V ZR 39/16

Zurück BGH 23. Juni 2017 V ZR 39/16 BGB § 418 Abs. 1 S. 3 Einwilligung des künftigen Eigentümers in Schuldübernahme nicht ausreichend Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 418 Abs. 1 S. 3 Einwilligung des künftigen Eigentümers in Schuldübernahme nicht ausreichend Für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB in die Schuldübernahme kommt es auf diejenige des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers an und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers. BGH, Urt. v. 23.6.2017 – V ZR 39/16 Problem Nach § 418 Abs. 1 S. 1 BGB erlöschen bei einer Schuldübernahme die für die Forderung bestellten Pfandrechte. Bei einer Hypothek tritt das Gleiche ein, wie wenn der Gläubiger auf die Hypothek verzichtet ( § 418 Abs. 1 S. 2 BGB ). Dies gilt gem. § 418 Abs. 1 S. 3 BGB jedoch nicht, wenn derjenige, dem der Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehört, in die Schuldübernahme einwilligt. Die genannten Vorschriften gelten nach Auffassung des BGH auch für die Sicherungsgrundschuld ( § 1192 BGB ). Fehlt es an der Einwilligung des Eigentümers zur Schuldübernahme, so entsteht gem. § 1168 BGB eine Eigentümergrundschuld (BGH DNotZ 2015, 673 , 674 Tz. 7, 675 Tz. 14 = NJW 2015, 2872 ). Der Sachverhalt der Entscheidung lässt sich vereinfacht wie folgt zusammenfassen: Der Verkäufer (V) verkaufte ein Grundstück an K1. Im Kaufvertrag war u. a. eine Finanzierungsvollmacht enthalten. Zugunsten von K1 wurde eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Zur Absicherung eines Darlehens der B-Bank an K1 bestellte dieser aufgrund der Finanzierungsvollmacht eine Grundschuld für die B-Bank. Noch bevor K1 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde, hatte er das Grundstück an K2 verkauft und an ihn den vormerkungsgesicherten Anspruch abgetreten. Es wurde außerdem vereinbart, dass K2 das Darlehen von K1 im Wege der Schuldübernahme übernehme und die Grundschuld nunmehr Verbindlichkeiten gegen K2 sichere. Hierzu erteilten sowohl K1 und K2 als auch die B-Bank ihre Zustimmung. Der noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer V war an dieser Vereinbarung nicht beteiligt. Erst später wurde K1 und sodann K2 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage stellt sich die Frage, wie sich die Schuldübernahme auf die Grundschuld ausgewirkt hat, wenn der Eigentümer daran nicht beteiligt war. Entscheidung Nach Auffassung des BGH ist die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld geworden, weil der Eigentümer im Zeitpunkt der Schuldübernahme (V) der Schuldübernahme nicht zugestimmt hat. Nach einer Schuldübernahme gehe eine für die übernommene Schuld bestehende Grundschuld gem. § 418 Abs. 1 S. 2 und §§ 1192, 1168 Abs. 1 BGB auf den Grundstückseigentümer über. Dies gelte auch bei einer Sicherungsgrundschuld (BGH DNotZ 2015, 673 , 674 Tz. 7, 675 Tz. 14). Dagegen bleibe die Grundschuld als Fremdgrundschuld bestehen, wenn derjenige Eigentümer, dem der verhaftete Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehöre, in die Schuldübernahme einwillige ( § 418 Abs. 1 S. 3 BGB ). Für die Einwilligung gem. § 418 Abs. 1 S. 3 BGB kommt es nach Auffassung des BGH nicht auf die Einwilligung des K1 als „wirtschaftlicher“ oder „künftiger“ Eigentümer des Grundstücks an, sondern auf diejenige des V. Dieser war nämlich im Zeitpunkt der Schuldübernahme im Grundbuch eingetragen. Der BGH stützt sich zur Begründung auf die Entstehungsgeschichte und auf den Sinn und Zweck der Vorschrift. § 418 Abs. 1 BGB diene dem Schutz des Eigentümers, der im Vertrauen auf die Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft eines bestimmten Schuldners eine Hypothek oder Grundschuld bestelle. Er habe ein schutzwürdiges Interesse daran, nicht ohne seinen Willen für einen anderen, möglicherweise unsicheren Schuldner mit seinem Grundstück einstehen zu müssen. Auf die Zustimmung des künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers komme es auch dann nicht an, wenn zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, der Kaufpreis entrichtet und dem künftigen Eigentümer durch den Grundstückseigentümer eine Belastungsvollmacht erteilt worden sei. Der Gesetzgeber habe mit § 418 Abs. 1 BGB „klare und bestimmte Verhältnisse“ schaffen wollen. Dem widerspräche es, die für die Zustimmung gem. § 418 Abs. 1 S. 3 BGB maßgebliche Person nach wirtschaftlichen Kriterien entsprechend den Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls zu bestimmen. Im Übrigen bleibe es dem Erwerber eines Grundstücks, den der Verkäufer durch Erteilung einer Belastungsvollmacht zur Bestellung von Grundschulden ermächtigt habe, unbenommen, dem Interesse an einer künftigen Schuldübernahme durch einen Dritten mithilfe entsprechender Vereinbarungen bereits bei Vertragsschluss mit dem Verkäufer Rechnung zu tragen. Die nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB für die Zustimmung maßgebliche Person lässt sich auch nicht über die Sicherungsvereinbarung zwischen K1 und der B-Bank feststellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die Person des Sicherungsgebers – auch wenn die Grundschuld auf dem Grundstück eines Dritten laste – nicht nach sachenrechtlichen Gesichtspunkten, sondern durch Auslegung der Sicherungsvereinbarung zu ermitteln sei (BGH DNotZ 2010, 375 , 377 f. Tz. 14; NJW 2013, 2894 , 2896 Tz. 22), lasse sich nicht auf § 418 Abs. 1 S. 3 BGB übertragen. Erforderlich sei die Einwilligung desjenigen, der durch § 418 Abs. 1 BGB geschützt werden solle. Das sei nicht derjenige, der dem Gläubiger das Grundpfandrecht beschaffe und mit diesem den Sicherungsvertrag geschlossen habe. Vielmehr solle der Eigentümer, für den die Person des Schuldners zentrale Bedeutung habe und der mit diesem die Bedingungen der Zurverfügungstellung des Grundstücks vereinbart und dabei regelmäßig auch schuldrechtliche Absprachen zur Begrenzung seiner Haftung getroffen habe, vor der Änderung seines Haftungsrisikos infolge des Schuldneraustauschs geschützt werden. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 23.06.2017 Aktenzeichen: V ZR 39/16 Rechtsgebiete: Allgemeines Schuldrecht Erschienen in: DNotI-Report 2017, 157-158 RNotZ 2017, 588-592 ZNotP 2017, 275-277 Normen in Titel: BGB § 418 Abs. 1 S. 3