VIII ZR 292/15

Keine Kündigung wegen mittelbar gemeinnützigem Vermieterinteresse (§ 573 BGB) • Zur Wirksamkeit einer Kündigung nach § 573 BGB gehört die Darlegung eines berechtigten Interesses; gesellschaftsvertraglich verbundene Drittinteressen sind nur ausnahmsweise schutzwürdig. • Ein Vermieterinteresse, das überwiegend gemeinnützigen Zwecken einer mit ihm gesellschaftsvertraglich verbundenen Trägerin dient, kann nicht ohne Weiteres der Wohnraummieterschutzinteressen vorgehen. • Eine Verwertungs- oder ein sonstiges berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nur dann vor, wenn das Interesse des Vermieters in Gewicht und Auswirkung den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Tatbeständen entspricht. Der Kläger ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit renovierungsbedürftigen Gebäuden; die Beklagten sind dort Mieter einer Wohnung seit 1996. Der Kläger ist zugleich Mitgesellschafter einer Trägergesellschaft (GGP), die ein psychosoziales Wohnprojekt (H.-K.-M.) mit mehreren Wohngruppenplätzen realisieren will. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis, weil die Wohnung für die Umsetzung des Projekts benötigt werde und die GGP Sanierungs- und Investitionsmittel nur bei entsprechender Platzanzahl erhält. Der Kläger beabsichtigte, das Grundstück an die GGP zu vermieten, um Sanierungskosten nicht selbst tragen zu müssen. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt; das Berufungsgericht wies die Klage ab, weil kein berechtigtes Interesse des Klägers dargelegt sei. Der Senat hat die Revision zurückgewiesen. • Rechtliche Anforderungen: Für wirksame Kündigung nach § 573 BGB muss ein berechtigtes Interesse vorliegen, das gleichwertig zu den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Gründen ist; auch Drittinteressen können berücksichtigt werden, aber nur bei entsprechender Gewichtung. • Begründung der Kündigung: Die Kündigungsschreiben genügten formell den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB, weil sie Projekt, Beziehungen zur GGP und das Interesse des Klägers erläuterten. • Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Es fehlte an einer Verwertungsabsicht; aus dem Vortrag ergab sich nicht, dass durch Vermietung an die GGP höhere Mieten oder eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks angestrebt würden. • Kein erheblicher Nachteil bei Fortbestand des Mietverhältnisses: Zum maßgeblichen Sachverhalt war die Sanierung und Teilnutzung bereits ohne Räumung begonnen worden; der Fortbestand hätte nur den Wegfall von drei von neun geplanten Wohnplätzen im Wohnhaus zur Folge gehabt und gefährdete die Durchführung des Gesamtprojekts nicht erheblich. • Generalklausel (§ 573 Abs. 1 BGB): Das vom Kläger verfolgte Interesse (gemeinnützige Nutzung durch eine mit ihm gesellschaftsvertraglich verbundene Trägerin plus Kostenersparnis) wiegt nicht gleich stark wie die typisierten Tatbestände des Abs. 2; es fehlt an der erforderlichen Gewichtung und an zusätzlichen Gesichtspunkten, die eine Kündigung rechtfertigen könnten. • Drittinteressen: Die bloße gesellschaftsvertragliche Verbindung zur GGP begründet kein schutzwürdiges Drittinteresse, das die Wohnungsschutzinteressen der Mieter überwiegt; eine privilegierte Stellung privater gemeinnütziger Vorhaben ist nicht zu erkennen. • Prüfungsspielraum: Das Berufungsurteil ist im Ergebnis revisionsfest; eventuelle Verfahrensfeststellungsfehler beeinträchtigen das Ergebnis nicht, weil der maßgebliche Sachverhalt revisionsrechtlich zugrunde zu legen war und die Abwägung ergab, dass kein ausreichender Nachteil des Klägers besteht. Die Revision des Klägers wird zurückgewiesen. Die Kündigungen waren zwar inhaltlich ausreichend begründet, begründeten aber kein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB noch eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Das Interesse des Klägers an der Umsetzung eines gemeinnützigen Projekts über eine mit ihm gesellschaftsvertraglich verbundene Trägerin rechtfertigt nicht die Beendigung des Mietverhältnisses, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Kläger nicht an der Verwertung oder Durchführung des Projekts in erheblichem Maße hindert und die gewichtigkeitsmäßige Schwelle gegenüber dem Bestandsinteresse der Mieter nicht erreicht wird. Damit besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung; der Kläger trägt die Kosten der Revision.