VIII ZR 291/16

Wirksame Indexmieterhöhung durch Angabe der Indexstände und des Erhöhungsbetrags • Eine Indexmiete ist wirksam angepasst, wenn der Vermieter in Textform den Ausgangsindex, den aktuellen Index sowie die geänderte Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angibt (§ 557b Abs. 3 BGB). • Bei einer Indexmiete ist es nicht erforderlich, zusätzlich den sich ergebenden prozentualen Veränderungswert anzugeben. • Hat der Vermieter die Mieterhöhung wirksam geltend gemacht, darf er zur Sicherung offenstehender Erhöhungsbeträge die Kaution einbehalten. Der Kläger mietete von 1.8.2006 bis 16.1.2015 eine Wohnung der Beklagten; die vereinbarte Kaltmiete samt Garage war zunächst 655 € zzgl. 30 €. Der Mietvertrag enthielt eine Indexmietvereinbarung, wonach die Miete anhand des Verbraucherpreisindex angepasst wird und Änderungen in Textform mitzuteilen sind. Mit Schreiben vom 25.10.2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 €, wobei sie den Ausgangsindex (August 2006), den aktuellen Index (September 2013) und die neue Miete angaben. Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge nicht; die Beklagten hielten deshalb bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution zurück. Die Vorinstanzen hatten der Klage auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben; die Beklagten erhoben Revision beim BGH. • Gesetzliche Anforderungen: Nach § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss die Änderung der Miete in Textform erfolgen und die eingetretene Indexänderung sowie die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. • Formelle Wirksamkeit der Erklärung: Das Erhöhungsschreiben vom 25.10.2013 erfüllt diese Anforderungen, weil Ausgangsindex, aktueller Index, der erhöhte Euro-Betrag und die künftig geschuldete Kaltmiete benannt wurden; damit waren dem Mieter alle Angaben zur rechnerischen Nachprüfung gegeben. • Keine Pflicht zur Prozentangabe: Weder Wortlaut noch Zweck von § 557b Abs. 3 BGB verlangen darüber hinaus, dass der Vermieter zusätzlich den prozentualen Änderungswert ausweist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ersichtlich, dass die Indexmiete im gleichen Verhältnis wie der Index verändert wird; das Gesetz verlangt keine Vorrechnung einzelner Rechenschritte. • Verwendeter Index: Die Beklagten haben keinen unzulässigen Index verwendet; der bezeichnete Preisindex entspricht dem in § 557b Abs. 1 BGB genannten Verbraucherpreisindex für Deutschland. • Rechtsfolgen: Da die Mieterhöhung wirksam war, entstanden dem Kläger Mietrückstände in Höhe der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge, die die Beklagten aus der Kaution einbehalten durften. Die Revision der Beklagten hatte Erfolg. Das Berufungsurteil wurde aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil abgeändert: Die Klage des Mieters auf Auszahlung des einbehaltenen Kautionsbetrags wurde abgewiesen. Der BGH stellte fest, dass die Miete durch das Erhöhungsschreiben vom 25.10.2013 ab Dezember 2013 wirksam um 85 € erhöht wurde und die Beklagten zur Sicherung der hierauf entfallenden Rückstände die Kaution berechtigt einbehalten durften. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.