Zurück BGH 20. April 2018 V ZR 169/17 BauGB § 11 Abs. 2 S. 1 Grundstücksverkauf durch Gemeinde zum Verkehrswert; Aufzahlungsverpflichtung des Erwerbers bei Weiterverkauf Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BauGB § 11 Abs. 2 S. 1 Grundstücksverkauf durch Gemeinde zum Verkehrswert; Aufzahlungsverpflichtung des Erwerbers bei Weiterverkauf Verkauft eine Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein von dem Erwerber mit einem Eigenheim zu bebauendes Grundstück zum Verkehrswert, verstößt eine Regelung, die dem Erwerber eine von einer Verkehrswertsteigerung des Grundstücks unabhängige Zuzahlung bei dessen Weiterverkauf innerhalb von acht Jahren nach Errichtung des Eigenheims auferlegt, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung. BGH, Urt. v. 20.4.2018 – V ZR 169/17 Problem Die Entscheidung des BGH befasst sich mit einer Aufzahlungsverpflichtung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages und ist die zweite Entscheidung des BGH in diesem Jahr zu Nachzahlungsklauseln mit Gemeinden als Verkäufern (BGH – V ZR 306/16 = DNotI-Report 15/2018, 118). Ein Ehepaar kaufte im Jahr 2009 von einer Gemeinde zwei Grundstücke zum Marktwert an. Im Rahmen einer Bauverpflichtung wurde ihnen auferlegt, innerhalb von acht Jahren nach Vertragsschluss auf den Grundstücken ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten, dieses ab Bezugsfertigkeit acht Jahre zu bewohnen und während dieser Zeit nicht zu veräußern. Für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Bauverpflichtung wurde der Gemeinde ein Wiederkaufsrecht gewährt; bei einem Verstoß gegen die Selbstnutzungspflicht wurde dem Ehepaar eine Aufzahlungspflicht von 5 € pro m² und im Falle der Weiterveräußerung an Dritte eine Aufzahlungspflicht i. H. v. 25 € pro m² auferlegt. Im Jahr 2013 veräußerten die mittlerweile geschiedenen Eheleute das Grundstück weiter, woraufhin die Gemeinde Zahlung von 21.425,00 € verlangte. Dieser Betrag überstieg die Wertsteigerung der Grundstücke. Der Betrag wurde von dem geschiedenen Ehepaar unter Vorbehalt gezahlt. Mit der nunmehrigen Klage verlangte der Kläger von der Gemeinde die Rückzahlung von 10.712,50 €. Das LG wies die Klage ab, das OLG entschied zugunsten des Klägers. Entscheidung Auch der BGH sah die Klage als begründet an. Rechtsgrundlage für den Rückzahlungsanspruch sei § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Die Regelung zur Nachzahlungsverpflichtung verstoße gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung i. S. d. § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB und sei daher unwirksam. Auf die AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB komme es daher nicht an. Der Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 2009 sei als städtebaulicher Vertrag zu qualifizieren, weil er im Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung geschlossen worden sei. Dies ergebe sich daraus, dass der Vertrag mit einer Bauverpflichtung versehen sei. Die Nachzahlungsverpflichtung verstoße allerdings gegen das Angemessenheitsgebot aus § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB . Für Verträge im Rahmen des Einheimischenmodells sei zwar entschieden worden, dass ein unter dem Verkehrswert liegender Preis gegebenenfalls durch eine Nachforderung im Umfang der eingeräumten Subvention absicherbar sei. Eine solche Rückforderung habe keinen Vertragsstrafencharakter und könne auch Bodenwertsteigerungen berücksichtigen. Dabei müsse sie aber auf den tatsächlich eingetretenen Vorteil begrenzt sein. Auch ein tatsächlich erzielter Mehrerlös könne im Rahmen des Angemessenheitsgebots noch abgeschöpft werden. Die vorteilsunabhängige Nachzahlungsklausel im vorliegenden Fall sei jedoch unwirksam. Sie lasse sich nicht mit dem Zweck der Verhinderung von Bodenspekulationen rechtfertigen, weil es nicht erforderlich sei, dem Käufer für den Fall des Weiterverkaufs eine Zuzahlungspflicht aufzuerlegen. Die Spekulationsbekämpfung könne bereits mit einem Zuzahlungsbetrag entsprechend der tatsächlichen Bodenwertsteigerung erreicht werden. Auch ein Verstoß gegen die Selbstnutzungsverpflichtung könne eine Zuzahlungspflicht nicht rechtfertigen. Geeignet sei zur Durchsetzung dieser Obliegenheit der Käufer nicht die Aufzahlungspflicht, sondern allenfalls ein Wiederkaufsrecht. Eine Abschwächung der Klausel dergestalt, dass eine Veräußerung an mindestens seit drei Jahren in der Gemeinde wohnhafte Kinder, Geschwister, Verwandte gerader Linie oder Ehegatten möglich bleibe, kompensiere diese Unangemessenheit nicht. Schließlich sei eine anderweitige Kompensation der unangemessenen Klausel durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag nicht gegeben. Insoweit kämen ohnehin nur konkrete vorteilhafte Bestimmungen in Betracht, die das gestörte Äquivalenzverhältnis auszugleichen vermögen. Solche seien hier nicht ersichtlich. Eine Lückenfüllung durch ergänzende Vertragsauslegung sei nicht möglich, da eine solche entsprechend § 306 Abs. 3 BGB nur im Falle der Unzumutbarkeit für die Gemeinde stattfinden könne. Diese sei hier schon deswegen zu verneinen, weil – anders als im Falle eines subventionierten Kaufpreises – die Regelung über die Sanktionierung eines Verstoßes bei einem Verkauf zum Marktwert kein wesentliches Vertragselement sei. Ein unzumutbares Ergebnis ergebe sich aus dem Wegfall der Nachzahlungsklausel daher nicht. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 20.04.2018 Aktenzeichen: V ZR 169/17 Rechtsgebiete: AGB, Verbraucherschutz Öffentliches Baurecht Erschienen in: DNotI-Report 2018, 134-135 MittBayNot 2019, 81-83 RNotZ 2018, 605-608 NJW 2018, 3012-3014 NotBZ 2018, 458-459 Normen in Titel: BauGB § 11 Abs. 2 S. 1

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