XII ZR 120/16

Kündigungsfolgeschaden nach vorzeitiger fristloser Kündigung; Prüfung von §545 BGB und Schadensminderungspflicht • Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB kann auch nach außerordentlicher Kündigung eintreten, setzt aber eine eindeutige, konkludente Widerspruchserklärung des Vermieters voraus, die den Willen, die Fortsetzung endgültig abzulehnen, deutlich zum Ausdruck bringt. • Eine ordentliche Kündigung des Mieters bei Geschäftsräumen ist nach § 580a Abs. 2 BGB zu bestimmen; insoweit kommt es auf die überwiegende Nutzung (z.B. Lagerfläche) nicht an. • Hat der Vermieter das befristete Mietverhältnis wegen vom Mieter zu vertretenden Zahlungsrückstands außerordentlich beendet, kann der Vermieter Schadensersatz in Form des Mietausfalls bis zum Ende der ursprünglichen Vertragsdauer nach §§ 280 Abs.1, 314 Abs.4, 249 Abs.1, 252 BGB verlangen. • Der Mietausfallschaden ist kein Entgelt i.S.d. UStG; er bemisst sich an der entgangenen Nettomiete; Verzugszinsen sind hierfür nicht ohne Weiteres geschuldet, wohl aber Prozesszinsen nach §§ 291, 288 Abs.1 BGB ab Rechtshängigkeit. • Der Anspruch des Vermieters auf Kündigungsfolgeschaden kann durch ein Mitverschulden des Vermieters wegen Verletzung der Schadensminderungspflicht gem. § 254 Abs.2 Satz1 letzte Alt. BGB gemindert werden; diese Frage ist von Amts wegen zu prüfen und gegebenenfalls nachzuverhandeln. Die Klägerin ist Vermieterin von Geschäftsräumen, die der Beklagte seit Juli 2010 bis zum 30.06.2015 befristet mietete (3.000 € netto/Monat zzgl. USt). Wegen Mietrückständen sprach die Klägerin am 28.01.2013 außerordentliche Kündigung und forderte Räumung bis 30.01.2013; sie wiederholte dies am 04.02.2013. Der Beklagte kündigte seinerseits zum 31.05.2013 und räumte spätestens am 03.06.2013. Die Klägerin vermietete die Räume erst wieder ab 15.03.2015. Sie verlangt Ersatz entgangener Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 01.12.2013 bis 14.03.2015; die Vorinstanzen haben größtenteils zuungunsten der Klägerin entschieden. Die Revision der Klägerin wurde zugelassen. • Die Revision hat überwiegend Erfolg; das Berufungsgericht hat in mehreren rechtlichen Punkten fehlerhaft entschieden. • Zu § 545 BGB: Eine stillschweigende Verlängerung nach fortgesetztem Gebrauch ist grundsätzlich möglich, setzt aber eine eindeutige Widerspruchserklärung des Vermieters voraus; die Kündigungsschreiben der Klägerin enthielten hier ein klares Räumungsverlangen mit Frist und damit hinreichend deutlich den entgegenstehenden Willen, sodass eine unbefristete Vertragsverlängerung nicht angenommen werden kann. • Zur Beendigung durch ordentliche Kündigung: Auf Geschäftsräume ist § 580a Abs.2 BGB anzuwenden; die ordentliche Kündigung des Beklagten vom 22.02.2013 hätte das Mietverhältnis erst zum 30.09.2013 beendet, sodass sich die Frage einer Verlängerung hier nicht allein an der Flächennutzung orientiert. • Zur Nutzungsentschädigung: Diese scheidet ab Dezember 2013 aus, weil die Mietsache bereits Anfang Juni 2013 zurückgegeben wurde; für Juni 2013 steht nur für die ersten drei Tage Nutzungsentschädigung zu. • Zum Schadensersatz (Kündigungsfolgeschaden): Endet das befristete Mietverhältnis vorzeitig durch vom Mieter zu vertretende Gründe, kann der Vermieter nach §§ 280 Abs.1, 314 Abs.4, 249 Abs.1, 252 BGB den Mietausfallschaden bis zum vertraglichen Ende verlangen. • Zur Höhe: Der ersatzfähige Mietausfallschaden bemisst sich an der entgangenen Nettomiete und kann hier höchstens 46.354,84 € betragen; dieser Schadensersatz ist kein umsatzsteuerpflichtiges Entgelt. • Zu Verzugszinsen: Soweit Schadensersatz geschuldet wird, besteht keine Grundlage für vertragliche Verzugszinsen; wohl aber Prozesszinsen nach §§ 291, 288 Abs.1 BGB ab Rechtshängigkeit (13.02.2016). • Zur Schadensminderungspflicht: Die Klägerin ist in der Pflicht zur Schadensminderung; das Vorliegen von Mitverschulden nach § 254 Abs.2 Satz1 letzte Alt. BGB ist von Amts wegen zu prüfen und wurde vom Berufungsgericht nicht ausreichend beachtet; die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur erneuten Verhandlung zurückzuverweisen. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Berufungsgerichts teilweise aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückverwiesen. Er bestätigt, dass die Klägerin für den streitigen Zeitraum keinen Anspruch auf Miete oder Nutzungsentschädigung wegen der Räumung Anfang Juni 2013 hat, erkennt aber zugleich an, dass ihr ein Schadensersatzanspruch als Kündigungsfolgeschaden wegen der vom Beklagten zu vertretenden vorzeitigen Vertragsbeendigung zustehen kann. Die ersatzfähige Nettomiete wird höchstens mit 46.354,84 € beziffert; Verzugszinsen hierfür sind nicht geschuldet, wohl aber Prozesszinsen ab 13.02.2016. Das Berufungsgericht hat bei der weiteren Entscheidung außerdem die Frage eines möglichen Mitverschuldens der Klägerin wegen Verletzung der Schadensminderungspflicht zu prüfen; insoweit ist die Klage in dem aufgezeigten Umfang erneut zu verhandeln.