V ZR 29/17

Rechtliches Gehör bei bedingtem Kaufpreis; Prüfung des wirtschaftlichen Ausfalls einer Bedingung • Die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) führt zur Aufhebung eines Berufungsurteils, wenn das Gericht den Kern des Parteivortrags nicht erfasst und in den Gründen nicht berücksichtigt hat. • Bei bedingten Kaufpreisabreden kann eine Bedingung nicht nur dann als ausgefallen gelten, wenn ihr Eintritt objektiv unmöglich ist, sondern auch, wenn sie faktisch oder wirtschaftlich unmöglich geworden ist oder der hierfür zu erwartende Zeitraum verstrichen ist. • Vage Möglichkeit zukünftiger Änderungen der Rechts- oder Sachlage (z. B. Änderung von Bauvorschriften oder Zustimmung Dritter) reicht nicht aus, um die Annahme des Ausfalls einer Bedingung zu verhindern, wenn der maßgebliche Vortrag zum Fehlschlag der Bedingung nicht geprüft wurde. Die Klägerin kaufte 2012 vom Beklagten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und zahlte 2,6 Mio. €, vereinbarte jedoch einen weiteren Kaufpreis von 900.000 € bei Erteilung einer Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau; als Abschlagszahlung leistete sie 100.000 €. Die Baubehörde lehnte die Baugenehmigung wegen Fehlens eines zweiten Rettungswegs ab. Die Klägerin machte geltend, die Errichtung eines Sicherheitstreppenhauses sei technisch bzw. wirtschaftlich unmöglich; sie bot Beweis zu Kosten- und Umsetzungsfragen an. Das Landgericht verpflichtete den Beklagten zur Rückzahlung der Abschlagszahlung und stellte fest, dass ihm der weitere Kaufpreisanspruch nicht zustehe. Das Oberlandesgericht wies die Klage insoweit ab mit der Begründung, die Baugenehmigung könne künftig noch erteilt werden; die Klägerin habe widersprüchlich vorgetragen und der Geschäftsführer habe eingeräumt, Möglichkeiten bestünden, seien aber nicht wirtschaftlich. Die Klägerin wandte sich mit Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH. • Verletzung des rechtlichen Gehörs: Das Berufungsgericht hat den zentralen Kern des Vortrags der Klägerin nicht erfasst; ihr ausdrücklich vorgetragener Beweisantritt und die detaillierten Schriftsätze zur technischen Unmöglichkeit bzw. wirtschaftlichen Unvertretbarkeit der Errichtung eines Sicherheitstreppenhauses wurden nicht angemessen in den Gründen behandelt (Art. 103 Abs. 1 GG). • Erfassung des Vortragsinhalts: Die Klägerin machte dar, dass die brandschutztechnische Ertüchtigung angrenzender Bauteile erforderlich sei und wegen Altbausubstanz technisch nicht umsetzbar oder jedenfalls wirtschaftlich unvertretbar sei; das Berufungsgericht interpretierte dies fälschlich als bloße Kostenzurückweisung und übersah, dass sie einen Fall der wirtschaftlichen Unmöglichkeit gerügt hatte. • Entscheidungsrelevanz des übergangenen Vortrags: Wenn die Errichtung des zweiten Rettungswegs tatsächlich oder wirtschaftlich unmöglich ist, fällt die Bedingung für die Zahlung des weiteren Kaufpreises weg, weil ohne zweiten Rettungsweg eine Baugenehmigung nicht erteilt werden kann. • Unzulänglichkeit vager Gegenargumente: Hinweise des Berufungsgerichts auf mögliche zukünftige Änderungen der Bauvorschriften oder auf eine denkbare Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nur vage Möglichkeiten ohne konkrete tatsächliche Grundlage und können die Annahme des Bedingungsausfalls nicht zuverlässig verhindern. • Rechtsfolgen: Wegen der erheblichen Gehörsverletzung war das Berufungsurteil insoweit aufzuheben; der Rechtsstreit ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. • Rechtliche Einordnung: Es handelt sich um die Anwendung grundrechtlicher Gehörsrechte und allgemeiner Regeln über den Wegfall von Bedingungen in bedingten Verträgen; maßgeblich sind Art. 103 Abs. 1 GG und die dogmatischen Grundsätze zum Ausfall von aufschiebenden Bedingungen. Der BGH hat die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin teilweise erfolgreich gemacht und das Berufungsurteil insoweit aufgehoben, als zu ihren Lasten entschieden worden war. Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt, indem es ihren zentralen Vortrag zur technischen und insbesondere wirtschaftlichen Unmöglichkeit der Herstellung eines zweiten Rettungswegs nicht ausreichend erfasste und bewertete. Da dieser Vortrag entscheidungserheblich ist für die Frage, ob die Bedingung für den zusätzlichen Kaufpreis von 900.000 € ausgefallen ist, ist der Rechtsstreit in dem aufgehobenen Umfang zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf 900.000 € festgesetzt. Die Revision wurde nicht zugelassen; es ist nunmehr Aufgabe des Berufungsgerichts, nach rechtlicher und tatsächlicher Prüfung des vorgetragenen Beweises über den Ausfall der Bedingung erneut zu entscheiden.