V ZR 163/17

Teilungserklärung kann Instandsetzungskosten für Dachterrasse gesamthaft dem Sondereigentümer zuweisen • Eine Teilungserklärung kann die gesetzliche Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG wirksam abbedingen, wenn die Abweichung klar und eindeutig formuliert ist. • Bestimmungen in der Teilungserklärung, die Einrichtungen oder Gebäudeteile dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers zuweisen (z. B. Balkon, Loggia), können auch Terrassen im Dach erfassen und die Pflicht zur Kostenübernahme für sowohl sondereigentums- als auch gemeinschaftseigentumsanteile der Instandsetzung begründen. • Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist auf den objektiven Eindruck für einen unbefangenen Betrachter abzustellen; Abweichungen von gesetzlichen Verteilungen müssen deutlich hervorgehen. Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft; der Kläger hat Sondereigentum an einer Dachgeschosswohnung einschließlich zweier Dachterrassen. An der vorderen Dachterrasse traten Schäden an konstruktiven, gemeinschaftseigentumsfähigen Bauteilen auf. In der Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Sanierung nach einem Angebot und fassten einen gesonderten Beschluss, wonach die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des klagenden Sondereigentümers gehen. Der Kläger focht diesen Beschluss mit der Begründung an, die Terrasse diene zugleich als Dach der darunterliegenden Wohnung und die konstruktiven Teile stünden im Gemeinschaftseigentum; daher seien die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG anteilig von allen Eigentümern zu tragen. Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihm statt; die übrigen Eigentümer legten Revision ein, die der BGH zugelassen hat. • Anknüpfung an § 16 Abs. 2 WEG: Grundsätzliche Kostenverteilung für Instandsetzungen gemeinschaftlicher Bauteile ist die Beteiligung aller Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. • Auslegung der Teilungserklärung: Diese ist Bestandteil des Grundbuchs und voll überprüfbar; objektiver Sinn und Wortlaut für einen unbefangenen Betrachter sind maßgeblich; Abweichungen von gesetzlichen Regelungen müssen klar und eindeutig sein (§ 10 Abs. 2 WEG relevant). • Wortlaut und Zweck von § 6 Nr.1 Buchst. b der Teilungserklärung erfassen Einrichtungen und Gebäudeteile, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Eigentümers dienen (Beispiele: Balkon, Loggia) und sind nicht auf nichtkonstruktive Teile beschränkt. • Spezifische Anwendung: Eine in das Dach eingelassene Terrasse ist eine Sonderausstattung der Wohnung und schafft einen ausschließlichen Freisitz; daher erfasst die Klausel auch Dachterrassen und bezieht sich gemäß verständiger Auslegung auf die Instandsetzung sowohl der sondereigentums- als auch der gemeinschaftseigentumsfähigen Bestandteile solcher Terrassen. • Rechtsfolgung: Die Teilungserklärung enthält eine wirksame, der gesetzlichen Regelung abweichende Bestimmung, wonach der Sondereigentümer die Kosten der Sanierung allein zu tragen hat; dies überschreitet den Gestaltungsrahmen des Wohnungseigentumsrechts nicht. • Verfahrensrechtlich war die Sache zur Endentscheidung reif; die Revision der beklagten Eigentümer war begründet, das Berufungsurteil des Landgerichts war aufzuheben. Der Senat hebt das Berufungsurteil des Landgerichts auf und weist die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. Der angefochtene Beschluss, der die Sanierungskosten der Dachterrasse dem klagenden Sondereigentümer auferlegt, entspricht der Teilungserklärung und ist rechtmäßig. Der Kläger verliert die Beschlussanfechtungsklage; die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat er zu tragen. Begründend ist, dass die Teilungserklärung eine klare Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG enthält und danach der Eigentümer der mit einer Dachterrasse ausgestatteten Wohnung sowohl für die sondereigentums- als auch für die gemeinschaftseigentumsrelevanten Instandsetzungsanteile dieser Terrasse einzustehen hat.