V ZR 17/17

Vorvertragliches Informationsverschulden bei denkmalgeschütztem Objekt; Gehörsverletzung durch überspitzte Substantiierung • Verletzt ein Berufungsgericht durch überspitzte Substantiierungsanforderungen das rechtliche Gehör, ist das Urteil aufzuheben und zurückzuverweisen. • Bei vorvertraglichem Informationsverschulden ist Schadensersatz nach § 280 Abs.1 i.V.m. § 311 Abs.2 Nr.1 BGB möglich; Schadensbemessung erfolgt als Differenz zwischen hypothetischem niedrigeren Kaufpreis und tatsächlich gezahltem Preis. • Zur Bestimmung des Minderwerts genügt die substantiierte Behauptung eines konkreten Betrags zusammen mit dem Angebot, Beweis durch Sachverständigengutachten zu erheben; das Gericht hat dem nachzugehen. Die Klägerin kaufte 2010 ein denkmalgeschütztes Miethaus mit ungenutzter zweiter Dachgeschossebene vom Beklagten für 2.475.000 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Vorab enthielt das Exposé den Hinweis, ein Dachgeschossausbau sei möglich, bedürfe aber der Genehmigung der Denkmalbehörde. Dem Beklagten war jedoch 2009 mündlich bekannt, dass die Denkmalbehörde einen Ausbau nicht genehmigungsfähig hielt; diese Information gab er nicht weiter. Die Klägerin machte geltend, der Minderwert wegen fehlender Ausbaufähigkeit betrage 300.000 € und klagte auf Teil-Schadensersatz in Höhe von 210.000 €. Das Landgericht gab der Klage statt; das Kammergericht wies sie ab und verneinte einen hinreichend dargelegten Schaden. Die Klägerin richtete Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision. • Das Berufungsgericht hat dem Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art.103 Abs.1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, weil es die Substantiierungserfordernisse überspitzte und dadurch Tatsachenbehauptungen der Klägerin unberücksichtigt ließ. • Nach ständiger Rechtsprechung bemisst sich der Schaden bei Erhalt des Vertrags an der Differenz zwischen dem tatsächlich gezahlten Preis und dem hypothetisch erzielbaren niedrigeren Preis bei Kenntnis der wahren Sachlage (§ 280 Abs.1, § 311 Abs.2 Nr.1 BGB). • Die Klägerin hat konkret behauptet, der Verkehrswert mit der Chance auf Ausbau habe 2.475.000 € betragen, ohne Genehmigung 2.167.500 €, sodass der Minderwert 300.000 € beträgt, und zugleich die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten. • Es genügt für die Substantiierung, einen bestimmten Wert zu behaupten und Beweis durch Sachverständigen vorzuschlagen; nur willkürliche, völlig anhaltslose Behauptungen sind unbeachtlich. Das Berufungsgericht hätte dem angebotenen Beweis nachgehen und mit sachverständiger Hilfe die Wertermittlung bzw. Frage eines angemessenen Abschlags klären müssen. • Weil das Berufungsgericht materiell-rechtlich zu Unrecht die Darlegung der Klägerin als unzureichend bewertet und dadurch das rechtliche Gehör verletzt hat, ist das Urteil gemäß § 544 Abs.7 ZPO aufzuheben. • Dem Grunde nach ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht zu verneinen; die Angelegenheit ist daher zur neuen Verhandlung und zur Feststellung des Schadensumfangs an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hatte Erfolg. Das Berufungsurteil des Kammergerichts vom 14.12.2016 wurde aufgehoben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Maßgeblich war die Feststellung, dass das Berufungsgericht durch überspitzte Anforderungen an die Substantiierung den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt hat; die Klägerin hatte hinreichend substantiiert einen Minderwert von 300.000 € behauptet und Beweis durch Sachverständigen angeboten. Die zugrunde liegenden Rechtsfragen zum vorvertraglichen Verschulden und zur Schadensberechnung nach § 280 Abs.1 i.V.m. § 311 Abs.2 Nr.1 BGB sind damit offen zu klären; das Berufungsgericht hat nun die erforderlichen Feststellungen zu treffen und ggf. Beweis zu erheben.