VIII ZR 50/16

Betriebskostenabrechnung durch Wohnungseigentümer ohne Beschluss der WEG • Die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter einer Eigentumswohnung setzt nicht voraus, dass zuvor ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters nach § 28 Abs. 5 WEG vorliegt. • § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter zur Abrechnung innerhalb der Jahresfrist unabhängig von einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer; dies dient der Abrechnungssicherheit des Mieters. • Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung entfaltet gegenüber Dritten (Mietern) keine Bindungswirkung, sodass der Mieter die Zahlung einer Nachforderung nicht mit dem Fehlen eines solchen Beschlusses verweigern kann. Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung und machte gegenüber dem Beklagten Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Das Berufungsgericht hatte die Revision zugelassen mit der Frage, ob die Abrechnung der Betriebskosten durch den vermietenden Eigentümer erst nach einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters erfolgen darf. Der Kläger hatte innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet, obwohl zum Abrechnungszeitpunkt noch kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorlag. Die Revision des Beklagten rügte, die Abrechnung sei ohne vorherige Beschlussfassung nicht möglich; das Berufungsgericht und der Senat folgten dieser Auffassung nicht. Es wurde zudem klargestellt, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend für Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaften gelten. • Keine Zulassungsgründe für die Revision mehr gegeben (§ 552a ZPO, § 543 ZPO). • Der Senat hat bereits entschieden, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters keine ungeschriebene Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist (Senatsurteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15). • § 556 Abs. 3 BGB verlangt die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist zugunsten der Abrechnungssicherheit des Mieters; dies würde durch eine Erfordernis des Beschlusses der WEG konterkariert. • Laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB fallen bei Vermietung einer Eigentumswohnung auch ohne Beschluss der WEG an; die Innenverhältniswirkung eines Beschlusses betrifft die Haftung der Eigentümer untereinander, nicht aber die Bindung gegenüber Dritten wie Mietern. • Die Beschränkung der Revisionszulassung auf die Frage des Anspruchs war wirksam, weil die Entscheidung über diesen Grund keine Auswirkung auf die Höhe des Anspruchs hat; die vom Beklagten erhobenen Rügen hatten daher keine Aussicht auf Erfolg. • Der Mieter kann nicht mit Erfolg geltend machen, der Vermieter dürfe ohne WEG-Beschluss nicht abrechnen; eine solche Haltung würde zu ungerechtfertigter Benachteiligung des Mieters und zur Verletzung des Zwecks von § 556 Abs. 3 BGB führen. Der Senat beabsichtigte, die Revision des Beklagten zurückzuweisen. Es wurde klargestellt, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 BGB abrechnen kann, auch wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters nach § 28 Abs. 5 WEG noch nicht vorliegt. Damit steht dem Kläger der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung zu. Die Revision hatte keine Aussicht auf Erfolg, weil die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts mit den zuvor ergangenen Senatsgrundsätzen übereinstimmt und die Schutzwürdigkeit der Abrechnungsfrist für Mieter gewährleistet bleibt. Das Revisionsverfahren wurde durch Revisionsrücknahme erledigt.