ECLI:DE:BGH:2018:160318UVZR60.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 60/17 Verkündet am: 16. März 2018 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten ver- pflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672). BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 60/17 - LG Frankenthal (Pfalz) AG Ludwigshafen am Rhein - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Land- gerichts Frankenthal (Pfalz) vom 25. Januar 2017 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 13. Juli 2006 er- warb die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung und räumte die- sem daran ein lebenslängliches und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenut- zungsrecht ein. Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegba- ren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbeson- dere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden nicht vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Klägerin am 22. Dezember 2014 eine Nebenkostenabrechnung. Von dem darin ausgewiesenen Betrag von 3.906,55 € hat die Klägerin mit der Klage zuletzt 3.827,74 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hat das Landgericht 1 2 - 3 - zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der von dem Landge- richt zugelassenen Revision. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzu- weisen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin sei mit ihrer Nebenkostenab- rechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie nicht innerhalb der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgesehenen Frist abgerechnet ha- be. Die Pflicht des Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten ergebe sich aus einer neben dem dinglichen Wohnungsrecht stehenden vertraglichen Abrede. Auf diese seien die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB entsprechend anwend- bar. Das gelte auch dann, wenn keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geschuldet seien. Die Zielsetzung der Vorschrift, dem Wohnungsberechtigten rasch Gewissheit über die zu leistende Zahlung zu geben und Streit über lange zurückliegende Abrechnungszeiträume zu vermeiden, spreche für ihre Anwen- dung auch dann, wenn Vorauszahlungen nicht vereinbart seien. Dass die Ne- benkosten dem Wohnungsberechtigten, anders als dem Mieter, auch ohne ge- sonderte Vereinbarung zur Last fielen, hindere die entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB nicht. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Klägerin ist mit der Gel- tendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Jahr 3 4 - 4 - 2010 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog ausgeschlossen, weil sie die Ab- rechnungsfrist versäumt hat. 1. Hat der Eigentümer, wie hier, die von dem dinglichen Wohnungsbe- rechtigten zu tragenden Betriebskosten verauslagt, ist Grundlage des Erstat- tungsanspruchs eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten. Sind keine Vorauszahlungen geleistet, be- schränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnungs- zeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten. 2. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass auf diese Abrechnung des Eigentümers über die von dem dinglich Wohnungsberechtigten zu tragenden Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entspre- chende Anwendung finden. a) Der Senat hat bereits entschieden, dass im Verhältnis von Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigten für die Abrechnung über die Vorauszah- lungen, die der Berechtigte auf die von ihm zu tragenden Betriebskosten zu leisten hat, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend gelten (Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 11 ff.). Das bedeu- tet, dass der Eigentümer die Abrechnung über die Betriebskosten dem dinglich Wohnungsberechtigten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen muss (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ent- sprechend); nach dem Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung des Erstat- tungsanspruchs durch den Eigentümer ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ent- sprechend). 5 6 7 - 5 - b) Noch nicht entschieden hat der Senat, wie es sich verhält, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte zwar Betriebskosten zu tragen hat, Vorauszah- lungen aber - wie hier - nicht vereinbart sind. Das ist umstritten. aa) Teilweise wird angenommen, die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB seien auch in diesem Fall entsprechend anwendbar (doppelte Analogie, vgl. LG Köln, NZM 2017, 763; AG Frankenberg-Eder, ZMR 2017, 896 f.; Schmid, ZfIR 2012, 231, 232; Pfeifer, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 3). Nach anderer Auffas- sung liegen die Voraussetzungen für eine Analogie nicht vor (Grauer, IMR 2018, 2176). So hat es das Oberlandesgericht Zweibrücken in einem früheren Rechtsstreit der Parteien über eine Betriebskostennachforderung für die Jahre 2007 bis 2009 gesehen. bb) Auch im Wohnraummietrecht wird die Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3 BGB für den Fall, dass keine Vorausleistungen des Mieters auf Betriebs- kosten vereinbart sind, unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird sie bejaht. Auch der Mieter, der die Mietkosten zu tragen habe, aber keine Vorauszahlungen schulde, sei daran interessiert, in angemes- sener Zeit zu erfahren, welchen Betrag er für den abgelaufenen Abrechnungs- zeitraum zu entrichten habe. In dem Unterlassen einer Vorschussvereinbarung könne die „Vorschusshöhe Null“ als vereinbart angesehen werden (vgl. LG Ber- lin, GE 2007, 1252; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl., § 556 BGB Rn. 137, 202; Langenberg in Schmidt-Futter, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/Zehelein in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., G.II., Rn. 35; BeckOKMietrecht/Pfeifer [1.12.2017], § 556 BGB Rn. 1261; Schneider, in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2013, 8 9 10 11 - 6 - § 556 BGB Rn. 351; Lützenkirchen, NJW 2015, 3078; Schmid, ZfIR 2012, 231, 232; ders., NZM 2012, 855, 856). Nach anderer Auffassung ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur anwendbar, wenn eine Pflicht zur Entrichtung von Vorauszahlungen besteht. Die Regelung wolle den Mieter vor unvorhergesehenen Nachforderungen schützen. Dieses Schutzes bedürfte ein Mieter, der keine Vorauszahlungen leiste, nicht. Demge- genüber würde der Vermieter, der nicht binnen zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter die Abrechnung mitteile, mit seiner Forde- rung gänzlich ausfallen und schlechter stehen als der Vermieter, der sich mit dem Mieter auf Vorauszahlungen verständigt habe (vgl. LG München II, NZM 2012, 342; AG Neuruppin, WuM 2011, 565 f.; AG Potsdam, ZMR 2011, 48; AG Berlin-Köpenick, GE 2006, 1411; Staudinger/Artz, BGB [2018], § 556 Rn. 106; BeckOGKBGB/Drager [1.1.2018], § 556 Rn. 101; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 BGB Rn. 48; Breiholdt, in 10 Jahre Miet- rechtsreformgesetz, 2011, S. 522, 529 ff.; Hausding, ZMR 2012, 777; Hein, Info M 2012, 322; Grauer, IMR 2018, 2176). c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage für das dingliche Wohnungs- recht im Sinne einer analogen Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB. Ist der ding- lich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. aa) Für diesen Fall liegt eine weitere planwidrige Regelungslücke im Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Die erste, bereits von dem Senat geschlossene Lücke bestand darin, dass eine § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechende Rege- lung für den Fall fehlte, dass ein Wohnungsberechtigter Vorauszahlungen für 12 13 14 - 7 - die von ihm zu tragenden Betriebskosten an den Eigentümer leistet (vgl. Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 11 ff.). Eine Rege- lung fehlt auch für den hier gegebenen Fall, dass Vorauszahlungen nicht ver- einbart sind. Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB erfasst diesen Fall nicht. Die Vorschrift betrifft die Abrechnung über die Vorauszahlung für die Betriebskosten (Satz 1 und 2) und die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Ver- mieter (Satz 3). Darum handelt es sich begrifflich nur, wenn nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist ein Betrag verlangt wird, der eine bereits er- teilte Abrechnung oder, falls eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt worden ist, die Summe der Vorauszahlungen übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1503). bb) Das Fehlen einer Regelung für den Fall, dass derjenige, der Be- triebskosten zu tragen, aber keine Vorauszahlungen an den Eigentümer zu leis- ten hat, ist keine bewusste gesetzgeberische Entscheidung. Es erklärt sich vielmehr daraus, dass der Gesetzgeber bei Einführung der Vorschrift des § 556 BGB durch Art. 1 des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) die Überwälzung von Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht bedacht hat. Entscheidend für die Regelung der Abrechnungspflicht in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der Abrechnungsfrist in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB war die Vorstellung des Gesetzgebers, dass zur besonderen Abgeltung von Betriebskosten durch den Mieter entweder eine Pauschale vereinbart wird, bei der eine spätere Abrechnung über die Betriebskosten nicht erfolgt, oder Vo- rauszahlungen zu leisten sind, über die abzurechnen ist. Letztere hat er als Re- gelfall angesehen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsre- formgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 37, 51). Die Abrechnung über Betriebskos- 15 - 8 - ten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen wurde nicht für regelungsbedürf- tig angesehen, weil die Vereinbarung einer Nettomiete ohne Vorauszahlungen für das Wohnraummietverhältnis unüblich ist. Daraus kann nicht auf einen Wil- len des Gesetzgebers geschlossen werden, die Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB seien für die Abrechnung nicht anwendbar, wenn der Nutzer keine Vo- rauszahlungen zu leisten hat. cc) Die Lücke ist für das dingliche Wohnungsrecht durch eine entspre- chende Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB zu schließen. Das Ziel von § 556 Abs. 3 Satz 2 u. 3 BGB, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrech- nungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37; Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 79; BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NZM 2009, 274 Rn. 15; Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NZM 2006, 740 Rn. 17 mwN), das auch dem Interesse des dinglichen Wohnungsberechtigten ent- spricht (Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 15), rechtfertigt die Anwendung der Vorschrift auch dann, wenn der dinglich Wohnungsberechtigte Betriebskosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlun- gen leisten muss. Der dinglich Wohnungsberechtigte kann zwar mangels Vorauszahlungen kein Guthaben erlangt haben, über das er in angemessener Zeit Gewissheit erlangen soll. Er muss auch damit rechnen, dass Forderungen auf ihn zukom- men. Trotzdem hat er ein Interesse daran, innerhalb einer absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Klarheit über die Höhe der Betriebs- kosten zu erlangen. Stünde es im Belieben des Eigentümers, wann er die Ne- benkosten abrechnet, könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hin- weg hohe Forderungen ansammeln. Für den Beginn der Verjährung des Nach- 16 17 - 9 - zahlungsanspruchs ist nämlich der Zeitpunkt maßgeblich, in dem dem Woh- nungsberechtigten die Abrechnung zugeht, weil vorher der Anspruch mangels Fälligkeit noch nicht entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB; zur Wohnraummie- te vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 8; Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10). Der Berechtigte müsste für lange Zeit Rücklagen bil- den, ohne zu wissen, ob deren Höhe ausreicht. Demgegenüber könnte er bei zeitnaher Abrechnung je nach deren Ergebnis sein weiteres Verhalten ausrich- ten, nämlich entweder - bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten - den Ver- brauch beibehalten oder - insbesondere bei verbrauchsunabhängigen Betriebs- kosten - die Rücklagen unverändert lassen, erhöhen oder herabsetzen. Dieses Interesse deckt sich mit dem des Wohnberechtigten, der Vorauszahlungen auf Betriebskosten zahlt (vgl. dazu Senat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 36/09, WuM 2009, 672 Rn. 15). Es entspricht auch dem Willen des Ge- setzgebers, durch die Regelung über die Abrechnungspflicht und -frist dem Nutzer Anreiz zu einem energiebewussteren Verhalten und zur Energieeinspa- rung zu geben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Die analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB führt zwar zu Nachteilen für den Eigentümer. Versäumt er die Frist, ist sein Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten gänzlich ausgeschlossen. Er steht somit schlechter als derjeni- ge, der nicht fristgerecht über vereinbarte, aber von dem Wohnberechtigten tat- sächlich nicht erbrachte Vorauszahlungen abrechnet. In diesem Fall kann der Eigentümer nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nämlich den Betriebskostensaldo bis zur Höhe der vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen verlangen. Nur hinsichtlich des darüberhinausgehenden Dif- ferenzbetrags, der sog. Abrechnungsspitze, handelt es sich dann um eine unzu- 18 - 10 - lässige Nachforderung im Sinne des § 556 Abs. 3 BGB, mit der er ausge- schlossen ist (vgl. zum Wohnraummietrecht BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25 f.). Diesem Nachteil steht jedoch der Gewinn an Rechtssicherheit gegen- über, der nicht nur im Interesse des dinglich Wohnungsberechtigten, sondern auch im Interesse des Eigentümers erzielt wird. Eine zeitnahe Abrechnung ist weniger streitanfällig. Nach einem langen Zeitablauf wird es häufig schwierig sein zu klären, ob die Betriebskosten korrekt ermittelt bzw. Einwendungen be- rechtigt sind oder nicht. § 556 Abs. 3 BGB bietet zudem ein ausgewogenes Re- gelungskonzept, das der für den Eigentümer geltenden Abrechnungspflicht und Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Wohnungsberechtigten ge- genüberstellt (§ 556 Abs. 3 Satz 5 u. 6 BGB; vgl. zur Wohnraummiete BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rn. 24 f.; Be- schluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 4; Beschluss vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 83/13, WuM 2014, 336 Rn. 2). Dadurch entsteht in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die dar- aus folgenden Ansprüche. Die berechtigten Belange von Eigentümer und Woh- nungsberechtigten werden dadurch gewahrt, dass die (Nach-)Forderung bzw. die Einwendungen nicht ausgeschlossen sind, wenn der Eigentümer bzw. der Nutzer die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 3 u. Satz 6 BGB entsprechend). 3. Danach ist die Klägerin mit der Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstattung der Betriebskosten für das Kalenderjahr 2010 ausgeschlossen, weil sie - ausgehend von den rechtsfehlerfreien und unbeanstandet gebliebenen Feststellungen des Berufungsgerichts, dass das Kalenderjahr als Abrech- nungszeitraum vereinbart ist - die Abrechnung nicht bis zum Ablauf des Monats 19 20 - 11 - Dezember 2011, sondern erst im Dezember 2014 dem Beklagten mitgeteilt hat. Dass sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, ist nicht festge- stellt und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp Vorinstanzen: AG Ludwigshafen am Rhein, Entscheidung vom 25.04.2016 - 2i C 342/15 - LG Frankenthal (Pfalz), Entscheidung vom 25.01.2017 - 2 S 130/16 - 21

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