XII ZR 153/15

Kündigungsfolgeschaden bei anfänglichem Brandschutzmangel und Nutzungsuntersagung • Bei bestehendem anfänglichen Mangel, der behördliches Einschreiten zur Folge haben kann, kann der Mieter außerordentlich kündigen und Ersatz des hierdurch entstandenen Kündigungsfolgeschadens nach § 536a Abs.1 BGB verlangen. • Behördliche Nutzungsuntersagungen begründen einen Mangel im Sinne des § 536 BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und mit Wirkung für die Vertragszeit zu erwarten sind. • Der Einwand des Vermieters auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten ist unbeachtlich, wenn bei Wegfall des anfänglichen Mangels der Kündigungsfolgeschaden nicht eingetreten wäre; bloße Möglichkeiten der eigenen Kündigung durch den Vermieter entlasten nicht. • Bei der Wertermittlung sind tatrichterliche Feststellungen zu Umfang und Höhe der erstattungsfähigen Umzugskosten maßgeblich; das Berufungsgericht darf vorhandene amtsgerichtliche Feststellungen gemäß § 529 Abs.1 ZPO übernehmen. • Die Höhe der vom Mieter geschuldeten Miete während des streitigen Zeitraums ist gesondert zu prüfen, insbesondere ist auf Wirksamkeit und Bekanntgabezeitpunkt der behördlichen Verfügung sowie auf eine faktische Duldung durch die Behörde abzustellen. Der Kläger mietete seit Mai 2012 Büroräume von der Beklagten zu einer Bruttomiete von 416,50 € monatlich. Die Bauaufsichtsbehörde stellte Mängel im Brandschutz fest und erließ am 7. Juni 2013 eine sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung für die Mieträume. Der Kläger kündigte am 12. Juni 2013 fristlos zum 30. Juni 2013 und zog Ende Juni in Ersatzräume; er zahlte ab Juni keine Miete mehr. Er verlangte Schadenersatz für Umzugskosten in Höhe von 2.375 €; die Beklagte klagte widerklagend Mietrückstände für Juni/Juli 2013 ein. Amtsgericht und Landgericht entschieden teilweise zugunsten des Klägers; die Beklagte legte Revision ein. Der BGH überprüfte Haftung, Ersatzfähigkeit der Umzugskosten und die Frage der geschuldeten Miete im Juni 2013. • Rechtliche Grundlage sind §§ 543, 536, 536a BGB; der Vermieter haftet verschuldensunabhängig für anfängliche Mängel, die Kündigungsfolgeschäden begründen können. • Die Nutzungsuntersagung der Behörde wegen einer bauordnungswidrigen, mit brennbarem Material ausgeführten Fassadendämmung beruhte auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache; damit lag ein anfänglicher Mangel vor, mit dem verbundene behördliche Eingriffe waren bereits bei Vertragsschluss ersichtlich. • Der Mieter durfte wegen der sofort vollziehbaren Nutzungsuntersagung ohne vorherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz außerordentlich kündigen; ihm war die Fortsetzung des Rechtsstreits mit ungewissem Ausgang nicht zuzumuten, weil die Mängel außerhalb seines Einflussbereichs lagen. • Wechsel des Verhaltens des Vermieters (dass dieser selbst hätte kündigen können) entlastet diesen nicht: Zum Schutzzweck von §§ 536, 543 BGB gehört, dass der Vermieter den Schaden ersetzt, wenn er den Gebrauch der Mietsache mangelbedingt nicht gewährt und der Schaden andernfalls nicht entstanden wäre. • Das Berufungsgericht durfte die amtsgerichtlichen Feststellungen zu einzelnen Kostenpositionen zugrunde legen (§ 529 Abs.1 ZPO) und hatte die Höhe der erstattungsfähigen Umzugskosten zuzubilligen; insoweit blieb die Revision erfolglos. • Fehlerhaft war allerdings die Annahme, die Tauglichkeit der Räume sei im Zeitraum 8.–30. Juni 2013 vollständig aufgehoben; maßgeblich ist der Zeitpunkt der Bekanntgabe des Verwaltungsakts und eine mögliche faktische Duldung der Nutzung durch die Behörde. • Die Frage, in welchem Umfang Miete für Juni 2013 noch geschuldet ist, ist deshalb nach Zurückverweisung vom Berufungsgericht neu aufzuklären unter Berücksichtigung des Wirksamkeitszeitpunkts der Verfügung und tatsächlicher Umstände der Nutzungsduldung. Der Revision der Beklagten wurde teilweise stattgegeben: Das Berufungsurteil ist insoweit aufzuheben, als die Widerklage über 319,34 € abgewiesen worden ist; die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Gleichzeitig wurde die weitergehende Revision zurückgewiesen, sodass die Feststellungen zu den erstattungsfähigen Umzugskosten in Höhe von 1.580 € bestehen bleiben. Der Kläger kann somit grundsätzlich Ersatz der durch den Umzug entstandenen Kosten nach § 536a Abs.1 BGB verlangen, weil die behördliche Nutzungsuntersagung einen anfänglichen Mangel begründete, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigte und den Kläger zur Kündigung veranlasste. Nach Rückverweisung hat das Berufungsgericht abschließend zu klären, ab welchem Zeitpunkt die Verfügung wirksam wurde und ob für den Juni 2013 noch Miete zu zahlen ist, wobei es die Möglichkeit einer faktischen Duldung der Nutzung durch die Behörde und die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse zu berücksichtigen hat.