V ZR 232/16

Sittenwidrigkeit eines Mietvertrags zur Vereitelung eines Vorkaufsrechts; Eigentumserwerb der Miterben für den Nachlass • Mietervereinbarungen, die durch ihre Gesamtkonzeption die Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts vereiteln sollen, können sittenwidrig und nach § 138 BGB nichtig sein. • Sind Miterben im Grundbuch als Eigentümer einer Sache eingetragen, begründet dies die Vermutung gemäß § 891 Abs. 1 BGB, die vom Beweis des Gegenteils getragen werden muss. • Erwerb von Grundstückseigentum durch Miterben kann als Erwerb für den Nachlass gemäß § 2041 BGB zu qualifizieren sein, wenn der Wille hierzu aus dem Rechtsgeschäft hervorgeht und ein objektiver Zusammenhang zum Nachlass besteht. • Sind Miteigentümer als Gesamthandseigentümer im Grundbuch eingetragen, können sie gemeinsam Herausgabe und Räumung nach §§ 985, 1004 Abs. 1 oder § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Die Klägerinnen sind Miterbinnen und Eigentümerinnen einer Wohnung; für den Erblasser und eine Klägerin bestand ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Garage. Die Erbengemeinschaft verkaufte die Garage am 19.12.2013 an den Ehemann der Beklagten; zeitgleich schloss die Beklagte mit dem Erwerber einen Mietvertrag über 26 Jahre bei 35 Euro monatlich und Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Die Klägerinnen erklärten am 20.02.2014, das Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt zu haben; im Juli 2014 wurden sie im Grundbuch „in Erbengemeinschaft“ als Eigentümerinnen eingetragen. Sie kündigten den Mietvertrag im August 2014 und verlangten Räumung und Herausgabe der Garage. Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage statt; die Revision der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen. • Die Klägerinnen sind nach Eintragung im Grundbuch gemeinschaftliche Eigentümerinnen zur gesamten Hand; die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB wurde von der Beklagten nicht widerlegt. • Die Auflassung an die ‚Erbengemeinschaft‘ ist dahin auszulegen, dass die Miterben gesamthänderisch Eigentum erwerben sollten; als solche sind die Klägerinnen eingetragen worden (§ 47 Abs. 1 GBO). • Der Erwerb der Garage kann als Erwerb für den Nachlass gemäß § 2041 BGB (Beziehungsurrogation) qualifiziert werden, weil der Wille hierzu aus der Urkunde folgt und ein objektiver Zusammenhang besteht, da die Garage den Wert der Erblasserwohnung erhöht. • Der Vertrag zwischen Verkäufern und Beklagter, mit dem das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters für 26 Jahre ausgeschlossen wurde, ist in seiner Ausgestaltung sittlich bedenklich und insoweit nichtig (§ 138 BGB), weil er geeignet war, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereiteln und wirtschaftlich die Ausübung unattraktiv machte. • Je nachdem, ob nur die Klausel über den Kündigungsausschluss nichtig ist oder der ganze Mietvertrag, ergibt sich der Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB (bei Eintritt in das Mietverhältnis nach §§ 566, 578 BGB und wirksamer Kündigung) oder aus § 985 i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB (wenn der Vertrag insgesamt nichtig ist). • Das Berufungsgericht hat indiziengestützte Feststellungen zur Sittenwidrigkeit getroffen; die Revisionsrügen gegen die Würdigung der Umstände und das Unterlassen weiterer Beweisaufnahme greifen nicht durch, weil die Gesamtwürdigung schlüssig und revisionsrechtlich überprüfbar ist. • Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Revision der Beklagten wird kostenpflichtig zurückgewiesen. Die Klägerinnen konnten als im Grundbuch eingetragene Eigentümerinnen zur gesamten Hand die Räumung und Herausgabe der Garage verlangen. Soweit der Mietvertrag den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts für 26 Jahre vorsah, ist diese Regelung sittenwidrig und insoweit nichtig, weil sie das Vorkaufsrecht vereiteln und die Ausübung wirtschaftlich unattraktiv machen sollte. Je nach Rechtsfolge ergibt sich der Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB bei wirksamem Eintritt in das Mietverhältnis und ordnungsgemäßer Kündigung oder aus § 985 i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB, wenn der Vertrag insgesamt nichtig ist. Die Beklagte hat nicht den vollen Gegenbeweis zur Widerlegung der Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB erbracht, weshalb die Eintragung der Klägerinnen als Eigentümerinnen den sie berechtigenden Anspruch begründet und die Räumung durchzusetzen ist.