VIII ZR 209/15

Einwendungsausschluss bei nicht umlagefähigen Kosten und Eingriff des Treu und Glauben • Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB gilt auch für in der Abrechnung ausgewiesene Kosten, die nach § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung grundsätzlich nicht umlagefähig sind. • Trotz Anwendung des Einwendungsausschlusses kann der Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert sein, sich auf die Frist zu berufen, wenn er in der Abrechnung selbst auf nicht umlagefähige Positionen hingewiesen hat. • Einwendungen wegen unvollständig berücksichtigter Vorauszahlungen unterliegen dem Einwendungsausschluss und führen bei verspäteter Rüge zum Ausschluss des Rückforderungsanspruchs. Die Kläger sind seit Juli 2011 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Der Beklagte übermittelte am 12. Juli 2012 eine Betriebskostenabrechnung für 2011, in der er die Gesamtkosten der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Grundsteuer auswies. In der beigefügten Eigentümerabrechnung waren bestimmte Posten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage) ausdrücklich als nicht umlagefähig gekennzeichnet, diese Positionen übernahm der Beklagte aber anteilig in die den Klägern in Rechnung gestellten Kosten. Außerdem berücksichtigte der Beklagte nur einen Teil der von den Klägern geleisteten Vorauszahlungen. Wegen der Fehler zahlten die Kläger und rügten die Abrechnung erstmals mit Schreiben vom 10. Mai 2014. Der Beklagte berief sich auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5,6 BGB; instanzengerichtlich kam es zu unterschiedlichen Entscheidungen. • Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5,6 BGB beginnt mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung und gilt auch für Einwendungen, soweit die Abrechnung Positionen enthält, die nach der BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig sind. • Die Vorschrift dient der Befriedungsfunktion und Rechtsklarheit nach einer Abrechnung; daher ist eine Beschränkung des Einwendungsausschlusses auf vertragliche Fehler nicht sachgerecht. • Die Abrechnung der Beklagten war formell ordnungsgemäß; inhaltliche Fehler wie zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen fallen unter den Einwendungsausschluss, weshalb die Kläger die 700 € wegen verspäteter Rüge nicht zurückfordern können. • Allerdings steht dem Beklagten der Einwendungsausschluss nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht entgegen, wenn er sich in seinem Abrechnungsschreiben ausdrücklich auf die beigefügte Eigentümerabrechnung bezieht und dort die betreffenden Positionen als nicht umlagefähig gekennzeichnet sind. • Vor diesem besonderen Umstand ist der Beklagte gehindert, sich auf die Ausschlussfrist zu berufen; daher bestand ein Rückforderungsanspruch der Kläger in Höhe von 789,35 € nebst Zinsen. • Rechtsfolgen: Das Berufungsurteil ist insoweit aufzuheben und die Berufung des Beklagten in diesem Umfang zurückzuweisen; bezüglich des restlichen Anspruchs (700 €) bleibt die Abweisung bestehen. Der Senat hat der Revision insoweit stattgegeben, als die Kläger die Rückzahlung von 789,35 € nebst Zinsen verlangen; diese Position wurde zu Unrecht von dem Beklagten berechnet und kann wegen des in der beigefügten Eigentümerabrechnung ausgewiesenen Hinweises auf Nichtumlagefähigkeit nicht mit der Einwendungsfrist ausgeschlossen werden. Die weitergehende Revision wurde zurückgewiesen: Die Kläger können die weiteren 700 € nicht zurückfordern, weil sie Einwendungen gegen die fehlerhafte Berücksichtigung der Vorauszahlungen erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5,6 BGB geltend gemacht haben. Ergebnis: Teilgewinn für die Kläger (789,35 € nebst Zinsen), ansonsten kein Anspruch; die Kosten der ersten Instanz werden anteilig verteilt, die Rechtsmittelkosten gegeneinander aufgehoben.