachtvertrag auf, das Oberlandesgericht bestätigte dies. Die Käuferin legte zugelassene Rechtsbeschwerde ein, die der BGH zurückwies. • Zulässigkeit: Die Rechtsbeschwerde war statthaft und zulässig (§ 9 LwVG i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG; § 71 Abs. 1 FamFG). • Begründungsspielraum des Gerichts: Das Beschwerdegericht durfte die von der Behörde gegebene Beanstandungsbegründung durch eine eigene ersetzen; es ist in der rechtlichen Würdigung nicht an die Behörde gebunden. Gerichtliche Beanstandung kann auf andere, strukturpolitisch relevante Gründe gestützt werden. • Beanstandungsgrund: Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG ist ein Landpachtvertrag zu beanstanden, wenn er eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bewirkt, typischerweise wenn er Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 4 Abs. 2 LPachtVG; Entsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). • Spezifische Fallgestaltung: Liegt ein genehmigungsbedürftiger Verkauf vor, bei dem das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG zur Anwendung kommen kann, so steht die nahzeitige oder gleichzeitige Verpachtung des Grundstücks vom Verkäufer an den Käufer agrarstrukturell im Wege und erschwert oder vereitelt die Ausübung des Vorkaufsrechts; dies begründet regelmäßig eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung. • Bedeutung der Pachtparteien: Auch wenn der Pächter ein (leistungsfähiger) Nebenerwerbs- oder Haupterwerbslandwirt ist (§ 4 Abs. 3 LPachtVG), schließt das nicht generell die Beanstandung aus, weil die Verpachtung Dritte von der Selbstbewirtschaftung ausschließt und damit das Ziel des Grundstückverkehrs- und Siedlungsrechts unterläuft. • Zivilrechtliche Wirksamkeit: Die zivilrechtliche Wirksamkeit oder ein etwaiges Kündigungsrecht nach § 7 RSGErgG ist für das behördliche Beanstandungsverfahren nach § 7 LPachtVG und das gerichtliche Aufhebungsverfahren (§ 8 LPachtVG) grundsätzlich ohne Bedeutung; auch nichtige Verträge können aufgehoben werden, da andernfalls der Zweck des Beanstandungsverfahrens unterlaufen würde. • Rechtsfolgen: Der angefochtene 30-jährige Pachtvertrag war aus diesen Gründen zu beanstanden und aufzuheben; das Beschwerdegericht hat diese Prüfung zu Recht zugrunde gelegt. Die Rechtsbeschwerde der Käuferin wurde zurückgewiesen; der 30-jährige Landpachtvertrag ist zu beanstanden und wurde aufgehoben. Der BGH bestätigt, dass gleichzeitige oder unmittelbar an den Verkauf anschließende Verpachtungen an den Käufer agrarstrukturell schädlich sind, weil sie das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht vereiteln oder erschweren und damit Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur unterlaufen. Für das Beanstandungsverfahren ist die zivilrechtliche Wirksamkeit des Pachtvertrags nicht entscheidend; selbst bei möglicher Nichtigkeit kann die Behörde beanstanden und das Gericht den Vertrag aufheben. Damit war die Aufhebung des Pachtvertrags durch die Vorinstanzen rechtmäßig; die Kostenentscheidung und der Gegenstandswert wurden vom BGH bestätigt.